6土地儲備運行中的風(fēng)險及對策-風(fēng)險對策(參考版)
2024-09-25 18:04本頁面
【正文】 第9頁 共9頁。規(guī)劃用途、土地使用條件和規(guī)劃設(shè)計要求以及分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃等是土地收購、開發(fā)和供應(yīng)的關(guān)鍵和必備條件。土地儲備單位的成立是為實現(xiàn)對土地一級市場的壟斷，具有事業(yè)單位性質(zhì)，但在具體操作過程中應(yīng)當(dāng)企業(yè)化，按企業(yè)的運行的規(guī)律進行操作。這樣，使政府真正掌握了土地的供應(yīng)權(quán)，可以實現(xiàn)有計劃供地，并以土地供應(yīng)量來有效調(diào)控土地市場，開發(fā)個業(yè)也只有通過政府組織的供地渠道獲得土地，即“一個龍頭放水”，實現(xiàn)通過市場機制配置土地資源的市場經(jīng)濟要求。市場價格是由供求決定的，只要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刈匀唤?jīng)濟供給能力以及市場對商業(yè)、房地產(chǎn)的需求，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)、商業(yè)性經(jīng)營土地供應(yīng)總量，編制年度土地開發(fā)供應(yīng)計劃，經(jīng)國土房管局綜合平衡后，報政府批準(zhǔn)執(zhí)行。對貸款頂目（地塊）嚴格實行“封閉管理”，嚴格臨控每塊土地儲備資金的支出、回收、上繳、返還、做到專款專用，切實防止貸款風(fēng)險。在貸款發(fā)放后要密切關(guān)注借款人繳納土地出讓金、取得土地使用權(quán)證的全過程，確保土地使用權(quán)抵押的合法性和可操作性。 應(yīng)用資金“封閉管理”，避免還款風(fēng)險。建議：在征地批文齊全和保證貸款后資金臨控的基礎(chǔ)上，即與土地部門簽訂合作協(xié)議，在土地管理部門出具承諾書（或土地管理部門出具“土地儲備證”）銀行承認土地抵押權(quán)并保證在取得土地使用權(quán)證后即刻補辦抵押登記手續(xù)的前提下，銀行可以先行發(fā)放貸款，待土地征用環(huán)節(jié)完成后立即辦理抵押登記手續(xù)，保證在土地出讓時收回貸款本息。政府也應(yīng)當(dāng)尊重法律的嚴肅性，一個城市只設(shè)立一個由政府直接領(lǐng)導(dǎo)的土地儲備機構(gòu)（或地產(chǎn)集團），從政府自身首先做到“一根管子進水”。是完全的法律行為，《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的實施，為土地收購、儲備、出讓機制的建立提供了法律的依據(jù)。 政府應(yīng)通過立法表達政策的嚴肅性。 土地管理部門應(yīng)進一步完善土地統(tǒng)一收購儲備運作機制，立足盤活城市存量土地，最大程度地體現(xiàn)其經(jīng)濟效益；制訂出臺收益分配、凈地出讓、土地出讓公示、融資等方面的政策，使土地收購儲備日趨規(guī)范和完善；強化建設(shè)用地預(yù)申報制度和國有劃拔土地處置申報制度，及時掌握用地動態(tài)信息；建立有效的執(zhí)法監(jiān)管機制，大力清查土地非法交易，整頓土地市場秩序；加強土地市場管理委員會的調(diào)控管理作用，完
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