【正文】 關(guān)于二層以上商業(yè)的環(huán)流聯(lián)廊 三層商業(yè)做大開間設(shè)計(jì)，作為休閑娛樂(lè)及餐飲功能考慮，并做戰(zhàn)略招商預(yù)留，并做排水排污設(shè)計(jì)及預(yù)留； 注重休閑區(qū)、雨棚、店招、空調(diào)機(jī)位、外立面統(tǒng)一廣告位、路燈、小品、休閑長(zhǎng)椅等細(xì)節(jié)的設(shè)置； 關(guān)于三層商業(yè)規(guī)劃 關(guān)于細(xì)節(jié)及人性化部分 （三）、住宅部分規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目南面臨廣場(chǎng)側(cè)以城市標(biāo)志性建筑規(guī)劃，突破建筑限高，做 2棟 28層 2梯 3戶住宅，套型面積參考新天地成功案例，做橢圓型建筑，提升住宅景觀面及賣相，邊套做到 170平米，當(dāng)中套做 90平米，上下打通，客廳挑空 6米，落地玻璃，做全景觀住宅（ 170+170+90 2 25=21500平米）； 項(xiàng)目北面臨西廣街亦做 2棟 28層 2梯 3戶高層住宅，邊套做140平米，當(dāng)中套做 90平米，都為普通戶型（ 144平米以下）住宅（ 140+140+90 2 25=18500平米）； 項(xiàng)目東側(cè)臨博山路做一棟酒店式公寓，主入口設(shè)博山路，做經(jīng)濟(jì)型酒店考慮，裝修帶回租銷售， 20層每套面積為 3545平米，總建筑面積約 10000平米； 按以上方案住宅面積為 50000平米，戶型面積配比為： 170： 140： 90： 3545=34： 28： 18： 20； 90平米以下占到百分之 38，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)； 關(guān)于房型： 170— 4（室） +1（露臺(tái)、入戶花園或書房） 140— 3（室） +1（露臺(tái)、入戶花園或書房） 90— 2（室） +1（露臺(tái)、入戶花園或書房） 3445— 1室 1衛(wèi) 6：關(guān)于布局及立面： a）考慮錯(cuò)層、入戶花園及錯(cuò)位露臺(tái)（可偷面積格成小書房）設(shè)計(jì)、主臥明衛(wèi)； b）立面色彩及造型穩(wěn)重、大氣，考慮空調(diào)機(jī)位設(shè)置； c）適當(dāng)考慮低區(qū)商鋪樓頂?shù)奈蓓敾▓@，考慮聯(lián)廊連接， 4層架空，做花園或會(huì)所； 關(guān)于智能：一卡通、智能電梯門禁、可視對(duì)講等 六、項(xiàng)目簡(jiǎn)略經(jīng)濟(jì)測(cè)算 測(cè)算方案一：嚴(yán)格按照政府設(shè)計(jì)規(guī)范要求，密度 ≤48%，容積率 5 面積 單價(jià) 銷售收入 一層商業(yè)面積 6800㎡ 17000元 /㎡ 二層商業(yè)面積 6800㎡ 4500元 /㎡ 3060萬(wàn)元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬(wàn)元 住宅面積 53000㎡ 2300元 /㎡ 12190萬(wàn)元 合計(jì) 商業(yè)裙樓及地下室造價(jià) 27000㎡ 1600元 /㎡ 4320萬(wàn)元 住宅造價(jià) 53000㎡ 1300元 /㎡ 6890萬(wàn)元 合計(jì) 11210萬(wàn)元 加契稅后地價(jià)成本 10454萬(wàn)元（地價(jià)款： 10150萬(wàn)元） 造價(jià) +地價(jià)成本合計(jì) 其他綜合成本 (按銷售收入的 15%計(jì) ) 毛利潤(rùn) ﹣ 21664﹣ = 測(cè)算方案二：密度做到 60%，高度突破，住宅形態(tài)為高層和小高層 面積 單價(jià) 銷售收入 一層商業(yè)面積 8520㎡ /㎡ 15336萬(wàn)元 二層商業(yè)面積 8520㎡ 6000元 /㎡ 5112萬(wàn)元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬(wàn)元 住宅面積 43200㎡ 2400元 /㎡ 10368萬(wàn)元 合計(jì) 32020萬(wàn)元 商業(yè)裙樓及地下室造價(jià) 30000㎡ 1600元 /㎡ 4800萬(wàn)元 住宅造價(jià) 43200㎡ 1600元 /㎡ 6912萬(wàn)元 合計(jì) 11712萬(wàn)元 加契稅后地價(jià)成本 10454萬(wàn)元（地價(jià)款： 10150萬(wàn)元） 其他綜合成本 4800萬(wàn)元 毛利潤(rùn) 32020﹣ 11712﹣ 10454﹣ 4800=5050萬(wàn)元 測(cè)算方案三：密度做到 65%，高度突破，住宅形態(tài)全為高層 面積 單價(jià) 銷售收入 一層商業(yè)面積 9230㎡ 19000元 /㎡ 17537萬(wàn)元 二層商業(yè)面積 8500㎡ 6000元 /㎡ 5100萬(wàn)元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬(wàn)元 住宅面積 53000㎡ 2500元 /㎡ 13250萬(wàn)元 合計(jì) 37087萬(wàn)元 商業(yè)裙樓及地下室造價(jià) 30000㎡ 1700元 /㎡ 5100萬(wàn)元 住宅造價(jià) 53000㎡ 1700元 /㎡ 9010萬(wàn)元 合計(jì) 14110萬(wàn)元 加契稅后地價(jià)成本 10454萬(wàn)元（地價(jià)款： 10150萬(wàn)元） 其他綜合成本 5000萬(wàn)元 毛利潤(rùn) 37087﹣ 14110﹣ 10454﹣ 5000=7523萬(wàn)元 。 B、吉利商業(yè)街、西廣路，路面不寬，為傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)預(yù)期價(jià)值高，為提升單價(jià)、降低總價(jià)，故柱網(wǎng)可設(shè) ，即開間 ，進(jìn)深 10米左右；建筑面積控制在 50平米以內(nèi)； C、內(nèi)街街鋪?zhàn)裱懊媾R街面的柱網(wǎng)寬度，適當(dāng)壓縮進(jìn)深，控制在810米之間，降低總價(jià)，加速去化； D、二層店面亦遵循一層柱網(wǎng)設(shè)置，進(jìn)深再適當(dāng)壓縮，控制在 58米之間，套內(nèi)面積控制在 2030之間，建筑面積控制在 3040平米之間； E、 1層層高 、 4層層高 4米； 關(guān)于街區(qū)及聯(lián)廊寬度 A、主動(dòng)線 1012米；次動(dòng)線 68米； B、二層以上聯(lián)廊不小于 ； 關(guān)于內(nèi)街交匯處及體塊間商業(yè)節(jié)點(diǎn) A、主動(dòng)線與次動(dòng)線交匯處需重點(diǎn)考慮商業(yè)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)弧形或者圓形聯(lián)廊解決十字路口二層以上商業(yè)的人流過(guò)度及暢通； B、主動(dòng)線分岔小廣場(chǎng)處可考慮設(shè)置觀光電梯，在解決垂直交通的同時(shí)亦可作為核心引流及景觀點(diǎn)； 注重垂直交通引流體系規(guī)劃，通過(guò)由在樓宇之間設(shè)置的人行天橋、觀光電梯、自動(dòng)扶梯、層層的退讓商業(yè)平臺(tái)以及商業(yè)小廣場(chǎng)等等商業(yè)形態(tài)相互呼應(yīng)補(bǔ)充，組成空中轉(zhuǎn)換系統(tǒng) ,將平面型步行街區(qū)提升為立體式步行街區(qū)，通過(guò)三維立體景觀商街和空中連廊將個(gè)商業(yè)單體連成整體，增加空間層次感與整體融合性，強(qiáng)化商業(yè)主題的視覺(jué)共享性及二層以上商業(yè)的 “ 視覺(jué)穿透力 ” 與 “ 到達(dá)度 ” ，并通過(guò)各樓層的業(yè)態(tài)分區(qū)提升目的性消費(fèi)，創(chuàng)造二、三層商業(yè)如同一層的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，打造 “ 立體式商業(yè)步行街區(qū) ” 購(gòu)物體系。 關(guān)于商業(yè)主動(dòng)線 A、以南北為商業(yè)主動(dòng)線，遵循通而不暢的原則引入適度弧線增加沿街面； B、項(xiàng)目南寬北窄，商業(yè)主動(dòng)線可做 “ 人 ” 字形設(shè)置，即北面一條連接主入口的主街，南面一分為二，分岔處可設(shè)中心小廣場(chǎng)并設(shè)休閑小品設(shè)施； 關(guān)于商業(yè)次動(dòng)線 A、商業(yè)次動(dòng)線以東西向?yàn)橹鳎B通商業(yè)主軸線、博山路與吉利街； B、重視與新天地吉利街次動(dòng)線開口的貫通，特別是上海街、環(huán)形交通核心平臺(tái)、及百貨區(qū)次動(dòng)線開口的連接，通過(guò)兩大商業(yè)體商業(yè)人流的高速暢通強(qiáng)化整個(gè)商圈價(jià)值，進(jìn)而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 關(guān)于街鋪長(zhǎng)寬比及層高 A、廣場(chǎng)北路、博山路沿街形象面長(zhǎng)、有氣勢(shì)，適合平牌旗艦店；故柱網(wǎng)可設(shè) ,即開間 , 進(jìn)深 12米左右 。 前言 （一）、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 體現(xiàn)城市標(biāo)志性建筑的宏偉氣勢(shì)及廣場(chǎng)邊建筑的門戶形象； 整體設(shè)計(jì)注重與廣場(chǎng)、新天地、四面街區(qū)的和諧統(tǒng)一、相互融合； 從設(shè)計(jì)上凸顯商業(yè)街區(qū)集聚力與輻射力，注重公共休閑空間設(shè)置； 保證地王項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)，不刻意追求容積率做滿，建筑密度及限高突破勢(shì)在必行； 街區(qū)式商業(yè)建筑，開內(nèi)街、劃小鋪、注重店鋪均好性； 注重街區(qū)人流核心導(dǎo)入平臺(tái)的設(shè)置； 街區(qū)商業(yè)動(dòng)線注重通而不暢，洋流式環(huán)回原則； 注重樓層間垂直引流體系及平面樓層內(nèi)水平交通體系的設(shè)計(jì)； 充分挖掘住宅及商業(yè)的廣場(chǎng)景觀面，并以此提升物業(yè)價(jià)值； 住宅戶型利用地段及景觀優(yōu)勢(shì)走差異化、戶型創(chuàng)新路線； 主入口及核心導(dǎo)流平臺(tái) A、以西廣街及廣場(chǎng)北路設(shè)項(xiàng)目南北主入口，貫通新老商圈，作步行街規(guī)劃； B、西廣街入口可作內(nèi)凹設(shè)計(jì)，退出小塊公共空間增強(qiáng)視覺(jué)穿透力，將二樓導(dǎo)流樓梯延伸至凹型底座外，并增設(shè)自動(dòng)扶梯，吸引老街人流； （二）、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 C、廣場(chǎng)北路入口做八字型設(shè)計(jì)，面對(duì)廣場(chǎng)，成海納百川形態(tài)，八字型兩側(cè)各設(shè)挑高開口； D、南北住入口分設(shè)核心導(dǎo)入平臺(tái)，所謂核心導(dǎo)入平臺(tái)是指整個(gè)步行街的人流循環(huán)體系的起始點(diǎn)，是吸引人流進(jìn)入步行街人流體系的導(dǎo)流平臺(tái)，可使購(gòu)物者在不經(jīng)意間自然流入，引導(dǎo)其暢達(dá)商業(yè)區(qū)內(nèi)各層商鋪，憑此提升內(nèi)街及二層以上商業(yè)的價(jià)值及人流到達(dá)度，進(jìn)而推進(jìn)個(gè)業(yè)態(tài)之間的互促互補(bǔ)，有效增強(qiáng)商業(yè)吸引力。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。上饒、浙江等地投資者 五、項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 業(yè)內(nèi)人士常說(shuō)： “ 一個(gè)項(xiàng)目成敗的 70％在于前期策劃。廣豐縣本地市場(chǎng)； 買賣賺取差價(jià)； B、投資動(dòng)機(jī) 上饒地區(qū)投資客戶 住宅目標(biāo)投資者定位及分析 A、對(duì)象及描述 廣豐縣本地 改善居住環(huán)境（二次置業(yè)） 私企業(yè)主、老板 B、消費(fèi)動(dòng)機(jī)描述： 政府機(jī)關(guān)（事業(yè)單位） 住宅目標(biāo)消費(fèi)者定位及分析 A、對(duì)象及描述 縣市及郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城投資者； C、投資者來(lái)源： 尋求中長(zhǎng)線投資理財(cái)?shù)牧己猛緩剑? 改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 房產(chǎn)投資者；看好市場(chǎng)前景，從炒作中賺取差價(jià)，撈一把就轉(zhuǎn)手。鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶；主要是指廣豐周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資者 ， 一般投資 、 自營(yíng)皆有 。改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的經(jīng)營(yíng)戶 、 品牌商等；主要是原來(lái)在廣豐經(jīng)商的個(gè)體戶 、 品牌商為了改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ， 而自身資金充足進(jìn)行的投資以改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境 。出外經(jīng)商人士：廣豐外出經(jīng)商人群的購(gòu)買力不容忽視 ， 多年在外奔波閱歷廣泛 ， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 ， 對(duì)房產(chǎn)投資有一定的了解 ， 投資比較理性 。機(jī)關(guān)單位中高層管理者：這類客戶社會(huì)地位穩(wěn)定 ， 收入相對(duì)較高支付能力強(qiáng) ， 為手頭富余的資金尋求出路 ， 希望通過(guò)投資實(shí)現(xiàn)增值的目的 。民營(yíng) 、 私企老板 、 個(gè)體戶：這類買家主要是廣豐當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)的民營(yíng) 、 私企老板和附近區(qū)域經(jīng)商人士 ， 這類人群在事業(yè)上已經(jīng)有相當(dāng)成就 ， 經(jīng)濟(jì)收入豐厚 ， 手頭資金充裕 ， 有能力投資物業(yè) 。省內(nèi)及外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶。廣豐縣本地經(jīng)營(yíng)者； 對(duì)廣豐商業(yè)前景充滿信心； （十）、商業(yè)輻射定位 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位及分析 A、對(duì)象及描述 商業(yè)服務(wù)對(duì)象短期不是整個(gè)上饒，而是廣豐本身及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的幾十萬(wàn)人口。 立足廣豐縣城、輻射下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及玉山等地 廣豐縣城距離上饒市區(qū)僅 20多公里，處于上饒市的商業(yè)輻射范圍之內(nèi)，現(xiàn)階段廣豐人去上饒消費(fèi)的現(xiàn)象還普遍存在，而廣豐目前來(lái)說(shuō)根本談不上輻射，能減少區(qū)內(nèi)消費(fèi)流失已是不錯(cuò)，但從發(fā)展角度看，我們應(yīng)考慮上饒市場(chǎng)。 文化演繹功能 商業(yè)本身就是一種文化，月兔廣場(chǎng)結(jié)合項(xiàng)目主題廣場(chǎng)、個(gè)性商業(yè)街、動(dòng)感街區(qū)雕塑小品、時(shí)尚演繹舞臺(tái)，使項(xiàng)目成為城市商業(yè)活動(dòng)中心，成為大眾文化演繹傳播最直接的場(chǎng)所。 商務(wù)展示功能