【正文】 國土資源部 財 政 部 中國人民銀行 二 ○○ 七年十一月十九日 。 第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負(fù)責(zé)解釋。土地儲備機構(gòu)應(yīng)加強資金風(fēng)險管理，不得以任何形式為第三 方提供擔(dān)保。 第二十六條 土地儲備機構(gòu)舉借商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。在貸款發(fā)放前，商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查詢貸款儲備機構(gòu)的信息，對有不良記錄的土地儲備機構(gòu)審慎發(fā)放貸款。 政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照商業(yè)原則在批準(zhǔn)的規(guī)模內(nèi)發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備機構(gòu)舉 借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與土地儲備計劃、土地儲備資金項目預(yù)算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，不得超計劃、超規(guī)模貸款。 第二十五條 土地儲備機構(gòu)向銀行等金融機構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證 。 第二十三條 依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)。 第二十一條 在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機構(gòu)可將儲備土地或連同地上建 (構(gòu) )筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。 第十 九條 前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位。供應(yīng)已發(fā)證儲備土地前，應(yīng)收回土地證書，設(shè)立土地抵押權(quán)的，要先行依法解除。 第四章 開發(fā)與利用 第十六條 對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。 第十四條 政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。收購?fù)恋氐难a償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。對政府有償收回的土地 ，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。 第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。 (四 )已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地 。 (二 )收購的土地 。 第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。 (四 )儲備土地臨時利用計劃 。 (二 )儲備土地前期開發(fā)規(guī)模 。市、縣人民政府國土資 源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計劃和土地市場供需狀況等共同編制土地儲備計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。 第二章 計劃與管理 第六條 各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。 第五條 建立信息共享制度。 第三條 土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。 第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。 第三十條 本辦法自發(fā)布之日起實施。第七章 附 則 第二十八條 各省、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。 第二十七條 各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管要求，合理、科學(xué)確定貸款期限。 商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統(tǒng)一的報送土地儲備機構(gòu)的土地儲備貸款相關(guān)信息。土地儲備貸款應(yīng)實行?？顚Ｓ?、封閉管理，不得挪用。土地儲備機構(gòu)申請貸款時，應(yīng)持財政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級人民政府批準(zhǔn)的項目實施方案等書面材料向當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行及其他金融機構(gòu)申請擔(dān)保貸款。 第二十五條 土地儲備機構(gòu)向銀行等金融機構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)的貸款要求。 第二十三條 依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)。 第二十一條 在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機構(gòu)可將儲備土地或連同地上建 (構(gòu) )筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。 第十九條 前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的， 要按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位。供應(yīng)已發(fā)證儲備土地前，應(yīng)收回土地證書，設(shè)立的，要先行依法解除。第四章 開發(fā)與利用 第十六條 對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。 第十四條 政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。收購?fù)恋氐难a償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。對政府有償收回的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。 第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。 第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃、總體規(guī)劃、土地利用計劃和土地市場供需狀況等共同編制土地儲備計劃，報同級人民政 府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。第二章 計劃與管理 第六條 各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。 第五條 建立信息共享制 度。 第三條 土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的。 第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。此種方式的利潤率會高于第一種模式，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會比較大。 利潤分成模式 重慶市的土地一級開發(fā)采用的是這種方式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成。 （九）組織驗收 建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內(nèi)容： 審核土地一級開發(fā)成本 組織驗收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費 納入市土地儲備庫 盈利模式、工程總承包模式 土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 組織實施征地 、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與 中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議 （六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù) (七 )如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。 通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的（市場化），由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。 （四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。 （二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。 [土地一級開發(fā) ]是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 的建設(shè)條件 (熟地 )，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。因為國家有農(nóng)業(yè)用地保持在 18 億畝這條紅線的規(guī)定。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用通常征地范圍都在靠近城市的農(nóng)村和郊區(qū)，有利于土地的利用和綜合發(fā)展。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，國家規(guī)定凡建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地的，應(yīng) 當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 定義： [農(nóng)用地轉(zhuǎn)用