【正文】 未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！ 。 由于本項(xiàng)目中出租收入的變化對(duì)整個(gè)項(xiàng)目影響較大，故在進(jìn)行投資時(shí)建議小商品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)和市場(chǎng)營(yíng)銷要從基礎(chǔ)做起，制定完整的營(yíng)銷方案，確定合理的出租價(jià)格，以保證投資按期回收。項(xiàng)目投資是否能夠足額到位并合理使用對(duì)于預(yù)期目標(biāo)有決定性作用。 綜上所述，該項(xiàng)目是一個(gè)在投資方向、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等各方面均可行的項(xiàng)目。 本項(xiàng)目總投資 38000 萬(wàn)元，其籌資構(gòu)成如下：項(xiàng)目承擔(dān)單位自籌 27748 萬(wàn)元，銀行貸款 10252 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目的 建設(shè)，符合 **市及 **縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，項(xiàng)目建成后將大大提高 **市和 **縣的知名度，對(duì)于推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)將起到積極的推動(dòng)作用。擬建商住樓 1000 戶， 166000 m2，中心市場(chǎng)一棟，占地 600 畝。 表 111 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 基本 方案 固定資產(chǎn)投資 出租收入 5% 5% 5% 5% 2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 3 全部投資內(nèi)部收益率（ %） 從上表的 分析結(jié)果可以看出，出租收入的變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期最為敏感，故在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)慎重考慮出租價(jià)格的變化。 敏感性分析 本項(xiàng)目中的總投資及出租收入變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的盈利能力的影響較大，故選取這兩個(gè)變動(dòng)因 素采用列表法，以稅后全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為計(jì)算基礎(chǔ)，當(dāng)固定資產(chǎn)投資、出租收入出現(xiàn)177。中心市場(chǎng)的建成可帶動(dòng)商貿(mào)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)匚锪黧w系的建設(shè)，給園區(qū)發(fā)展帶來(lái)生機(jī)和活力，同時(shí)項(xiàng)目建成后本地可增加 10000 多個(gè)工作崗位，可促進(jìn)勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。（詳見(jiàn)附表 7 借款還本付息表） 三、綜合效益評(píng)價(jià) （一）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目建成后有良好的經(jīng)濟(jì)效益，其收益為年均收入 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元；所得稅后全投資內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收 期 年，可按期收回投資。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度，使用現(xiàn)行價(jià)格、現(xiàn)行工資執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收益率對(duì)該項(xiàng)目的獲利能力、清償能力等指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 （四）財(cái)務(wù)費(fèi)用，按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的長(zhǎng)期貸款利息以財(cái)務(wù)費(fèi)用的形式計(jì)入總成本費(fèi)用，借款利率為 %。 （二）房產(chǎn)稅，按國(guó)家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的 12%交納房產(chǎn)稅。 管理費(fèi)，按工資總額的 150%計(jì)，年均 300 萬(wàn)元。 工資福利費(fèi)，項(xiàng)目定員 100 人，按每人年工資額 2 萬(wàn)元計(jì)，年工資總額計(jì)200 萬(wàn)元；福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)，共計(jì) 28 萬(wàn)元，工資福利費(fèi)合計(jì) 228 萬(wàn)元。 （詳見(jiàn)附表 3 收入及營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表） 二、營(yíng)業(yè)成本估算 經(jīng)營(yíng)成本包括經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 、房產(chǎn)稅、折舊及攤銷和財(cái)務(wù)費(fèi)用。第二年預(yù)計(jì)出售房屋總面積 30%，計(jì) 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)收入 14940 萬(wàn)元。 （二）商住樓出售 面積共計(jì) 萬(wàn)平方米，共計(jì)銷售收入 49800 萬(wàn)元。（詳見(jiàn)附表 2 投資使用計(jì)劃和資金籌措表） 第十一章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 一、收入及稅金估算 營(yíng)業(yè)收入主要是中心市場(chǎng)攤位出租收入和商住房出售收入兩部分組成，商鋪出租收入年均 13200 萬(wàn)元，商住房出售收入 49800 萬(wàn)元。 （三）流動(dòng)資金 按照定額估算法進(jìn)行估算，項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后年需流動(dòng)資金 1000 萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 500 萬(wàn)元。 遞延資產(chǎn)計(jì) 3750 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資計(jì) 32498 萬(wàn)元。 二、投資估算 本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金三部分構(gòu) 成，共計(jì) 38000萬(wàn)元。 設(shè)備購(gòu)置，按現(xiàn)在的設(shè)備出廠價(jià)或報(bào)價(jià)資料進(jìn)行估算，并計(jì)算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。 建安費(fèi)，以國(guó)家建材局《建材工業(yè)土建工程概算定額》為計(jì)算依據(jù)，并根據(jù) **省 **市的人工、材料及機(jī)械價(jià)格水平進(jìn) 行調(diào)整，施工取費(fèi)執(zhí)行 **市的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的組織與管理 本項(xiàng)目擬由 ****小商品市場(chǎng)發(fā)展有限公司采用企業(yè)法人的形式來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理。要加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)節(jié)水、節(jié)電的宣傳及管理工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪費(fèi)。 項(xiàng)目區(qū)以民用和商用為主，產(chǎn)生的污水為生活污水，不需經(jīng)特殊處理便可排入排污 管道，符合國(guó)家和省、市環(huán)保政策規(guī)定及 **縣總體環(huán)保規(guī)劃要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)造成污染。 第六章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目區(qū)周圍無(wú)污染源，附近建有學(xué)校、銀行、醫(yī)院等，交通便捷，方便居民及市場(chǎng)內(nèi)的業(yè)主的生活。從由項(xiàng)目區(qū)附近經(jīng)過(guò)的有線電視線路中接入。 五、安全監(jiān)控 在小區(qū)出入口、中心市場(chǎng)出入口、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等處設(shè)置安全電視監(jiān)控系 統(tǒng)。 四、通信 商住樓每戶按一部電話考慮，同時(shí)每戶設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座；中心市場(chǎng)每個(gè)攤位按一部電話考慮，同時(shí)每個(gè)攤位設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心每個(gè)房間內(nèi)按一部電話考慮，同時(shí)每個(gè)房間設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座。 負(fù)荷計(jì)算：商住樓根據(jù)本地的實(shí)際情況，確定每戶供電負(fù)荷為 8KW，共1000 戶，同時(shí)使用系數(shù)為 ，用電負(fù)荷為 2400KW；中心市場(chǎng)設(shè)每攤用電負(fù)荷為 ，共 4600 個(gè)攤位，同時(shí)使用系數(shù)為 1，用電負(fù)荷為 1380KW；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心設(shè)總用電負(fù)荷為 500KW；則本項(xiàng)目總用電負(fù)荷為 4280KW。 室外裝飾照明：在主要建筑物及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周圍選擇高壓鈉燈等進(jìn)行室外裝飾照明。 二、供電電源 根據(jù)該工程建筑物的高度及使用性質(zhì)，項(xiàng)目中用電將從項(xiàng)目區(qū)的變電站接入。屋頂設(shè)消防水箱，以滿足撲救初期火災(zāi)的要求，水箱設(shè)置高度滿足最不利點(diǎn)消火栓靜水壓要求。 中心市場(chǎng)及商住樓周圍分設(shè)消防車道，與其他建筑之間的防火間距滿足規(guī)范的要求。 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“超過(guò)七層的單元式住宅，超過(guò)六層的塔式住宅、通廊式住宅、底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)的單元式住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”；“體積超過(guò) 10000m3 的教學(xué)樓等其他民用建筑應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”，本項(xiàng)目需設(shè)消防給水系統(tǒng)，根據(jù)本地供水管網(wǎng)的供水壓力，消防給水直接由本地市政管網(wǎng)供給。 雨水排水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案 雨水納入雨水管道系統(tǒng)中，排入排水渠，經(jīng)處理后供附近農(nóng)田灌溉使用。 生活用水供水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案 商住樓各戶均設(shè)置水表分別計(jì)量，產(chǎn)生的水費(fèi)由住戶承擔(dān)；中心市場(chǎng)出租攤位部分設(shè)總表計(jì)量，產(chǎn)生的水費(fèi)由市場(chǎng)管理單位承擔(dān)；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心分別在各出租房屋內(nèi)設(shè)置水表，產(chǎn)生的水費(fèi)由承租方承擔(dān)。商住樓總戶數(shù)為 1000 戶，每戶人數(shù)按 3 人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按 190L/人日，最高日用水量為 570 m3/日，考慮 10%未預(yù)見(jiàn)水量，最高日用水量為 627 m3/日。 （二）生活給水系統(tǒng) 生活給水用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量 本項(xiàng)目中心市場(chǎng)設(shè) 4600 個(gè)攤位，每個(gè)攤位按 2 人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn) 80L/人日，最高日用水量為 736m3/日，考慮 10%未預(yù)見(jiàn)水量，最高日用水量為 810 m3/日。 整個(gè)供熱通風(fēng)系統(tǒng)所用設(shè)備均采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能 設(shè)備。 商住樓供暖所用熱源引自園區(qū)的供熱采暖系統(tǒng)，采暖管線從園區(qū)內(nèi)供熱管線接入。 第四節(jié) 供 熱、給排水及消防方案 一、供熱通風(fēng)系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案 本項(xiàng)目供熱方案依照我國(guó)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1987）進(jìn)行設(shè)計(jì)。 二、商住樓 在中心市場(chǎng)東西兩側(cè)及北側(cè)建設(shè)商住樓 1000 戶。 第三節(jié) 主要建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目承辦單位的設(shè)計(jì)意圖、項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)和水文地質(zhì)等條件、國(guó)家及省市的相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目主要建筑設(shè)計(jì)方案如下： 一、中心市場(chǎng) 在項(xiàng)目區(qū)靠近濰高路的中間地帶建設(shè)中心市場(chǎng)樓一棟，長(zhǎng) ，寬 。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020），擬建建筑物設(shè)防類別為丙類，本地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，其地震作用和抗震措施均應(yīng)符合本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的要求，其設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，其水平地震影響系數(shù)最大值為 ，場(chǎng)地的特征周期 為 。 開(kāi)挖基槽時(shí)，應(yīng)避免對(duì)槽底土層的擾動(dòng)，防止雨水或施工用水流入基槽，以免因地基土浸水軟化而導(dǎo)致地基土承載力降低。基槽開(kāi)挖后應(yīng)組織勘察設(shè)計(jì)單位驗(yàn)槽后方可施工。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)增強(qiáng)建筑物的整體剛度，以抵抗不均勻沉降。 該場(chǎng)地 1 層耕植土土質(zhì)松軟，固結(jié)性差，地基承載能力低，施工時(shí)應(yīng)全部 挖除。 （五）地質(zhì)勘察結(jié)論與建議 該場(chǎng)地地質(zhì)條件穩(wěn)定，適宜該建筑物的建設(shè)。 水文地質(zhì)條件及地下水的腐蝕性評(píng)價(jià) （ 1）水文地質(zhì)條件 該場(chǎng)地地下水類型屬于第四紀(jì)孔隙潛水，主要靠大氣降水補(bǔ)給，以大氣蒸發(fā)為主要排泄方式，在本次勘察深度范圍內(nèi)未見(jiàn)到地下水。經(jīng)對(duì)干作業(yè)成孔灌注樁單樁極限承載力標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行估算，為 1000～ 2020KN/根。采用干作業(yè)成孔灌注樁方