【正文】 起，聚集了大量外來人口，形成了巨大的消費市場。而 ****小商品批發(fā)市場座落在縱貫 **市 與淄博市的辛（店）河（口）路和橫連濰坊、博興、高青的濰高路交叉地帶，有利于縣域經濟輻射區(qū)內的人民采購商品和發(fā)展批零業(yè)市場。 二、是 **、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的需要 **縣南部與淄博市的古齊國故都臨淄相鄰，東與全國著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四個地級市的邊緣區(qū)域。這一地帶曾為古齊國的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統(tǒng)。改革開放后，以上四市經濟與社會均有了重大發(fā)展，但在這一邊緣地區(qū)卻沒有形成具有幅射能力的商貿市場，在 **縣城東南建設一個具有相當規(guī)模的商貿 城，是區(qū)域貿易布局的需要。 三、是縣域經濟產業(yè)結構調整的需要 **縣在部署產業(yè)結構調整的規(guī)劃中，提出了“工業(yè)調大調強、第三產業(yè)調高調活、農業(yè)調優(yōu)調特”的思路。其中第三產業(yè)將堅持以市場化、產業(yè)化和社會化為導向，積極推行連銷經營、物流配送、代理制、多式聯運等面向生產和消費的服務業(yè)。按照“集散地、信息商、孵化器”的目標，規(guī)范和壯大市場規(guī)模。 ****小商品批發(fā)市場的興建，適應了這一產業(yè)結構調整的需求。 四、是 **小商品市場向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場的需要 文登 **小商品批發(fā)市場的成功運作，證明了齊魯大地對小商 品消費需求的深厚潛力。 **縣第三產業(yè)和民營經濟現正處于起步發(fā)展的態(tài)勢，而 **集團具有獨領時代潮流的氣魄和膽識，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經驗和策略。 **與 **的合作，將形成強強聯手，從而將對區(qū)域經濟的發(fā)展繁榮產生不可估量的影響。 第三章 市場分析和擬建規(guī)模 ****小商品批發(fā)市場建設，不僅是一個大型商貿流通項目，也是一個商鋪業(yè)開發(fā)項目。因為商鋪業(yè)屬于房地產項目，受國家宏觀政策的影響較大，而小商品市場建設則重在考察項目所在地的發(fā)展條件和需求狀況。因此，本章將從全國的市場與政策環(huán)境分析商鋪業(yè)的 基本走向；將以 **縣及其周邊區(qū)域為重點，分析小商品批發(fā)市場建設的可行性。 第一節(jié) 商鋪業(yè)市場分析 2020 年全國各地普遍出現商鋪業(yè)熱潮，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關注的焦點。如，多家外地、外籍大型商業(yè)已入駐北京市場；天津商鋪投資也開始啟動，外來投資者逐步增加；杭州商鋪業(yè)投資市場走勢依然活躍；深圳有更多的中小投資者開始密切關注商鋪市場的投資。 **市西城商鋪業(yè)投資居高不下，在人們早已預測商鋪已飽和的情況下，仍有投資者率性下注，西城商鋪發(fā)展仍有潛力。隨著 2020 年開發(fā)量的增長，商鋪供求關系正趨于緩和，商鋪資源的 稀缺性開始弱化。但在未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內外商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內其他投資者的需求。目前上海商鋪的平均回報率達到 8%～ 10%。由于平均回報率仍維持在較高水平，因而商鋪的開發(fā)與供給將持續(xù)增長。從整個房地產市場看，已經形成梯級消費市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分商鋪會越用越升值，因此商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅，商鋪的投資仍是商家的重要抉擇。 第二節(jié) 項目區(qū)發(fā)展小商品 市場的可行性分析 一、從 **工業(yè)園區(qū)的產業(yè)布局看項目的可行性 近年來， **縣以培植壯大縣經濟開發(fā)區(qū)和 **工業(yè)園為重點，積極推進改革開放，加快調整經濟結構。 2020 年該縣按照高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，采取工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中的措施，將上述兩個園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，形成了先期建設面積達 58 平方公里的高新技術產業(yè)園區(qū)。區(qū)內幾十家限額以上工業(yè)企業(yè)，主要分布在石油化工、化學化工、造紙印刷、紡織、橡膠、塑料制品、新型建材、機械電子、熱電等重要行業(yè)。原 **工業(yè)園內已形成了 5 個具有相當規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，有橡 膠工業(yè)園、 **工業(yè)園、 **集團農產品加工區(qū)、 **工業(yè)區(qū)、 **工業(yè)區(qū)等。發(fā)展起了 **集團、 **集團、 **集團、 **集團、 **集團、 **集團、 **集團、 **集團等 12 家大型企業(yè)集團?？v觀這一多類型工業(yè)齊頭并進的工業(yè)園區(qū)，乃至整個縣城的產業(yè)群體，卻沒有一家與上述集團實力相當的商貿企業(yè)或集團。嚴重的產業(yè)布局失衡使工業(yè)園區(qū)建設缺少第三產業(yè)的支撐，商貿業(yè)的滯后造成流通渠道不暢，人流、物流、信息流等對這一大型工業(yè)園區(qū)不能形成浸潤之勢，造成園區(qū)發(fā)展缺少生機和活力。在 **工業(yè)園區(qū)正在進行規(guī)劃調整的時機，引進 **集團的大型小商 品批發(fā)市場建設項目，是催發(fā) **縣經濟發(fā)展的生機活力之舉。 二、從 **城南的區(qū)位條件看項目的可行性 地處 **城南的小商品批發(fā)市場南枕東西要道濰高公路，西依南北通道辛河公路，東依 *（ *） *（ *）高速公路與濟（南）青（島）高速相連。這一流暢的交通形勢將給小商品的制造、批發(fā)、流通、銷售帶來極大的便利。如果以這一商貿城為圓心，以 50 公里長度為半徑劃一圓圈，則 **、濱州、淄博、青州、壽光五市和 **區(qū)、利津、博興、桓臺、臨淄、昌樂 6 區(qū)縣均在這個圓的邊線區(qū)域，這就形成了一種圓周經濟密度較高，圓心周圍經濟密度相對較低的態(tài)勢， 這一地理結構的巧合極其有利于在其中心建設商貿城。同時，由于 **市已被 **省列為 **半島城市群，這里正是省會濟南與東部城市群相銜接的通道地區(qū)，非常有利于商品流通。同時，黃河三角洲北連河北、京、津，南接泰、沂、蘇北，這一商貿基地必將成為南北物流業(yè)的紐帶和橋梁。因此，在此處建設 ****小商品批發(fā)市場項目有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。 三、從小商品市場規(guī)律看項目的可行性 因為小商品是以“小”興業(yè)，小商品易于加工生產，易于流動增值，易于大體量批發(fā)，小商品經營者的本金可大可小，易于租房啟動。發(fā)展到一定規(guī)模后還可將南方各種小商品生 產廠家引入該地，就地加工銷售，從而大大減少流通環(huán)節(jié)，降低運輸成本。按照外地經驗，一個 3～ 5 萬的人口聚集地，就可做起一個頗具規(guī)模的小商品市場。這一小商品批發(fā)市場 50 公里半徑內包括了幾十個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其輻射力極易通過這些商品集散的節(jié)點滲透到千家萬戶。又可以通過圓周一帶的城區(qū)和市、縣駐地輻射和開辟更加廣大的區(qū)域市場。 **集團充分把握了這一小商品流通規(guī)律和區(qū)域市場形勢，并著眼于以商招商，將南方實業(yè)家和經營者引入商貿城經商創(chuàng)業(yè)。這又將帶來發(fā)展觀念、經營理念的變革，啟動北方民眾的發(fā)展?jié)撡|。因此，在這一潛在的集散中心建設小商品 批發(fā)市場，有條件再次獲得巨大成功，成為魯北地區(qū)的重要商品流通基地，并推動當地第三產業(yè)長足發(fā)展。 從以上的市場環(huán)境條件分析， **集團的 ****小商品批發(fā)市場項目是可行的。 第三節(jié) 擬建規(guī)模 本項目將建設中心市場樓一棟，地上 5 層，無地下室，小商品批發(fā)市場設4600 個攤位，全部出租； 3～ 5 層設辦公區(qū)、賓館及洗浴中心，辦公區(qū)部分自用，其余部分和賓館、洗浴中心全部出租；建設商住樓 1000 戶，地上 5 層，無地下室，全部出售。全部工程占地 600 畝。 第四章 建設條件及配套供應情況 第一節(jié) 建設條件 一、地理位置 項目 區(qū)位于 **省 **縣城東新區(qū)新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北。 **縣東瀕渤海，北臨全國第二大油田――勝利油田，南靠齊魯石化，地處膠東半島與 **內陸結合部，是環(huán)渤海地區(qū)通往京、津、唐及東北地區(qū)的必經之地，毗鄰濟青高速、東青高速和膠濟鐵路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，經濟發(fā)達，環(huán)境適宜，貿易活躍。 二、氣象 項目區(qū)屬北溫帶季風型大陸性氣候，光照充足，四季分明，雨熱同期，春旱多風、冬季干冷，主導風向為東南風。年日照時數 小時，全年光照充足。 平均氣壓： 平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 平均降水量： 日最大降水量： 年均蒸發(fā)量： 最大風速： 4m/s 最大積雪深度： 17cm 三、工程地質及水文地質 （一）地質構造 項目區(qū)位于近代黃河三角洲西南部，是黃河三角洲與泰沂山麓沖積平原的結合部，地貌單元屬于第四紀淄河 小清河新近沖積平原。 黃河三角洲位于華北地區(qū)凹陷區(qū)濟陽凹陷東北部。在濟陽凹陷內部，雖發(fā)育有一系列次級斷裂和受斷裂控制的凸起與凹陷，但這些構造的活動性一般較弱，對地震的控制作用也不明顯。歷史上，在濟陽凹陷內僅記載有 2 次 4 級地震和一次 5 級地震。由此可見，黃河三角洲地區(qū)的地震危險，主要來自鄰區(qū) 的地震構造帶內強震活動的影響，本區(qū)內部是一個地震活動相對較弱的地區(qū)。 （二）項目區(qū)場