【正文】 建設(shè)條件及配套供應(yīng)情況 第一節(jié) 建設(shè)條件 一、地理位置 項(xiàng)目 區(qū)位于 **省 **縣城東新區(qū)新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北。因此，在這一潛在的集散中心建設(shè)小商品 批發(fā)市場(chǎng)，有條件再次獲得巨大成功，成為魯北地區(qū)的重要商品流通基地，并推動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。這一小商品批發(fā)市場(chǎng) 50 公里半徑內(nèi)包括了幾十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其輻射力極易通過(guò)這些商品集散的節(jié)點(diǎn)滲透到千家萬(wàn)戶。因此，在此處建設(shè) ****小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這一流暢的交通形勢(shì)將給小商品的制造、批發(fā)、流通、銷售帶來(lái)極大的便利?？v觀這一多類型工業(yè)齊頭并進(jìn)的工業(yè)園區(qū)，乃至整個(gè)縣城的產(chǎn)業(yè)群體，卻沒(méi)有一家與上述集團(tuán)實(shí)力相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)企業(yè)或集團(tuán)。 2020 年該縣按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，采取工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中的措施，將上述兩個(gè)園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，形成了先期建設(shè)面積達(dá) 58 平方公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因而商鋪的開(kāi)發(fā)與供給將持續(xù)增長(zhǎng)。隨著 2020 年開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪供求關(guān)系正趨于緩和，商鋪資源的 稀缺性開(kāi)始弱化。因此，本章將從全國(guó)的市場(chǎng)與政策環(huán)境分析商鋪業(yè)的 基本走向；將以 **縣及其周邊區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，分析小商品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的可行性。 **縣第三產(chǎn)業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)正處于起步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而 **集團(tuán)具有獨(dú)領(lǐng)時(shí)代潮流的氣魄和膽識(shí)，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經(jīng)驗(yàn)和策略。其中第三產(chǎn)業(yè)將堅(jiān)持以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化為導(dǎo)向，積極推行連銷經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)等面向生產(chǎn)和消費(fèi)的服務(wù)業(yè)。 二、是 **、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場(chǎng)布局的需要 **縣南部與淄博市的古齊國(guó)故都臨淄相鄰，東與全國(guó)著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四個(gè)地級(jí)市的邊緣區(qū)域。 **集團(tuán)投資決策的大手筆與 **縣小商品批零業(yè)的巨大潛力相結(jié)合，構(gòu)成了這一大型商貿(mào)城建設(shè)的市場(chǎng)背景。第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）的迅速發(fā)展為其他產(chǎn)業(yè)留出了廣闊空間，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻相對(duì)滯后，特別是以批發(fā)零售貿(mào)易為主體的商業(yè)，有著迅猛增長(zhǎng)的市場(chǎng)容量。從全縣各相關(guān)產(chǎn)業(yè)及投資指標(biāo)的增幅看， 2020 年工業(yè)總產(chǎn)值完成 億元，比上年增長(zhǎng) 38%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。因此經(jīng)濟(jì)密度很低，三角洲腹地城區(qū)及各縣城近十年來(lái)雖有了高速發(fā)展，但由于歷史和地域條件的原因， **市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，基本上處于南高北低的態(tài)勢(shì)。黃河三角洲的中心城市―― **，正在以我國(guó)東部的新興石油城市的形象和經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的佳績(jī)受到國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。鐵路站、陸路口岸和給排水、供電、供氣、通訊設(shè)施、東青高速公路稻莊入口及其他干道正在配套完善。外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)達(dá) 66 家，自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)達(dá) 35 家，其中綜合性進(jìn)出口貿(mào)易公司 5家。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。到 2020 年可形成年加工機(jī)制紙 150 萬(wàn)噸、輪胎 1200 萬(wàn)套、紡織 200萬(wàn)紗錠、印染布 8 億米的生產(chǎn)能力，年可增加銷售收入 260 億元、利稅 38 億元。 每百戶擁有固定電話 81 部，移動(dòng)電話 52 部。石油、天然氣和鹵水資源豐富，已探明石油儲(chǔ)量 6628 萬(wàn)噸、天然氣儲(chǔ)量 億立方米。 **縣歷史悠久，是古樂(lè)安的故地，境內(nèi)有傅家遺址、柏寢臺(tái)、孫武故里等遺跡。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益顯著。建成后的中國(guó) ****小商品批發(fā)市場(chǎng)將發(fā)揮 **縣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，既能滿足周邊地區(qū)幾千萬(wàn)人口的消費(fèi)需求，還將成為連接國(guó)內(nèi)南北物流業(yè)的紐帶和橋梁。 四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 *** 五、可行性研究報(bào)告編制單位 編制單位： ***************** 工程咨詢資格證書(shū)編號(hào)：工咨甲 ********** 資 格等級(jí)：甲級(jí) 發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 公司地址： *************** ： ************ 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目單位委托 **黃河三角洲工程咨詢有限責(zé)任公司編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū)； 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； **縣建設(shè)局關(guān)于 **縣 **小商品批發(fā)市場(chǎng)用地的證明； **省、 **市以及 **縣對(duì)外來(lái)投資者的優(yōu)惠政策； 中國(guó) ****小商品批發(fā)市場(chǎng)一期工程總平面圖； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)； 項(xiàng)目委托單位提供的其他相關(guān)資料。 第三節(jié) 可行性研究的范圍和內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性； 市場(chǎng)分析及擬建規(guī)模； 項(xiàng)目建設(shè)條件及配套供應(yīng)情況； 項(xiàng)目建設(shè)方案； 環(huán)保及節(jié)能； 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員； 勞動(dòng)安全； 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 第五節(jié) 可行性研究報(bào)告的結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠滿足 **縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)廣大人民生活消費(fèi)的需要，符合 **、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場(chǎng)布局的要求，促進(jìn) **縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使 **小商品市場(chǎng)向更廣闊地域開(kāi)拓、繁榮區(qū)域大市場(chǎng)。因此，本項(xiàng)目是可行的。 地理位置優(yōu) 越，投資環(huán)境良好。擁有耕地 74 萬(wàn)畝、草場(chǎng)15 萬(wàn)畝、灘涂 7 萬(wàn)畝、海岸線 公里。鐵路專線、陸路口岸和物流配送中心正在籌建之中。今后全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到 2020 年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò) 170 億元，年均增長(zhǎng) 25%；地方財(cái)政收入 8 億元，年均增長(zhǎng) 28%。 **縣已成為“ **省經(jīng)濟(jì) 30 強(qiáng)縣”之一，被省政府確定為 **省加工制造業(yè)基地。 2020 年，實(shí)現(xiàn)出口總值 7129 萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資 1225 萬(wàn)美元。區(qū)內(nèi)逐步達(dá)到“七通一平”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 2020 年 3 月，“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)”被九屆全國(guó)人大四次會(huì)議列入《國(guó)家“十五”計(jì)劃綱要》，同年 4 月， **市被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織認(rèn)證為“綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。 **縣作為 **市的“發(fā)達(dá)”地區(qū)，與中心城區(qū)共同發(fā)揮著帶動(dòng)整個(gè)近代黃河三角洲發(fā)展起飛的龍頭作用。在國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型的投資中，基本建設(shè)投資增幅 186%，更新改造投資增幅 15%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降 30%。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大幅度下降，說(shuō)明以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)與批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟(jì)效益，就全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總規(guī)模來(lái)看，需要有一個(gè)強(qiáng)力投資企業(yè)投資于大型商貿(mào)城的建設(shè)。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、是縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)廣大人民生活消費(fèi)的需要 **縣人口 萬(wàn)人。這一地帶曾為古齊國(guó)的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統(tǒng)。按照“集散地、信息商、孵化器”的目標(biāo)，規(guī)范和壯大市場(chǎng)規(guī)模。 **與 **的合作，將形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，從而將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮產(chǎn)生不可估量的影響。 第一節(jié) 商鋪業(yè)市場(chǎng)分析 2020 年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪業(yè)熱潮，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。但在未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，已經(jīng)形成梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)。區(qū)內(nèi)幾十家限額以上工業(yè)企業(yè)，主要分布在石油化工、化學(xué)化工、造紙印刷、紡織、橡膠、塑料制品、新型建材、機(jī)械電子、熱電等重要行業(yè)。嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)布局失衡使工業(yè)園區(qū)建設(shè)缺少第三產(chǎn)業(yè)的支撐，商貿(mào)業(yè)的滯后造成流通渠道不暢，人流、物流、信息流等對(duì)這一大型工業(yè)園區(qū)不能形成浸潤(rùn)之勢(shì)，造成園區(qū)發(fā)展缺少生機(jī)和活力。如果以這一商貿(mào)城為圓心，以 50 公里長(zhǎng)度為半徑劃一圓圈，則 **、濱州、淄博、青州、壽光五市和 **區(qū)、利津、博興、桓臺(tái)、臨淄、昌樂(lè) 6 區(qū)縣均在這個(gè)圓的邊線區(qū)域，這就形成了一種圓周經(jīng)濟(jì)密度較高，圓心周圍經(jīng)濟(jì)密度相對(duì)較低的態(tài)勢(shì)， 這一地理結(jié)構(gòu)的巧合極其有利于在其中心建設(shè)商貿(mào)城。 三、從小商品市場(chǎng)規(guī)律看項(xiàng)目的可行性 因?yàn)樾∩唐肥且浴靶　迸d業(yè)，小商品易于加工生產(chǎn)，易于流動(dòng)增值，易于大體量批發(fā)，小商品經(jīng)營(yíng)者的本金可大可小，易于租房啟動(dòng)。又可以通過(guò)圓周一帶的城區(qū)和市、縣駐地輻射和開(kāi)辟更加廣大的區(qū)域市場(chǎng)。 從以上的市場(chǎng)環(huán)境條件分析， **集團(tuán)的 ****小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目是可行的。 **縣東瀕渤海，北臨全國(guó)第二大油田――勝利油田，南靠齊魯石化，地處膠東半島與 **內(nèi)陸結(jié)合部，是環(huán)渤海地區(qū)通往京、津、唐及東北地區(qū)的必經(jīng)之地，毗鄰濟(jì)青高速、東青高速和膠濟(jì)鐵路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，環(huán)境適宜，貿(mào)易活躍。 黃河三角洲位于華北地區(qū)凹陷區(qū)濟(jì)陽(yáng)凹陷東北部。 （二）項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地土的構(gòu)成及特征 項(xiàng)目區(qū)地形平坦，場(chǎng)區(qū)地貌單元屬于第四紀(jì)淄河 小清河新近沖積平原。按一般工程地質(zhì)性質(zhì)的差異，分述如下： 1 層：耕植土（ Q4ml），以粉質(zhì)粘土為主，夾 粉土團(tuán)塊，土質(zhì)不均勻，含少量植物根系，結(jié)構(gòu)松散，局部為素填土，以粉土為主。 3 層：粉土（ Q4al），黃褐色，均勻，粘粒含量稍高，夾粉質(zhì)粘土微薄層，場(chǎng)區(qū)北側(cè)局部顆粒較粗可達(dá)粉砂，主要成分為 長(zhǎng)石、石英、云母等，含 Fe 質(zhì)條斑，濕，密實(shí)，無(wú)光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。 5 層：粉土（ Q4al），黃褐色，均勻，夾粉質(zhì)粘土微薄層，含 Fe 質(zhì)條斑，濕，