【導(dǎo)讀】**省**縣城東新區(qū)新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北。濟青高速、東青高速和膠濟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便利。稅后動態(tài)回收期年，可按期收回投資。海高速公路、鐵路等8條省級交通干線貫穿縣境。非公有制經(jīng)濟增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的%。2020年，實現(xiàn)出口總值7129萬美元，實際利用外資1225萬美元。2020年3月，“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟”被九屆。著帶動整個近代黃河三角洲發(fā)展起飛的龍頭作用。從全縣各相關(guān)產(chǎn)業(yè)及投資指標(biāo)的增幅。完成億元，比上年增長%。在國有及其他經(jīng)濟類型的投資中，基本建

　　

【正文】 （ 4）《 **省安裝工程費用定額》（ 1996）； （ 6）定額中沒有的子目以市場（廠家）現(xiàn)行價為準(zhǔn)； （ 5） **市相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)備購置，按現(xiàn)在的設(shè)備出廠價或報價資料進行估算，并計算設(shè)備運雜費。 項目承辦單位提供的有關(guān)資料。 二、投資估算 本項目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動資金三部分構(gòu) 成，共計 38000萬元。（見附表 1 項目總投資估算表） （一）建設(shè)投資估算 主要包括固定資產(chǎn)投資、遞延資產(chǎn)和不可預(yù)見費。 固定資產(chǎn)投資計 32498 萬元。其中，土建工程 16050 萬元，給排水工程271 萬元，供電工程 490 萬元，采暖及空調(diào)費 1700 萬元，消防設(shè)施 74 萬元，通訊設(shè)備 76 萬元，閉路電視安裝 33 萬元，電梯 480 萬元，道路、管線 3200 萬元，機房 1000 萬元，綠化工程 656 萬元，裝修工程 5400 萬元，其他 1268 萬元，土地使用費 1800 萬元（土地共計 600 畝，每畝 3 萬元）。 遞延資產(chǎn)計 3750 萬元。是項目建設(shè)期內(nèi)，用于組織管理、設(shè)計等費用，其中管理費 2020 萬元，工程監(jiān)理費 200 萬元，勘探設(shè)計費 200 萬元，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 800 萬元，勞保統(tǒng)籌費 150 萬元，銷售費用 400 萬元。 不可預(yù)見費 500 萬元。 （二）建設(shè)期利息 252 萬元 本項目銀行借款本金 10000 萬元，貸款利率 （按五年期長期借款），建設(shè)期計半息，利息共計 252 萬元，建設(shè)期內(nèi)不還本付息。 （三）流動資金 按照定額估算法進行估算，項目建成投入運營后年需流動資金 1000 萬元。 第二節(jié) 資金籌措 本項目預(yù)計總投資 38000 萬 元，其中企業(yè)自籌 27748 萬元，銀行貸款 10252萬元。（詳見附表 2 投資使用計劃和資金籌措表） 第十一章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 財務(wù)數(shù)據(jù)估算 一、收入及稅金估算 營業(yè)收入主要是中心市場攤位出租收入和商住房出售收入兩部分組成，商鋪出租收入年均 13200 萬元，商住房出售收入 49800 萬元。 （一）中心市場出租收入年均 13200 萬元 本項目中心市場共計五層，其中，共設(shè) 4600 個攤位，每個攤位按當(dāng)前市場出租價格 23000 元，計 10580 萬元；其余房屋出租收入計 2620 萬元，共計 13200萬元。 （二）商住樓出售 面積共計 萬平方米，共計銷售收入 49800 萬元。 收入分兩年實現(xiàn)，第一年預(yù)計出售房屋總面積的 70%，計 萬平方米，實現(xiàn)收入 34860 萬元。第二年預(yù)計出售房屋總面積 30%，計 萬平方米，實現(xiàn)收入 14940 萬元。 （三）營業(yè)稅金及附加 根據(jù)國家規(guī)定，所有營業(yè)收入均按 5%交納營業(yè)稅、按營業(yè)稅的 7%交納城市建設(shè)維護稅，按營業(yè)稅的 3%教育費附加，房屋出售收入按 %交納交易印花稅，按 %交納交易管理費。 （詳見附表 3 收入及營業(yè)稅金及附加估算表） 二、營業(yè)成本估算 經(jīng)營成本包括經(jīng)營費用 、房產(chǎn)稅、折舊及攤銷和財務(wù)費用。 （一）經(jīng)營費用是指在經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用。 工資福利費，項目定員 100 人，按每人年工資額 2 萬元計，年工資總額計200 萬元；福利費按工資總額的 14%計，共計 28 萬元，工資福利費合計 228 萬元。 維護修理費，按年折舊額的 15%計，年 萬元。 管理費，按工資總額的 150%計，年均 300 萬元。 水電費，本項目投入運營后，管理部門、商鋪年用水約 15 萬立方米，單價 元 /立方米，共計 27 萬元；用電 180 萬千瓦時，單位 元 /千瓦時，共計 萬元，合計 萬元。 （二）房產(chǎn)稅，按國家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的 12%交納房產(chǎn)稅。 （三）折舊及攤銷費，固定資產(chǎn)折舊采用直線折舊法，參數(shù)的選取參照國家對企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，其中殘值率為 5%，折舊年限為建筑物 30 年，設(shè)備按 15 年，開辦費的攤銷按 10 年。 （四）財務(wù)費用，按現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，將項目經(jīng)營期發(fā)生的長期貸款利息以財務(wù)費用的形式計入總成本費用，借款利率為 %。 （詳見附表 4 經(jīng)營成本費用估算表） 三、利潤及分配 按利潤的 33%計算繳納所得稅，所得稅可免 2 年，稅后利潤先用于還款，還清貸款后按 10%計提法定盈 余公積金，按 5%計提任意盈余公積金。 第二節(jié) 財務(wù)評價 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度，使用現(xiàn)行價格、現(xiàn)行工資執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收益率對該項目的獲利能力、清償能力等指標(biāo)進行評價。 一、財務(wù)盈利能力分析 （一）根據(jù) [附表 5 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） ]計算的財務(wù)評價指標(biāo)如下（所得稅后）： 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)靜現(xiàn)值 萬元 動態(tài)投資回收期 年 靜態(tài)投資回收期 年 （二）根據(jù)損益表（詳見附表 6 損益表）、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表（詳見附表 3 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加 估算表）及總投資額計算的指標(biāo)： 投資利潤率 % 投資利稅率 % 二、清償能力分析 本項目長期借款共計 10000 萬元，按最大還款能力計算借款償還期為 5 年，還款資金首先來源折舊和攤銷，其次為稅后利潤。（詳見附表 7 借款還本付息表） 三、綜合效益評價 （一）經(jīng)濟效益評價 本項目建成后有良好的經(jīng)濟效益，其收益為年均收入 萬元，實現(xiàn)利潤 萬元；所得稅后全投資內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，動態(tài)投資回收 期 年，可按期收回投資。 （二）社會效益評價 本項目建成后可改善和提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼『徒?jīng)營條件，同時可解決 **工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局失衡問題。中心市場的建成可帶動商貿(mào)業(yè)發(fā)展，促進當(dāng)?shù)匚锪黧w系的建設(shè)，給園區(qū)發(fā)展帶來生機和活力，同時項目建成后本地可增加 10000 多個工作崗位，可促進勞動就業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展。由于這一小商品基地以大規(guī)模的批發(fā)業(yè)務(wù)為主，可帶動北方大范圍區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，擴大就業(yè)和提高人民的消費水平，增強社會穩(wěn)定。 敏感性分析 本項目中的總投資及出租收入變動對項目的盈利能力的影響較大，故選取這兩個變動因 素采用列表法，以稅后全投資財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為計算基礎(chǔ)，當(dāng)固定資產(chǎn)投資、出租收入出現(xiàn)177。 5%的變化時，對財務(wù)凈現(xiàn)值、全部投資的內(nèi)部收益率造成的影響結(jié)果見表 111。 表 111 敏感性分析表 序號 項目 基本 方案 固定資產(chǎn)投資 出租收入 5% 5% 5% 5% 2 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 3 全部投資內(nèi)部收益率（ %） 從上表的 分析結(jié)果可以看出，出租收入的變化對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期最為敏感，故在進行項目投資時應(yīng)慎重考慮出租價格的變化。 第十二章 結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論 ****小商品市場發(fā)展有限公司將利用 **縣特有的地理優(yōu)勢，在 **縣城東新區(qū)新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北建設(shè)中國 ****小商品批發(fā)市場。擬建商住樓 1000 戶， 166000 m2，中心市場一棟，占地 600 畝。該公司將吸收杭州九蓮綜合批發(fā)市場和文登 **小商品批發(fā)市場成功運行的經(jīng)驗，將本市場建設(shè)成為連接國內(nèi)南北方物流業(yè)發(fā)展的橋梁和紐帶。 本項目的 建設(shè)，符合 **市及 **縣的經(jīng)濟發(fā)展需要，項目建成后將大大提高 **市和 **縣的知名度，對于推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟建設(shè)將起到積極的推動作用。 本項目的建設(shè)，能夠滿足附近廣大人民生活消費的需要，增加就業(yè)，繁榮商貿(mào)流通，增加北方地區(qū)經(jīng)濟活力，促進社會安定和經(jīng)濟的快速發(fā)展。 本項目總投資 38000 萬元，其籌資構(gòu)成如下：項目承擔(dān)單位自籌 27748 萬元，銀行貸款 10252 萬元。 項目建成后除了實現(xiàn)改善投資環(huán)境，擴大引資規(guī)模，形成區(qū)域發(fā)展的良好態(tài)勢，年均收入可達 萬元，年實現(xiàn)利潤 萬元，全部投資所得稅后內(nèi)部收 益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，全投資所得稅后動態(tài)回收期 年，可按期收回投資，并可有一定盈余，因此建設(shè) ****小商品批發(fā)市場的投入在財務(wù)上是可行的。 綜上所述，該項目是一個在投資方向、經(jīng)濟效益和社會效益等各方面均可行的項目。 建議 建議組建 ****小商品批發(fā)市場一期工程籌資委員會。項目投資是否能夠足額到位并合理使用對于預(yù)期目標(biāo)有決定性作用。因此，成立專門的籌資機構(gòu)，確保資金適時足額到位以規(guī)避風(fēng)險，合理安排和科學(xué)使用資金以減少風(fēng)險發(fā)生概率等，盡快使 ****小商品批發(fā)市場發(fā)揮出最大效益。 由于本項目中出租收入的變化對整個項目影響較大，故在進行投資時建議小商品批發(fā)市場建設(shè)和市場營銷要從基礎(chǔ)做起，制定完整的營銷方案，確定合理的出租價格，以保證投資按期回收。 核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 未經(jīng)允許，請勿外傳！