【正文】 中山在最近的 7 年來，居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本維持不變，說明中山居民這些年來消費(fèi)商品的種類、品牌檔次等基本上沒有變 化， 因此最近幾年來，中山的商業(yè)形態(tài)盡管發(fā)生很大的變化，但商業(yè)業(yè)態(tài)基本沒變。 觀點(diǎn)歸納 —— 中山居民消費(fèi)主要集中在衣食住行上，這四項占大約總消費(fèi)量的 83%左右，因此，中山的商業(yè)，基礎(chǔ)性商業(yè)業(yè)態(tài)是中山的主要業(yè)態(tài)。 縱深分析 20202020 年的消費(fèi)數(shù)據(jù)，中山在 2020 到 2020 年總消費(fèi)量都有所增長，但增長的幅度很小，如果考慮中山人口的增長，意味著中山人均的年消費(fèi)量基本上沒有什么變化，尤其在2020 年還有減小的趨勢 。 如果忽略居民消費(fèi)食品時所發(fā)生的消費(fèi)成本（如交通成本 ，在中山由于交通不發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)成本高于其他同級 別城市 ），事實(shí)上，中山居民食品消費(fèi)所占總消費(fèi)的比率差不多達(dá)到 45％左右，而以上四項之和也將達(dá)到 88％左右，這說明，中山居民的消費(fèi)目前主要集中在吃、穿、住、行等基礎(chǔ)消費(fèi)上面。 居民的購買力相對來說并沒有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。而調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中山中高層次的消費(fèi)群尤其是中山本地的這一群體習(xí)慣去香港等城市消費(fèi)。消費(fèi)觀念一直占住市場的主導(dǎo)地位，而且由于未來人口少，而且文化素質(zhì)普遍不高，因此他們也很 難對本地文化、觀念產(chǎn)生有效的沖擊，【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 46頁 因為這種情況的存在，中山到目前仍然以街區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)的現(xiàn)象就不難理解了；同時也因為這種情況的存在，中山居民目前的消費(fèi)習(xí)慣與特性要想在短期內(nèi)得到明顯的改變將會非常困難。 （ 2） 消費(fèi)人群文化層次 從中山人口文化層次統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中山 擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷的人口所占的比率比較低，與廣州、深圳等城市差距很大，即使與東莞、順德的城市或區(qū)域相比也是非常低，這與之前對中山目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析的結(jié)構(gòu)是一致的。 二是，中山本土居民傳統(tǒng)觀念根深蒂固，受外來思想觀念沖擊很少，目前中山產(chǎn)業(yè)狀態(tài)決定中山絕大多數(shù)外來人口的文化素質(zhì)與生活方式，因此外來人口很難對本地生活 觀念、消費(fèi)觀念產(chǎn)生明顯的影響，傳統(tǒng)生活觀念的存在，將使商業(yè)發(fā)展即使是走調(diào)整的道路也 會非常坎坷。 居民的購買力相對來說并沒 有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 43頁 2020 年的地產(chǎn)陷入低彌，事實(shí)上，與 2020 年中山居民可支配收入增長 水平存在關(guān)系， 2020 年居民收入盡管增長，但與 202020 年相比，增長幅度大大減小，而另一方面，物價（包括房價）卻大幅提升，消費(fèi)者盡管可能有能力消費(fèi)，但對未來充滿憂慮，消費(fèi)信心將大大降低，更何況在收入增長幅度減小，物價上漲幅度大大超過收入增長幅度時，相當(dāng)一群新消費(fèi)者支付能力被削弱，相當(dāng)一部分以前的有效需求變成無效。 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年年鑒及中山統(tǒng)計局 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局 歷年年鑒及中山統(tǒng)計局 以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：盡管以上商品房不完全屬于中山居民消費(fèi)，但 其他統(tǒng)計資料顯示， 中山居民消費(fèi) 占其中的絕大多數(shù)， 中山居民消費(fèi)中，商品房的消費(fèi)占的比率非常大 。 中山零售商業(yè)在統(tǒng)計期間的發(fā)展事實(shí)上已經(jīng)說明一切問題，最近的 6 年來，中山零售商業(yè)無論在商業(yè)的營業(yè)規(guī)模上，還是商業(yè)區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展上，都沒有明顯的變化。 盡管中山居民可支配收入呈現(xiàn)增長趨勢，但與近幾年的通貨膨脹相比，這種增長基本被抵消， 在 2020 年，如果考慮通脹影響，居民的可支配收入應(yīng)該是不但沒有增長，反而有所下降。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力 中山市 2020~2020 年居民可支配收入情況 年份 2020 年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 人 均可支配收入 14208 14906 15836 17255 18897 19799 增長率 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 41頁 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年年鑒及中山統(tǒng)計局 以上統(tǒng)計表明：中山居民的可支配收入是逐年增長的，但增長的率的變化具有很明顯的波動性。 城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)人口構(gòu)成統(tǒng)計 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總?cè)丝跀?shù) 827022 845586 882509 918814 932588 948204 本地人口數(shù) 473897 482740 490430 497222 504209 511096 外來人口數(shù) 353125 362846 392079 421592 428379 437108 本地與外來比例 7:5 7:5 5:4 6:5 6:5 6:5 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年年鑒及中山統(tǒng)計局 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 40頁 本地人口與外來人口的比率在一定程度上反映了中山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，中山本地人口數(shù)量高于外來人口的數(shù)量，一 般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市（東莞、順德等），外來人口的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人口。 中山城區(qū) 及周邊鎮(zhèn)區(qū) 2020~2020 年企業(yè)構(gòu)成情況 單位：個 企業(yè)類型 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 大型企業(yè) 77 11 7 22 25 27 中型企業(yè) 154 224 228 316 398 452 小型企業(yè) 1787 2261 2307 2954 3304 3658 個體經(jīng)營 14706 19024 19632 20445 21143 23982 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 39頁 合計數(shù) 16724 21520 22174 23737 24870 28119 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年 年鑒 及中山統(tǒng)計局 ， 2020 人及以上為大型企業(yè)；200~2020 人為中型企業(yè)； 200 人以下為小型企業(yè)。 以上統(tǒng)計反映出：從業(yè)人員的比率與以上產(chǎn)業(yè)分布的比率基本一致，從事第二產(chǎn)業(yè)的人數(shù)最多，而且從事第二產(chǎn)業(yè)的人員 所占 總體從業(yè)人員的比率高于第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 所占產(chǎn)業(yè)總值的比率，這說明：中山第二產(chǎn)業(yè)勞動密集度高，單位人員產(chǎn)值較低，更深層次說明：第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，手工或非技術(shù)型從業(yè)人員為主。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展 本方案為了更加準(zhǔn)確地說明問題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，本節(jié)采用的數(shù)據(jù)同樣只對城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進(jìn)行分析，以下就是 四區(qū)（石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及 四鎮(zhèn) （沙溪、大涌、火炬、港口） 2020~2020 年年末產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及從業(yè)人員情況統(tǒng)計： 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 37頁 中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū) 2020~2020 年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況 單位：萬元 產(chǎn)業(yè)類 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一產(chǎn)業(yè) 56237 60651 59920 58421 60247 60113 第二產(chǎn)業(yè) 1038854 1591149 1690406 2107972 2424525 2623287 第三產(chǎn)業(yè) 559726 647335 819221 1484762 1752598 1808346 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年年鑒 、中山統(tǒng)計局 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可看出： 第二產(chǎn)業(yè)一直是中山市的主要產(chǎn)業(yè)，中山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本決定了中山人口結(jié)構(gòu)，近幾年，中山城區(qū)城市化發(fā)展，生產(chǎn)性企業(yè)不斷外遷 ，導(dǎo)致城區(qū)人口分布狀況改變，部分消費(fèi)人群往城區(qū)邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移，城區(qū)消費(fèi)力降低 。 本方案為了更加準(zhǔn)確地說明問題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，只對城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進(jìn)行分析， 以下 就是 四區(qū) （石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及 四鎮(zhèn) （沙溪、大涌、火炬、港口） 2020~2020 年年末人口統(tǒng)計情況： 城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)總?cè)丝诮y(tǒng)計 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總?cè)丝跀?shù) 827022 845586 882509 918814 932588 948204 年增長率 % % % % % % 注 ：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年年鑒 城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)戶籍人口統(tǒng)計 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 戶籍人口數(shù) 473897 482740 490430 497222 504209 511096 年增長率 % % % % % % 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年年鑒 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 35頁 城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)外來人口統(tǒng)計 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 外來人口數(shù) 353125 362846 392079 421592 428379 437108 年增長率 % % % % % % 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年年鑒 以上 三 個統(tǒng)計表格說明： （ 1） 從 2020 年底到 2020 年底，中山市城區(qū)與周邊四鎮(zhèn) 戶籍 人口增長率 呈下降趨勢，年均下降達(dá)到 ‰左右； （ 2） 從 2020 年底到 2020 年底，中山總?cè)丝冢☉艏?、外來等）增長率呈急劇下降趨勢，年均下降達(dá)到 ‰左 右； （ 3） 統(tǒng)計區(qū)域人口增長率的下降，主要原因是外來人口增長率的下降引起； （ 4） 外來人口增長率的急劇下降，很大程度上說明在統(tǒng)計期間【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 36頁 內(nèi)，中山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展或投資招商發(fā)展比較緩慢； （ 5） 外來人口增長率急劇下降同時也與中山市在統(tǒng)計期間人口政策的調(diào)整有很大的關(guān)系； （ 6） 中山市場本來以內(nèi)需 為主的市場，區(qū)域人口（本土、外來常住）規(guī)模增長速度反映了區(qū)域需求增長水平。 3．中山商業(yè) 需求 分析 中山人口發(fā)展概況 中山市人口增長比較緩慢，從 2020 年到 2020 年，全市人口年均增長約為 ‰，城區(qū)增長率稍微高一 點(diǎn)，但與廣州、深圳、【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 34頁 東莞等城市相比， 顯得過低。 （ 5） 未來商業(yè)格局的調(diào)整表現(xiàn)在，原有商業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及同區(qū)域商業(yè)的布局整合。 （ 3） 由于中山居民傳統(tǒng)的生活習(xí)性、配套設(shè)施的落后、各區(qū)域資源成熟度不同，因此， 各 個區(qū)域的 發(fā)展 機(jī)會 不平等 。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 33頁 因此對于未來中山商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢，將會出現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 1） 由于目前商業(yè)形態(tài)存在缺陷，因此隨著市場市民消費(fèi)觀念的改變，需求市場將在客觀上要求改變這種現(xiàn)狀。因此中山的城市化進(jìn)程將是“陣地戰(zhàn)”式的，也就是完成某一個區(qū)域的城市化轉(zhuǎn)換，然后再轉(zhuǎn)移到另一個區(qū)域，而區(qū)域能夠快速實(shí)現(xiàn)城市化的條件就是該 區(qū)域所具備的地產(chǎn)因子是否成熟，由此可見，區(qū)域城市化能否快速完成，能否快速成熟，并不完全取決于政府是否對改區(qū)域重視，而是更依賴于該區(qū)域與城區(qū)的地緣、人脈、產(chǎn)業(yè)等多種客觀因素。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 32頁 引起以上現(xiàn)象的根本原因是人口規(guī)模過小，東區(qū)新發(fā)展區(qū)人口密度太低，社區(qū)家庭結(jié)構(gòu)單一等系列原因所引起，因此東區(qū)商業(yè)的發(fā)展肯定不是一朝 一夕能完成的，如果中山人口政策在未來幾年沒有根本的改變，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)沒有根本的發(fā)展，東區(qū)的商業(yè)不可能會有根本性的變化。 注：資料來源：中山統(tǒng)計局、及中山網(wǎng)歷年中山統(tǒng)計年鑒。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 31頁 區(qū)域 總?cè)丝跀?shù) (萬人 ) 本地人口數(shù) (萬人 ) 外來人口數(shù) (萬人 ) 人口比例 (本地 :外來 ) 全城四區(qū) 7:5 石歧區(qū) 4:1 東區(qū) 1:1 南區(qū) 1:2 西區(qū) 5:9 中山市城區(qū)到目前總?cè)丝跒? 萬人 ， 中山城區(qū)人口規(guī)模非常小，而且非常集中（主要