【正文】 目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析的結(jié)構(gòu)是一致的。 如果忽略居民消費食品時所發(fā)生的消費成本（如交通成本 ，在中山由于交通不發(fā)達(dá)，居民的消費成本高于其他同級 別城市 ），事實上，中山居民食品消費所占總消費的比率差不多達(dá)到 45％左右，而以上四項之和也將達(dá)到 88％左右，這說明，中山居民的消費目前主要集中在吃、穿、住、行等基礎(chǔ)消費上面。 中山在最近的 7 年來，居民消費的恩格爾指數(shù)基本維持不變，說明中山居民這些年來消費商品的種類、品牌檔次等基本上沒有變 化， 因此最近幾年來，中山的商業(yè)形態(tài)盡管發(fā)生很大的變化，但商業(yè)業(yè)態(tài)基本沒變。 居民的購買力相對來說并沒有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費群為零售商業(yè)需求市場的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。 二是，中山本土居民傳統(tǒng)觀念根深蒂固，受外來思想觀念沖擊很少，目前中山產(chǎn)業(yè)狀態(tài)決定中山絕大多數(shù)外來人口的文化素質(zhì)與生活方式，因此外來人口很難對本地生活 觀念、消費觀念產(chǎn)生明顯的影響，傳統(tǒng)生活觀念的存在，將使商業(yè)發(fā)展即使是走調(diào)整的道路也 會非常坎坷。 中山零售商業(yè)在統(tǒng)計期間的發(fā)展事實上已經(jīng)說明一切問題，最近的 6 年來，中山零售商業(yè)無論在商業(yè)的營業(yè)規(guī)模上，還是商業(yè)區(qū)域擴張發(fā)展上，都沒有明顯的變化。 中山城區(qū) 及周邊鎮(zhèn)區(qū) 2020~2020 年企業(yè)構(gòu)成情況 單位：個 企業(yè)類型 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 大型企業(yè) 77 11 7 22 25 27 中型企業(yè) 154 224 228 316 398 452 小型企業(yè) 1787 2261 2307 2954 3304 3658 個體經(jīng)營 14706 19024 19632 20445 21143 23982 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 39頁 合計數(shù) 16724 21520 22174 23737 24870 28119 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計局歷年 年鑒 及中山統(tǒng)計局 ， 2020 人及以上為大型企業(yè)；200~2020 人為中型企業(yè)； 200 人以下為小型企業(yè)。 3．中山商業(yè) 需求 分析 中山人口發(fā)展概況 中山市人口增長比較緩慢，從 2020 年到 2020 年，全市人口年均增長約為 ‰，城區(qū)增長率稍微高一 點，但與廣州、深圳、【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 34頁 東莞等城市相比， 顯得過低。因此中山的城市化進(jìn)程將是“陣地戰(zhàn)”式的，也就是完成某一個區(qū)域的城市化轉(zhuǎn)換，然后再轉(zhuǎn)移到另一個區(qū)域，而區(qū)域能夠快速實現(xiàn)城市化的條件就是該 區(qū)域所具備的地產(chǎn)因子是否成熟，由此可見，區(qū)域城市化能否快速完成，能否快速成熟，并不完全取決于政府是否對改區(qū)域重視，而是更依賴于該區(qū)域與城區(qū)的地緣、人脈、產(chǎn)業(yè)等多種客觀因素。 商業(yè)發(fā)展態(tài)勢 中山商業(yè)發(fā)展與中山城市化發(fā)展密切相關(guān)，因此，研究中山商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢， 就必須先 研究中山城市化發(fā)展的態(tài)勢。 （ 6） 地緣特征、資源特點、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體水平，以及中山城市經(jīng)濟的地位，決定了專業(yè)批發(fā)市場、零售市場消費群的區(qū)域分布范圍。 （ 5） 外來人口少， 尤其較高素質(zhì)的外來人口更少，外來文化處于弱勢地位，原有的傳統(tǒng)消費觀念很難被 打破。 （ 3） 除非具有較強的品牌價值，或者具有深厚的文化歷史底蘊，而且已被外界、本地廣泛認(rèn)可，不然街區(qū)型商業(yè) 吸客能力會非常低，滿足周邊的居住人群的需求將會是他的主要功能，中山的街區(qū)型商業(yè)基本上不具備這些。大信新都匯改變了中山商業(yè) “重東西輕南北 ”的傳統(tǒng)，結(jié)束了石岐北區(qū)沒有商圈的歷史。 2020 年 7 月，吉之島在中山開業(yè)； 2020 年 3 月大信 益華百貨適時的出現(xiàn)， 確立了益華商圈 今天 的商業(yè)中心地位。 （ 4） 觀點歸納 中山商業(yè)需求增長緩慢，需求增長緩慢嚴(yán)重阻礙了中山商業(yè)迅速發(fā)展； 人口規(guī)模過小，導(dǎo)致城市擴張力虛弱，新發(fā)展區(qū)域由于消費支持力缺乏，配套系統(tǒng)很難存活，而城市“虛擴”與目前的配套布局形成顯明 的矛盾，這種矛盾的存在， 在另一方面 又蘊涵著各種配套產(chǎn)業(yè)的市場機會。 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導(dǎo)致城市化建設(shè)進(jìn)程緩慢，同時也影響人口規(guī)模的增長 。 市場信息分析方法 （ 1）定量分析法 對本次的調(diào)查問卷均采用 統(tǒng)計軟件進(jìn)行定量分析；在對各種物業(yè)產(chǎn)品的價格進(jìn)行分析時采用了類比項目比較法及收益還原法兩種分析方式。 數(shù)據(jù)整 理 ： 對區(qū)域市場的調(diào)查、典型項目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專業(yè)認(rèn)識的訪談幾項采用了現(xiàn)場調(diào)查與問卷調(diào)查的方式，對調(diào)查回來的數(shù)據(jù)利用我公司專業(yè)的系統(tǒng)軟件進(jìn)行統(tǒng)計分析。 地塊 的發(fā) 展方 向已經(jīng)有了基本的設(shè)想：綜合型商業(yè)＋其他特定的物業(yè)產(chǎn)品（如：酒店、公寓、寫字樓等），商業(yè)面積超過 10萬平方米。 （ 2） 地塊研判背景 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 11 頁 如右圖所示：需要進(jìn)行研判的地塊位于雅居樂 808 畝用地之內(nèi)，總面積約為 89 畝，地塊南北狹長，東面與翠景大道接壤 ， 。 工作準(zhǔn)備的重點 （ 1）市場信息收集 包括兩方面的工作內(nèi)容 —— 市場調(diào)研、信息整理 市場調(diào)研 ： 包括對市場環(huán)境的研究、區(qū)域市場的調(diào)查、專業(yè)市場 （綜合商業(yè)、酒店等專業(yè)市場） 的研究、典型項目調(diào)查、【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 14頁 典型人群的調(diào)查、專業(yè) 人士 的訪談等等。 （ 2） 問卷調(diào)查與專項調(diào)查 問卷調(diào)查針對不同的消費人群進(jìn)行，本項目經(jīng)過初步的研判后將對 中山城區(qū)的兩類消費人群進(jìn)行問卷調(diào)查： 商業(yè)消費人群 、投資物業(yè)的投資 型 客戶，問卷調(diào)查的目的主要是了解消費群的細(xì)分意向，包括區(qū)域 趨向 等 ； 專項調(diào)查主要對項目地塊所在的區(qū)域市場的一些典型項目以及專業(yè)市場進(jìn)行調(diào)查，了解區(qū)域市場各類產(chǎn)品的市場環(huán)境以及市場價值，為項目發(fā)展尋找機會與空間。 （ 2） 近幾年來 中山 商業(yè)發(fā) 展遇到瓶頸 中山商業(yè)經(jīng)過數(shù)百年的風(fēng)雨，發(fā)展到現(xiàn)在 仍然集中在石岐區(qū) ，與周邊其他城市（廣州、深圳、東莞等）相比，城市化擴張的速度顯得有點遲緩，其主要原因在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、人口增長緩慢有很大的關(guān)系。 中山 人口規(guī)模不大，本地需求構(gòu)成中山商業(yè)、公共配套系統(tǒng)的主要市場需求，因此，中山 的城市化很大程度上需要依賴 周邊 村鎮(zhèn)人口向城市人口轉(zhuǎn)化，村鎮(zhèn)與中山城區(qū)的融合將是中山城市化目前【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 20頁 的主體力量，而這種城市化的模式，不僅要求周邊的鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)存在良好的地緣關(guān)系，同時必須具備良好的 人脈溝通，或者很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，這 就 決定了中山商業(yè)地產(chǎn)機會與風(fēng)險的研判將會與廣州、深圳等城市有非常大的差別，中山以前的 某 些項目失敗，很多與此有相當(dāng)大的關(guān)系。 95 年，益華百貨開張， 當(dāng)時營業(yè)面積不足 10000 平方米的益華百貨的開業(yè)，打破了中山?jīng)]有大商場的歷史， 為中山新發(fā)展帶【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 22頁 來一種新的消費方式 。新都會的出現(xiàn)，同樣對中山商業(yè)具有劃時代的意義。 2020 年，迅速崛起的大信新都匯最到位、最準(zhǔn)確地把大型SHOPPINGMALL 以實物的形式呈現(xiàn)在中山市民面前。 （ 2） 商業(yè)區(qū)域規(guī)模擴大，街區(qū)商業(yè)獨立生存的能力會越來越低，往往要與綜合型商業(yè)或集約型商業(yè)進(jìn)行相符補充；但中山街區(qū)商業(yè)中點綴的綜合性商業(yè)不多，僅有的一些因為商業(yè)形態(tài)、空間格局等等方面的不合理，很難與街區(qū)商業(yè)形成互補。 （ 4） 中山 傳統(tǒng)的生活習(xí)性 對消費生活行為存在重大 影響，中山人的活動范圍相對狹窄。 （ 5） 中山人住居區(qū)域的傳統(tǒng)歸位，以及他們的生活習(xí)性決定了他們的消費行為特性。 觀點歸納 —— 消費群體不大、需求增長緩慢、對本地商業(yè)信心不強、消費活動圈子狹小等限制了中山商業(yè)的發(fā)展。 盡管中山的城市化進(jìn)程緩慢，并且如果相關(guān)的政策不變，在未來很長一段時間不會有根本性的變化，但中山的城市化在某些區(qū)域的局部仍然能夠看到明顯改觀，因為中山這樣的城市 發(fā)展，與廣州深圳等城市有明顯的差別，中山由于人口增長緩慢，城市化發(fā)展必須依賴自身資源，即村鎮(zhèn)向城市轉(zhuǎn)移。 （ 6） 由于每個區(qū)域與目前的商業(yè)聚集區(qū)地緣溝通不同，因此每個區(qū)域商業(yè)發(fā)展機會不同。另一方面，從 2020 年到 2020 年，整體從業(yè)人員增長速度減緩，幾乎沒有增長，說明中山在這一短期間，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展速度比較緩慢。 因此從居民可支配收入來研判商業(yè)需求市場，我們不僅要客觀評估收入增長的客觀性，同時更主要的是要研判收入增長水平對消費者的消費心理的影響。 消費人群層次分析 本方案在對中山消費群層次分析時主要采用一下 3 種層次分類方式： （ 1） 本地消費人群與外來消費人群 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 44頁 （ 2） 消費人群文化層次 （ 3） 消費人群行業(yè)分布 （ 1）本地消費人群與外來消費人群 本地消費人群與外來消費人群在之前的“人口結(jié)構(gòu)”中進(jìn)行了比較深入的分析， 中山目前的這種人口結(jié)構(gòu)對中山商業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以 下幾個方面： 一是，商業(yè)的快速發(fā)展要依賴市場需求的快速膨脹，而 本地人口的增長由于受計劃生育政策的限制，不可能 突然暴增，因此只有依賴外來人口的增長，中山的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定 了中山目前外來人口不會出現(xiàn)明顯的增長，因此中山商業(yè)的發(fā)展模式將 是 以 調(diào)整為主，而不是規(guī)模膨脹。 觀點歸納 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年 來物價的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長幅度 。 而年消費量增長緩慢，正是中山商業(yè)發(fā)展規(guī)模擴張緩慢的根本原因，近年來一些建成經(jīng)營艱難，與此有很大的關(guān)系；某些在建商業(yè)項目很有可能將再步這些“不良”項目的后塵。 如果用恩格爾指數(shù)來衡量，中山居民消費的恩格爾指數(shù)應(yīng)該在 40％ 45％之間，這一區(qū)間屬于“小康”水平。 由于整體文化層次較低，因此中山傳統(tǒng)的文化觀念。 商品房消費的增長比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增長比率 ， 這一現(xiàn)象表明：中山居民有相當(dāng)一部分事實上還處于解決或提升吃住穿行的生活水平階段，同時在另一方面，居民在房地產(chǎn)消費中，相當(dāng)一部分會有投資心理，因此中山人消費是非常理性的，這種特性將使相當(dāng)一部分中山居民將不會非常關(guān)注生活享受型或奢侈型消費，這也是中山近幾年來商業(yè)發(fā)展艱難的根本原因之一。 觀點歸納 —— 從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費人群比例相對較低以及主流消費層次相對也較低 ； 從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費人群比例相對較低以及主流消費層次；外來與本地人口的比率決定了中山是一個內(nèi)需為主的城市，這兩點未來的發(fā)展?fàn)顩r，將決定中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢。 觀點歸納 —— 中山人口增長水平，反映了中山市需求增長水平，以上的分析說明，中山市商業(yè)發(fā)展緩慢，其根本原因在于市場需求增長緩慢，商業(yè)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，因此商業(yè)物業(yè)的空置在 中山隨處可見，即使是商業(yè)氛圍較旺的一些街區(qū)。 （ 2） 由于目前舊城區(qū)商業(yè)改造受到多種因素的限制，改造的空間不大，因此商業(yè)要地 轉(zhuǎn)移將不可避免。 外來人口所占比例非常小，只達(dá)到 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳、廣州、珠海、東莞等城市 (均達(dá)到 80％以上 )，外來人口在 90~02年出現(xiàn)年均近 18％ 的增長之后， 02 年以后增長速度出現(xiàn)銳減，在02~06 年年均增長率只有 ％ 左右 。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 30頁 （ 3） 中山中檔次 及以上的消費人群習(xí)慣在香港、澳門等一些城市消費高檔商品或服務(wù)，把在這些城市消費當(dāng)成一種榮耀或時尚。 商業(yè) 消費 人群 中山的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)決定中山商業(yè)的消費人群，主要表現(xiàn)如下幾點： （ 1） 本地人口占主導(dǎo)地位，因中山商業(yè)消費群是以本地消費群為主的一個市場。由此可見，【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 27頁 中山商業(yè)具有非常顯明的特 殊性，這也意味著在中山開發(fā)或經(jīng)營商業(yè)項目將面臨比其他發(fā)達(dá)城市更高的市場風(fēng)險。以前這個區(qū)域以竹苑商圈為主要的購物休閑場所，而隨著定位于小型 MALL【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 25頁 的假日廣場的出現(xiàn)，這一區(qū)域的重心慢慢向假日廣場傾斜。 （ 4） 觀點歸納 中山的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷幾種商業(yè)形態(tài)的更替，這種更替不但將使中山的商業(yè) 形態(tài)越來越都市化，同時也將使中山的商業(yè)格局越來越合理化。 到上世紀(jì) 90 年代末， 中山的商業(yè)格局已經(jīng)是春意濃濃 ，“