【正文】 就本 項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。 我們還發(fā)現(xiàn)，項目達(dá)到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。并符合經(jīng)營者對外發(fā)展連鎖，擴(kuò)大酒店規(guī)模的總思路。 。但也有很 多不利因素： 。 第七章 結(jié)論 商旅 酒店管理公司通過對周邊環(huán)境和類似酒店的初步調(diào)查，經(jīng)過仔細(xì)研究認(rèn)為該項目有市場大環(huán)境的支撐，如 XX 商業(yè)文化 的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。 ● 假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格降低 元，則利潤減少110 萬元，即每平方米銷售價格比擬定銷售價格降低 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 %； ● 假設(shè)銷售價格不變，單位成本費用增加 1%，即元，則總成本費用增加 萬元，銷售利潤相應(yīng)減少 萬元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 %。以下就本項目的情況對銷售價格和單位成本費用兩個敏感因素進(jìn)行分析。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為 6578 萬元，故此，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 =6578/11500=% 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。按公寓部分實現(xiàn)平均銷售價格 5850元 /平方米計算，公寓部分總銷售收入為： 11060 萬；商業(yè)用房部分平均實現(xiàn) 4000 元 /平方米計算，商業(yè) 用房部分總銷售收入為 440 萬。 客房設(shè)計價格為 元（平均執(zhí)行價格） 客房率保守估計為 70% 84 間 360 天 = 萬元 全年收入 萬元 ： 承包費 — 每月 全年約 10 萬左右 ： 旅游票務(wù) 每月，全年約 萬 商場超市 每月，全年約 萬 ： 大會議室 每天，利用率 20%全年約 萬 中會議室 每天，利用率 20%全年約 萬 小會議室 每天，利用率 20%全年約 萬 多功能廳 每天，利用率 10%全年約 萬 合計： 萬 ： 客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費；電話等 全年約 6 萬元 各項總計： 萬元 注：以上預(yù)測根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。 2 收入分析 定位為 “中高檔商務(wù)型酒店 ”。 第四章 投資估算與財務(wù)評價 1 費用估計。） 12．進(jìn)入正常營業(yè)，開展酬賓活動。） 10．竣工驗收。計劃得當(dāng)設(shè)備配置及采購不存在問題。三到四個月時間。 9．網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷。（管理層人員到位，各類《計劃方案》落實） 7．人員配置及人員培訓(xùn)。 （一周時間。 4．組建籌備小組（酒店管理公司負(fù)責(zé)人，工程項目負(fù)責(zé)人，投資方負(fù)責(zé)人） （三周時間。 2．辦理相關(guān)手續(xù)。 2．辦理相關(guān)手續(xù)。 3 酒店構(gòu)想 房型及價格： 套房： 418/間 4 間 單人間： 198 元 /間 6 間 空調(diào)雙人間 238 元 /間 70 間 三人間： 298 元 /間 6 間 注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。 應(yīng)該有良好的辦公基礎(chǔ)設(shè)施 ，如果條件允許最好有小型會議室能過滿足商務(wù)特性要求。 服務(wù)要到位，企業(yè)高管層即使是私人聚會對吃飯喝酒也是很講究的，菜品應(yīng)突出自己的特色，比如可以粗糧細(xì)做、不要大魚大肉而應(yīng) 該清淡可口，在做工上下功夫。每個房型不但滿足了客人對于單人房與雙人房的不同需求，而且在設(shè)計上都別具風(fēng)格。使得顧客在入住時不僅有家的溫馨，而且在有訪客時又不失禮節(jié)?？头吭谥黧w色調(diào)上采用較為穩(wěn)重的深色調(diào)和素雅的顏色。 由于該酒店對客源的定位在商務(wù)人士，且在空間上的使用面積有限。走道墻面采用仿草編墻紙，地毯的弧線圖案使得走道在整體效果上穩(wěn)重但又不失輕快。針對該酒店空間使用面積有限的情況下，通過設(shè)計上的多變與想象，在視覺上創(chuàng)造一種空間上無限延伸的想法。而此次的設(shè)計則是 對傳統(tǒng)酒店客房裝修風(fēng)格的重新理解。 裝修要符合商務(wù)性質(zhì)消費者的要求，要夠檔次，但也不能太奢華，應(yīng)大氣而有品位。 5. 配套功能區(qū)方案待定。 3. 配制電視，空調(diào)，上網(wǎng)，照明燈功能。 2. 房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。 定位 ： 中高檔商務(wù)酒店 1. 三層至五層每層改造客房 28 間?？头康那鍜呖梢詤⒄沼嫾べY的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。建立節(jié)能制度，培養(yǎng)服務(wù)人員的節(jié)約意識，節(jié)約上要以小看大，一點水，一度電，一根針，一條線，人人都是監(jiān)督員。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。 能源消耗是一件大事情，也是未來支出的重點之一。在旅游境區(qū)投放適當(dāng)?shù)膹V告。比如在車站、機(jī)場進(jìn)行宣傳營銷，利用距離近，硬件環(huán)境好，爭取客房率的上升。開展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開業(yè)初期很有效。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議 入住和各種娛樂場所的鐘點房。對有會議需求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進(jìn)行定點宣傳和營銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎勵方案。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳和服務(wù)員良好的語言環(huán)境來吸引國外自游人旅行的客人和留學(xué)生。從周邊情況分析。一個由 XX 獨有 經(jīng)濟(jì) 特色； 豐富的商業(yè)資源 ；方便快捷適用的配套功能和專業(yè)而 個性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。 先前投入使用的住邦商務(wù)酒店現(xiàn)在已進(jìn)入緊張運作中，酒店的專業(yè)商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢已經(jīng)充分的體現(xiàn)出來了，它更好的為各界商務(wù)人士服務(wù)。在酒店服務(wù)方面 ,住邦計劃提供 24 小時服務(wù)，隨時接受 酒店預(yù)定 ，甚至可能提供按小時出租，即使公司 的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。以住邦商務(wù)假日酒店為例，供量僅 30 套，全部都是五星級以上配置的超豪華套房，大大超過國家規(guī)定的五星級客房面積的標(biāo)準(zhǔn)。像住邦商務(wù)中心即將推出的商務(wù)版假日酒店，是 “以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù) ”為全新定位，成為傳統(tǒng)酒店升級后的商務(wù)版代表。不同之處在于，商務(wù)酒店的服務(wù)對象更具有針對性，提供的服務(wù)內(nèi)容更具純粹性。一家好的商務(wù)酒店通常有以下特點： 位置好，距離商務(wù)活動中心比較近（商務(wù)客人的時間通常很寶貴，不愿意在交通上花太多時間）；酒店的商務(wù)設(shè)備齊全；不低于四星級，由酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。與度假者相比，商務(wù)客對于酒店的選擇更挑剔，但同時也愿意為服務(wù)支付更高的價格。 在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的商旅商務(wù)酒店 無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。電子業(yè)、制藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)作為 XX 的支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁的商旅活動帶動了 XX 酒店業(yè)的快速發(fā)展，知名連鎖酒店林