【導(dǎo)讀】蘇州古城區(qū)的東北面，西面緊鄰護(hù)城河，東鄰蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，建筑基本保持原有結(jié)構(gòu)形態(tài)，周邊多為居民新村，外部裝飾風(fēng)格陳舊，項(xiàng)目資產(chǎn)為公司自有。資產(chǎn)，目前空置。米，暫定客房約110間。1998年在平江區(qū)工商局注冊(cè)登記，現(xiàn)注冊(cè)資金18183萬(wàn)元。要承擔(dān)政府授權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理工作。園等多個(gè)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。公司憑借多年專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)。是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的交接處，是中國(guó)最富饒的地區(qū)之一。財(cái)政總收入億元，年均增長(zhǎng)35%，占地區(qū)生產(chǎn)。總值的比重達(dá)%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名列全國(guó)大中城市前茅，5個(gè)縣。下，總營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了%。工業(yè)園區(qū)，距離國(guó)際博覽中心、科文文化中心僅3公里。力，在平江區(qū)內(nèi)都位列前茅。年前幾年時(shí)間里，豪華酒店成為中國(guó)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的領(lǐng)域。是隨著豪華酒店數(shù)量的迅速增加，豪華酒店的入住率卻在下降。額，而且這樣的趨勢(shì)仍將延續(xù)。常高，普遍達(dá)到了70%以上的水平。

　　

【正文】 資方負(fù)責(zé)人） （三周時(shí)間。如果第三項(xiàng)辦理 順利的話時(shí)間可以縮短） 5．確定改造方案。 （一周時(shí)間。方案可以與前三項(xiàng)同步進(jìn)行） 6．酒店管理公司進(jìn)入。（管理層人員到位，各類《計(jì)劃方案》落實(shí)） 7．人員配置及人員培訓(xùn)。 8．設(shè)備配置及采購(gòu)。 9．網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷。 （ 69 項(xiàng)可以同步進(jìn)行。三到四個(gè)月時(shí)間。人員培訓(xùn)三個(gè)月酒店英語(yǔ)基本能滿足工作需要。計(jì)劃得當(dāng)設(shè)備配置及采購(gòu)不存在問(wèn)題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷可以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系由專人負(fù)責(zé)計(jì)劃制定和實(shí)施。） 10．竣工驗(yàn)收。 11．開(kāi)業(yè)前的籌備及宣傳 （一周時(shí)間。） 12．進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開(kāi)展酬賓活動(dòng)。 （三個(gè)月時(shí)間 ） 13．正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷。 第四章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 費(fèi)用估計(jì)。 每年固定成本 萬(wàn) (租金） 折舊 萬(wàn)（按投資總額為 萬(wàn)元，按 3 年折舊） 財(cái)務(wù) 萬(wàn)（貸款和資金利息） 稅收 萬(wàn)（營(yíng)業(yè)收入的 6%左右） 工資 萬(wàn)（員工和管理人員費(fèi)用） 能耗 萬(wàn)（水電氣等費(fèi)用） 低耗 萬(wàn)（一次性用品、茶葉等） 洗滌 萬(wàn)（床上用品，毛巾類的清洗） 維修 萬(wàn)（維修的配件及專業(yè)維修 的費(fèi)用） 營(yíng)銷 萬(wàn)（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開(kāi)支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等） 培訓(xùn) 萬(wàn)（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)） 保險(xiǎn) 萬(wàn)（員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn)） 其他 萬(wàn)（辦公用品，職能部門(mén)雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用） 一年總費(fèi)用約 萬(wàn)元 注：以上費(fèi)用根據(jù)酒店實(shí)際配置計(jì)算。 2 收入分析 定位為 “中高檔商務(wù)型酒店 ”。 ： 改造后擁有客房 84 間。 客房設(shè)計(jì)價(jià)格為 元（平均執(zhí)行價(jià)格） 客房率保守估計(jì)為 70% 84 間 360 天 = 萬(wàn)元 全年收入 萬(wàn)元 ： 承包費(fèi) — 每月 全年約 10 萬(wàn)左右 ： 旅游票務(wù) 每月，全年約 萬(wàn) 商場(chǎng)超市 每月，全年約 萬(wàn) ： 大會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬(wàn) 中會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬(wàn) 小會(huì)議室 每天，利用率 20%全年約 萬(wàn) 多功能廳 每天，利用率 10%全年約 萬(wàn) 合計(jì)： 萬(wàn) ： 客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費(fèi)；電話等 全年約 6 萬(wàn)元 各項(xiàng)總計(jì)： 萬(wàn)元 注：以上預(yù)測(cè)根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) A、 土地費(fèi)用： 750 萬(wàn)（含過(guò)戶） B、 前期費(fèi)用： 200 萬(wàn)（含規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、勘探測(cè)量、水電配套） C、 土建及安裝（含園林、綠化、公共部分裝修、地下室工程）： 以 1354 元 /平方米預(yù)，共 2866 萬(wàn) D、 消防自動(dòng)系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)： 240 萬(wàn) E、 公寓內(nèi)部精裝修費(fèi)用：以 667 元 /平方米計(jì)，共 1412 萬(wàn) 小計(jì) ： 5468 萬(wàn)元 ● 其它開(kāi)發(fā)費(fèi)用列項(xiàng)： F、 管理費(fèi)用： 80 萬(wàn) G、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 330 萬(wàn) H、 銷售費(fèi)用： 70 萬(wàn) I、 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)： 630 萬(wàn) ● 成本綜計(jì) 6578 萬(wàn) 2 資金籌措 ● 自籌資金： 4600 萬(wàn)（用于土地成本、前期及土建） ● 銷售回款或銀行貸款： 2020 萬(wàn) 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 1 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的總面積為 20200 平方米，其中公寓部分 18900 平方米；商業(yè)用房部分 1100 平方米。按公寓部分實(shí)現(xiàn)平均銷售價(jià)格 5850元 /平方米計(jì)算，公寓部分總銷售收入為： 11060 萬(wàn)；商業(yè)用房部分平均實(shí)現(xiàn) 4000 元 /平方米計(jì)算，商業(yè) 用房部分總銷售收入為 440 萬(wàn)。兩項(xiàng)合計(jì) 11500 萬(wàn)。 由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為 6578 萬(wàn)元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)費(fèi)用 /總銷售收入 =6578/11500=% 就是說(shuō)本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。 2 贏利預(yù)測(cè)（見(jiàn)附件 5） 項(xiàng)目 名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 說(shuō)明 公寓部分 5850 元 /平方米 商業(yè)用房部分 4000 元 /平方米 銷售收入 11500 按全部可售面積算 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 630 營(yíng)業(yè)稅及附加按 %計(jì)算 總建設(shè)費(fèi)用 5468 管理、財(cái)務(wù)、銷售及其它費(fèi)用 480 所得稅 832 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的 15% 稅后利潤(rùn) 4090 凈收益率 62% 3 敏感性分析（見(jiàn)附件 7） 本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。由于本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品為公寓，因此，只分析公寓部分。 ● 假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格降低 元，則利潤(rùn)減少110 萬(wàn)元，即每平方米銷售價(jià)格比擬定銷售價(jià)格降低 1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 %； ● 假設(shè)銷售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增加 1%，即元，則總成本費(fèi)用增加 萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)相應(yīng)減少 萬(wàn)元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 %。 因此，銷售價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。 第七章 結(jié)論 商旅 酒店管理公司通過(guò)對(duì)周邊環(huán)境和類似酒店的初步調(diào)查，經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究認(rèn)為該項(xiàng)目有市場(chǎng)大環(huán)境的支撐，如 XX 商業(yè)文化 的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之該項(xiàng)目地理環(huán)境好，產(chǎn)權(quán)單位擁有相當(dāng)?shù)臐撛诳蛻?，參與者人脈關(guān)系多等有利條件。但也有很 多不利因素： 。 位 較高 。 。綜合以上因素管理公司認(rèn)為 “商務(wù)酒店 ”市場(chǎng)潛力大，有相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間和投資價(jià)值。并符合經(jīng)營(yíng)者對(duì)外發(fā)展連鎖，擴(kuò)大酒店規(guī)模的總思路。不利因素可以通過(guò)管理公司的進(jìn)入逐步解決。 我們還發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。 在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本 項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。