【正文】 對(duì)物業(yè)的具體要求是：良好的環(huán)境、最好的品質(zhì)、便利的交通。目前外資企業(yè)占 CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓需求總量的 81%。會(huì)冒一定風(fēng)險(xiǎn)在預(yù)售期投資購(gòu)買(mǎi)，但對(duì)付款方式等金融支持極敏感。有 一定物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但缺乏足夠?qū)I(yè)知識(shí)，對(duì)品質(zhì)要求相對(duì)差些。面對(duì)眾多物業(yè)，為了減少比較成本，對(duì)回報(bào)較好的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商有一定忠誠(chéng)度，同時(shí)注重口傳。由于個(gè)人知識(shí)領(lǐng)域 的限制，國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)的缺乏，以及中介信譽(yù)方面的原因，這三個(gè)方向的投資人轉(zhuǎn)換較少，即有房產(chǎn)投資經(jīng)歷的個(gè)人一般在決策下一個(gè)投資方向時(shí)，仍會(huì)選擇房產(chǎn)，同時(shí)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)選擇不同位臵、不同類(lèi)型的物業(yè)。 ? 個(gè)人投資者 個(gè)人投資者又稱(chēng)小投資者，背景復(fù)雜，當(dāng)前沒(méi)有對(duì)其資產(chǎn)規(guī)模及數(shù)量的初步統(tǒng)計(jì)。對(duì)于更有實(shí)力的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)，有能力組織資源獨(dú)立開(kāi)發(fā)，不會(huì)參與民營(yíng)企業(yè)的合作開(kāi)發(fā)。 ? 國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu) 國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)多為企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，擁有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)的國(guó)有成份公司、上市公司及專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)。 國(guó)外投資機(jī)構(gòu)要求“苛求”，十分專(zhuān)業(yè)，不僅了解項(xiàng)目的許多情況，也熟知相關(guān)的法律法規(guī)條文。其收購(gòu)的物業(yè)注重穩(wěn)定回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)，在入住率達(dá) 70%時(shí)才會(huì)購(gòu)買(mǎi)；另外，購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)要求最好位臵，如 CBD，有好的品質(zhì)和匹配的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)評(píng)估駐入的客戶(hù)檔次，以保證其收入的穩(wěn)定性； ? 國(guó)外投資機(jī)構(gòu) 國(guó)外投資機(jī)構(gòu)一般有相關(guān)物業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不愿冒風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)構(gòu)投資者中根據(jù)資金來(lái)源的不同又有更詳細(xì)的分類(lèi)，其投資物業(yè)的 動(dòng)機(jī)也更為復(fù)雜：希望擁有固定資產(chǎn)；所有權(quán)賦予靈活性；高租金高收益率；投資組合減低風(fēng)險(xiǎn)；外資企業(yè)本地化等。 ? 投資客戶(hù) 機(jī)構(gòu)投 資者 養(yǎng)老、保險(xiǎn)類(lèi)國(guó)外基金 入住介入 ? 國(guó)外投資機(jī)構(gòu) 現(xiàn)房介入 ? 國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu) 投資期介入 ? 個(gè)人投資者 商鋪投資者 期房介入 ? 自購(gòu)自用者 大型企業(yè) 現(xiàn)房介入 ? 使用客戶(hù) 國(guó)內(nèi)企業(yè) 現(xiàn)房介入 ? 中型企業(yè) 商鋪投資者 入住介入 ? 小型企業(yè) 入住介入 ? 外資企業(yè) 入住介入 、不同性質(zhì)目標(biāo)客戶(hù)的背景分析 、 投資型客戶(hù) 投資客戶(hù)大致可分為機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。 CBD 已有的這兩類(lèi)群體有其獨(dú)特的特征。 、目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成分析 、客戶(hù)類(lèi)型 遵循前述“既依托 CBD，又跳出 CBD”的運(yùn)做思路，鑒于本案所處位臵的特點(diǎn)，建議目標(biāo)市場(chǎng)除包括 CBD 傳統(tǒng)外資公司、企業(yè)客戶(hù)外，還應(yīng)把傳媒產(chǎn)業(yè)、新型成長(zhǎng)型行業(yè)客戶(hù)考慮進(jìn)來(lái)。由于客戶(hù)對(duì)象在公司性質(zhì)、從事行業(yè)、企業(yè)規(guī)模等方面存在較大的差異，因此其消費(fèi)的需求特征也就復(fù)雜多變。 案名建議四 壹號(hào)城樓 釋義：城中城、樓中樓、望蒼生、攬?zhí)煜? 切合點(diǎn)：符合大眾的閱讀方式，簡(jiǎn)單通俗，但不俗氣！ 目標(biāo)市場(chǎng)（客戶(hù)）定位 目標(biāo)市場(chǎng)是指產(chǎn)品決定進(jìn)入的具有共同需要或共同特征的購(gòu)買(mǎi)者集合，它是某類(lèi)產(chǎn)品的最終客戶(hù)群體。 →純粹辦公空間 以此與區(qū)域內(nèi)的酒店及商住樓項(xiàng)目的寫(xiě)字樓相區(qū)別，樹(shù)立高檔純寫(xiě)字樓形象。 產(chǎn)品最終定位 基于以上分析，本項(xiàng)目最終市場(chǎng)定位： 向東?ＣＢＤ珍藏版純粹辦公空間（高檔） 定位支撐點(diǎn) →向東 以此突出本項(xiàng)目所處地理位臵的優(yōu)越性，既貼近成都 CBD 區(qū)域（東大街金融街），又處于經(jīng)開(kāi)區(qū)驛都大道旁。因此，本項(xiàng)目將在定位及后期推廣中遵循“既依托ＣＢＤ，又跳出ＣＢＤ”的運(yùn)作思路，為產(chǎn)品贏得更大的延展空間。 以上因素相互結(jié)合在一起，形成了一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，而這一點(diǎn)是位于高端寫(xiě)字樓必須具備的。這也是客戶(hù)選擇物業(yè)時(shí)首要列入考慮因素之一的原因。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 具備基本條件之后，再來(lái)分析是否擁有突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以區(qū)別其它同類(lèi)產(chǎn)品，占據(jù)有力地位。因此本項(xiàng)目要抓住客源，就得在產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)形象重點(diǎn)把握。 ? 就寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，本項(xiàng)目為純寫(xiě)字樓高端市場(chǎng)。 此次市場(chǎng)定位前提條件為：本項(xiàng)目正處于前期拿地階段，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未實(shí)施。 應(yīng)對(duì)策略 ? 搶先占領(lǐng)龍泉驛區(qū)高端細(xì)分市場(chǎng) ，創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 強(qiáng)化中心區(qū)配套與形象支撐； ? 利用驛都大道、世紀(jì)大道昭示性，強(qiáng)化項(xiàng)目形象標(biāo)識(shí)打造項(xiàng)目硬件配套的同時(shí)，加強(qiáng)軟性配套的優(yōu)勢(shì)； ? 打造“首個(gè)區(qū)縣甲級(jí)寫(xiě)字樓”概念，作為成都周邊區(qū)縣及經(jīng)開(kāi)區(qū)的有效補(bǔ)充； ? 加大營(yíng)銷(xiāo)力度，整合客戶(hù)資源，通過(guò)提高營(yíng)銷(xiāo)水平應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。 W 劣勢(shì) ? 整個(gè)龍泉驛區(qū)區(qū)域商務(wù)氛圍不足； ? 整體市場(chǎng)租賃價(jià)格不高； ? 經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)多為自建企業(yè)； O 機(jī)會(huì) ? 中心區(qū)輻射效應(yīng)增大，帶動(dòng)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展； ? 寫(xiě)字樓價(jià)格大幅攀升，為市場(chǎng)創(chuàng)造較大發(fā)展空間； ? 市場(chǎng)供應(yīng)中高檔產(chǎn)品稀缺，為項(xiàng)目定位帶來(lái)機(jī)會(huì)； ? 人民幣升值，吸引外資投資中國(guó)房地產(chǎn)； ? 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，住宅市場(chǎng)連受打壓，將帶動(dòng)寫(xiě)字樓投資； ? 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)引進(jìn)幅度增大，相關(guān)合作企業(yè)激增。 ? 項(xiàng)目前方為世紀(jì)大道，通往經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，離管委會(huì)僅 1 公里。 ? 項(xiàng)目左側(cè)為御源大湖區(qū)二期綜合用地，規(guī)劃為商業(yè)中心及酒店。 ? 總部經(jīng)濟(jì)港與政府合作較為密切，目前辦公總量達(dá)到 61 萬(wàn)方，高層寫(xiě)字樓達(dá)到 93600 方， 說(shuō)明經(jīng)開(kāi)區(qū)對(duì)寫(xiě)字樓需求較大。 龍泉驛區(qū)城區(qū)寫(xiě)字樓小結(jié) ? 目前市場(chǎng)城區(qū)寫(xiě)字樓量過(guò)少，辦公環(huán)境較差，多為 05 年前產(chǎn)品，導(dǎo)致租賃價(jià)格沒(méi)能拉升開(kāi)；現(xiàn)有寫(xiě)字樓無(wú)空臵， 印證市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓需求較大 。 ? 本 地企業(yè)規(guī)模較小對(duì)辦公環(huán)境要求不高，租賃時(shí)間較長(zhǎng)；外駐企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境要求較高，但租賃時(shí)間較短。 ? 隨著龍泉驛區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，招商引資企業(yè)大量入駐，將有更多的企業(yè)和相關(guān)服務(wù)單位對(duì)寫(xiě)字樓的需求。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)需求主要是自用，或改善現(xiàn)有辦公條件，因此客源和當(dāng)?shù)爻Ｗ∑髽I(yè)數(shù)量關(guān)系密切。 客戶(hù)群分析 寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)情 況 ? 目前龍泉驛區(qū)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶(hù)群體主要來(lái)源于城區(qū)，作為投資（ 05 年前寫(xiě)字樓）。 龍威酒店 樓層 518 層 面積 40 ㎡以上 租賃價(jià)格 98 元 /平米 （含物管費(fèi)） 物管費(fèi)用 寫(xiě)字樓先均已出租，時(shí)間排表到 2020 年，入駐企業(yè)多為央企及合作單單位，如川威集團(tuán)。 時(shí)代廣場(chǎng) 樓層 4 層 面積 1570 ㎡ 租賃價(jià)格 30 元 /平米 物 管費(fèi)用 4 元 /平米 寫(xiě)字樓先均已出租，無(wú)剩余，入駐企業(yè)為小型企業(yè)為主。 ? 高層寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)明年推出，共 93600 方。 二、三期 : ? 二期目前銷(xiāo)售超過(guò) 70%，剩余少量房源，目前剩余價(jià)格均價(jià) 6800 元 /平米。 ? 目前入駐企業(yè)有 20 余家，如成都國(guó)地臵業(yè)有限公司、世茂集團(tuán)、德國(guó)歐韻建筑設(shè)計(jì)公司、中建五局、恒大銀河公司、民生藥業(yè)、強(qiáng)生鋼結(jié)構(gòu)等 ? 政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)企業(yè)無(wú)特別優(yōu)惠政策。一期銷(xiāo)售完畢，已交房使用，一期均為 45 層小型辦公樓，面積區(qū)間為 5003000 平米，銷(xiāo)售均價(jià)為 6000 元 /平米。城區(qū)現(xiàn)有寫(xiě)字樓依托酒店、商場(chǎng)等業(yè)態(tài)布局，分別在亞熱帶商場(chǎng) 47 樓、時(shí)代廣場(chǎng) 4 樓、龍威酒店、花都酒店等。 二、 龍泉驛區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況 龍泉 驛區(qū)寫(xiě)字樓現(xiàn)狀 龍泉目前無(wú)甲級(jí)寫(xiě)字樓，城區(qū)無(wú)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售。這也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)有積極的促進(jìn)作用。 城市交通網(wǎng)絡(luò) 為加快構(gòu)建龍泉驛區(qū)現(xiàn)代綜合交通體系，規(guī)劃期擬建交通重點(diǎn)項(xiàng)目 10 項(xiàng)，其中成安渝高速公路和成昆貨運(yùn)外繞線等 2 項(xiàng)為省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，由省廳自帶建設(shè)用地指標(biāo)；其他 項(xiàng)目需龍泉驛區(qū)配建設(shè)用地指標(biāo)，擬新增建設(shè)用地 公頃（ 畝），主要項(xiàng)目有成簡(jiǎn)路、成龍立交、南北干道、黃洪路、地鐵 2號(hào)線、同洪路等。實(shí)現(xiàn)城郊型經(jīng)濟(jì)向城市經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。 城市發(fā)展周期 ? 一個(gè)戰(zhàn)略突破口 —— 打造中國(guó)西部現(xiàn)代制造業(yè)基地，中國(guó)西部一流的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 ? 四大戰(zhàn)略任務(wù) —— 在戰(zhàn)略期內(nèi)要將發(fā)展工業(yè)（尤其是制造業(yè)）經(jīng)濟(jì)、提高城市化水平、建設(shè)生態(tài)環(huán)境和發(fā)展具有地方文化特色的休閑產(chǎn)業(yè)作為重大戰(zhàn)略任務(wù)，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ? 東部生態(tài)及農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū) ：包括萬(wàn)興、洛帶、茶店、山泉四鎮(zhèn)。 ? “兩片區(qū)” —— 北部農(nóng)民搬遷主要安臵區(qū)和物流?；肥袌?chǎng)：包括西河、黃土、洪安、洛帶四鎮(zhèn)。建設(shè)城市副中心，承接主城區(qū)的輻射和龍泉城區(qū)人口轉(zhuǎn)移，率先融入大都市。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市生活區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)等。 ? 四大空間戰(zhàn)略區(qū) —— “一城、一副中心、兩片區(qū)” ? “一城” —— 即龍泉工業(yè)衛(wèi)星城，包括龍泉城區(qū)（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的主體區(qū)域）。 ? 規(guī)劃原則 堅(jiān)持保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田，統(tǒng) 籌安排各類(lèi)、各區(qū)域用地；堅(jiān)持節(jié)約與開(kāi)發(fā)并舉，重點(diǎn)是以節(jié)約為主；堅(jiān)持內(nèi)涵挖潛與外延拓展相結(jié)合，著力提高土地利用率；堅(jiān)持保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地資源的可持續(xù)利用。 ? 發(fā)展戰(zhàn)略定位 龍泉驛區(qū)是成都市中心城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)實(shí)施區(qū)域，要使之建設(shè)成為高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)基地；以自然山水為基礎(chǔ)，建設(shè)全國(guó)一流的山水花園名城；實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)、生活與生態(tài)環(huán)境的高度和諧統(tǒng)一。 全區(qū)將以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化 進(jìn)程為主線，努力把龍泉驛區(qū)建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)興旺、市場(chǎng)繁榮、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、充滿(mǎn)活力的“現(xiàn)代工業(yè)基地，山水田園城市”。 城市規(guī)劃情況 規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) ? 發(fā)展思路 龍泉驛區(qū)是成都市東部的門(mén)戶(hù)，是成都市向東發(fā)展戰(zhàn)略的主體區(qū)域，其“五橫四縱”的“井”字形網(wǎng)絡(luò)交通格局，與成都市的密切聯(lián)系（ 15 分鐘車(chē)程）為龍泉驛區(qū)的未來(lái)發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。 ? 龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)從 09 年開(kāi)始，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)尚處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)固定投資額度僅為 42 億，寫(xiě)字樓投資寥寥無(wú)幾，未來(lái)投資寫(xiě)字樓發(fā)展空間巨大。除交通的硬件設(shè)施外，公共交通發(fā)展較為完善。 ? 成都長(zhǎng)江紫東冶金科技有限責(zé)任公司 占地 145 畝，建有辦公樓、冶金技術(shù)研發(fā)中心及標(biāo)準(zhǔn)廠房 ? 成都國(guó)光電氣股份有限公司 占地 200 多畝，現(xiàn)有建筑面積 萬(wàn)平方米 經(jīng)開(kāi)區(qū)其他部分企業(yè)名錄： 五糧液圣山制衣、五糧液環(huán)球特種玻璃、立邦漆、捷安特自行車(chē)、云內(nèi)動(dòng)力、隆力奇、康師傅、匯源果汁、 華源印鐵制罐 (成都 )有限公司、 阿克蘇諾貝爾 、 成都虹波實(shí)業(yè)股份有限公司、 成都亨通光通信有限公司、 川石壓縮機(jī)、中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司壓縮機(jī)專(zhuān)業(yè)制造廠、 成都建材院有限公司裝備技術(shù)分公司（集信科技） 〃〃〃〃〃〃〃 捷安特自行車(chē) BHP 來(lái)實(shí) 晶華集團(tuán) 中達(dá)新材料 實(shí)德型材 雅士食品 一汽成都 宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) ? 龍泉驛區(qū)位于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈及成渝經(jīng)濟(jì)帶腹心部位，整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主要產(chǎn)品有軍用方艙車(chē)、飛機(jī)加油車(chē)、油罐車(chē)、運(yùn)灑水車(chē)等后勤保障車(chē)及維修等各種特種車(chē)輛，民用廂式、罐式、自卸式、掛式四大類(lèi) 120 多個(gè)品種 ? 一汽客車(chē)（成都）有限公司 占地面積 238 畝，廠房建設(shè)面積 6 萬(wàn)平方米，生產(chǎn)一汽自主品牌的客車(chē)產(chǎn)品極其銷(xiāo)售總部、研發(fā)中心、建設(shè)新能源客車(chē)基地 ? 四川一汽豐田汽車(chē)有限公司 有廠房、配套辦公大樓，占地面積約 萬(wàn)平方米，生產(chǎn)柯斯達(dá)（ COASTER）中型客車(chē)和普拉多（ PRADO）越野車(chē)。 ? 成都高原汽車(chē)工業(yè)有限公司 吉利成都項(xiàng)目由吉利控股集團(tuán)投資，一期工程占地面積 1200 余畝，建筑面積 16 萬(wàn)平方米，后期工程包括零部件生產(chǎn)基地、總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目（含吉利銷(xiāo)售中心、吉利研發(fā)中心）。 ? 成都神鋼工程機(jī)械（集團(tuán)）有限公司 有廠房及辦公劉和配套樓，占地 700 余畝，員工 3000 余人。 ? 海瑞克（成都）隧道設(shè)備有限公司 有廠房，成都市內(nèi)有自己的辦公室，公司總面積 萬(wàn)平方米。汽車(chē)內(nèi)飾生產(chǎn)商（座椅泡沫、焊接、座套縫紉、座椅組裝、內(nèi)飾組裝）年產(chǎn)值超過(guò) 6億元人民幣，年稅收過(guò) 6000 萬(wàn)元人民幣。年入庫(kù)稅金超過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)到 38 家。 龍泉驛區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)情況 入駐條 件和情況 ? 目前整個(gè)經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)簽約 500 余家，入駐生產(chǎn)企業(yè) 300 余家，入駐條件為投資 200 萬(wàn) /畝，整體項(xiàng)目總投資 5000 萬(wàn)以上?？图蚁嗦?、快板、表演唱、五句板等，這些都是人民群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式。 城市文化 文化： “東有周莊、西有洛帶、南有麗江、北有平遙”洛帶古鎮(zhèn)以客家文化為主，特有的洛帶古街、會(huì)館群為活動(dòng)舉辦添加文化氛圍?，F(xiàn)已開(kāi)通 6 條龍泉驛主城區(qū)對(duì)接成都中心城區(qū)的城市公交線路： 218 路、 223 路、 313 路、 332 路、 854 路、 856 路； 3 條龍泉驛主要場(chǎng)鎮(zhèn)對(duì)接成都中心城區(qū)的城市公交線路： 219 路（洛帶場(chǎng)鎮(zhèn)）、 858 路（西河場(chǎng)鎮(zhèn)）、 858A 路（洪安場(chǎng)鎮(zhèn)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（十陵、大面片區(qū)）的城市公交線路： 12 路、 80A 路、 97 路、 108 路、 122 路、 301 路、 331