【正文】 打造 得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，高瞻遠矚的全局規(guī) 劃，以及完善而人性化服務(wù)與保障體系 的 “一站式”大型養(yǎng)老度假中心 ，推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 建設(shè) ， 使老年人的生命質(zhì)量與生活素質(zhì)在此得到全面提升 ； 打造集生鮮、洗化、服裝功能于一體的中小型連鎖超市， 在價格體系上實行低價格、低利潤、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營 ； 在銷售方式上采取開架售貨 ， 顧客自選的方式，是適應(yīng)大量消費、大量銷售、大量流通的新型零售流通手段 ，也是 促進零售商業(yè)和流通機構(gòu)現(xiàn)代化、體系化的“流通革命” ，能有效地促進 消費需求的增長 ，從而 拉動經(jīng)濟增長 。 二、 公司定位 打造 4 大特色城市建設(shè)項目，覆蓋國內(nèi)二、三線城市，利用 所擁有的豐富 資源， 將項目建設(shè)成為各城市的 標(biāo)志性建 設(shè)項目 。除上海以外，公司有選擇性地進入蘇浙多個大中城市和內(nèi)蒙古等新興的戰(zhàn)略性省份， 近幾年來進出口貿(mào)易更是持續(xù)增長， 分散投資風(fēng)險，也使公司業(yè)績保持穩(wěn)定增長。 上海廣原置業(yè)有限公司董事長馬一表示，去年是中國房地產(chǎn)市場整合及調(diào)整之年，上海房地產(chǎn)市場因受國家宏觀調(diào)控政策影響發(fā)展步伐逐漸放緩 , 而商業(yè)房地產(chǎn)仍在快速發(fā)展。目前集團公司已有獨資和控股企業(yè)二十余家，所屬企業(yè)的主要業(yè)務(wù)幾乎涵蓋了汽車后市場的所有服務(wù) 領(lǐng)域包括 4S 店和二手車市場、汽車維修裝潢、輪胎等產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與工業(yè)園區(qū)建設(shè)。 如今，做為公司總部，上 海浦之威投資（集團）有限公司已是上海汽車配件流通行業(yè)協(xié)會理事長單位、上海汽車行業(yè)協(xié)會副理事長單位、全國汽配市場聯(lián)合會副理事長單位、物資流通行業(yè)協(xié)會副理事長單位，以及上海市嘉定區(qū)市場協(xié)會會長單位。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ： （見總平面圖） 七、 結(jié)構(gòu)設(shè)計：（略） 八、景觀設(shè)計：（略） 第五章 公用工程（略） 一、結(jié)排水 二、電氣工程 三、燃?xì)夤こ? 四、通風(fēng)與空調(diào) 五、智能化控制管理系統(tǒng) 第六章 節(jié)能、節(jié)水（略） 一、能耗指標(biāo)分析 二、節(jié)能措施 三、節(jié)水措施 四、能源管理 第七章 環(huán)境保護（略）（見環(huán)境評估報告） 一、建設(shè)場地環(huán)境現(xiàn)狀 二、編制依據(jù) 三、施工期對環(huán)境的影響及其治理 四、運營期對環(huán)境的影響及其治理 五、環(huán)境評估 第八章 勞動安全衛(wèi)生及消防（略） 一、安全措施 二、衛(wèi)生措施 三、消防措施 第九章 項目組織機構(gòu)和人員配置（略） 一、建設(shè)期組織機構(gòu)和人力資源配置 二、運營期組織機構(gòu)和人力資源配置 第十章 項目開發(fā)管理和實施進度（略） 一、基本要求 二、項目開發(fā)管理 三、項目實施進度安排 第十一章 招投標(biāo)方案（略） 一、設(shè)計、勘探、建筑施工各項招標(biāo) 第十二章 投資估算與資金籌措（略） 一、投資估算 二、資金籌措方案 三、資金使用計劃 第十三章 財務(wù)分析 (略 ) 一、財務(wù)評價依據(jù) 二、 主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 三、投資開發(fā)成本和費用的估算 四 、利潤和稅金 五、盈虧能力分析 第十四章 風(fēng)險分析 一、項目主要風(fēng)險因素識別和分析 二、防范和降低風(fēng)險措施 第十五章 公司概況 一、 公司簡介 上海浦之威投資（集團）有限公司和上海廣原置業(yè)有限公司成立于一九九七年，在短短的 10 年里，公司迅速發(fā)展成為以組織貿(mào)易，資產(chǎn)經(jīng)營，資本運作為三條主線，建立起商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)園區(qū)開發(fā)，汽配連鎖經(jīng)營，市場經(jīng)營管理等產(chǎn)業(yè)群體，在全國同行業(yè)中享有良好的信譽和較高知名度的企業(yè)集團。 建筑材質(zhì) ： 住宅建筑立面大體運用裝飾面磚和防腐涂料相結(jié)合，局部采用石材，具有樸實的精神本質(zhì)。既做到現(xiàn)代化，又通過部分傳統(tǒng)環(huán)境要素的使用，使人們回憶起城市意象，從而減輕陌生感，在集體記憶與現(xiàn)實生活的交織中得到更高層次的心理享受和精神依托。 4) 可操作性 —— 規(guī)劃強調(diào)開發(fā)建設(shè)的可操作性，加強規(guī)劃的彈性和靈活性，規(guī)劃設(shè)計使單體建筑相互聯(lián)系，融為一體，又相對獨立，以利于規(guī)劃實施。 2) 時代感 —— 充分發(fā)揮該地塊在天長市良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時代特征，造就高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理的二十一世紀(jì)汽車后市場。 4) 充分考慮停車位的設(shè)置，對于不同交通方式進行適當(dāng)分流，同時確保各類交通方式的便捷性。 2) 在城市景觀上，以主要廣場為面，主題與廣場為點，道路為線，堅持人車分流原則。 二、 功能定位 集汽車整車銷售、汽車零部件銷售、二手車交易、汽配用品銷售、車用五金機電銷售及生活、商業(yè)配套為一體的現(xiàn)代化汽車城。 三、 二期工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 將建設(shè)二手車交易市場、汽配用品銷售區(qū)、汽車維修一條街、 車用維修設(shè)備展示銷售區(qū)、車用五金機電銷售區(qū)和部分生活配套等。將其建成一個全國一流的汽車后市場現(xiàn)代化商貿(mào)中心。 該項目集整車展示交易、汽配用品交易、舊機動車交易、汽車快修、汽車維修設(shè)備展示銷售、物流配送、電子商務(wù)、汽車休閑生活和生活配套等服務(wù)功能為一體的綜合性集聚地。規(guī)劃采?。浩?4S 店、汽車部件銷售、汽車美容裝飾、輪胎市場、二手車交易市場、汽車維修服務(wù)、拆舊市場及沿街商業(yè)配套服務(wù)。 第三章 建設(shè)內(nèi)容 與建設(shè)規(guī)模 一、 工程概況 天長汽車城總投資約 10 億元人民幣。 經(jīng)過十多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，截至 2020 年底，入駐商家有 800余戶，年產(chǎn)值超過 50 億元，稅收達到 4000 多萬元。剛開業(yè)時壓力很大，開鋪率小 。推行優(yōu)惠的招商政策，并給予入駐商家大力度的扶持，以興隆城市、繁榮市場為最終目的，將汽車城做大做好： 免租 1 年，給予補助； 大型廠家或者商家入駐可免費裝修； 對于入駐的大客戶，將給予更優(yōu)厚的待遇：客戶不用出一分錢，我們可出錢買其樣品擺店銷售，一年后若無生意，只要包裝完好，原價退還； 承諾可引進 100 多家小企業(yè)， 1 年做一百萬生意，做不到，可買單。 由浦之威投資（集團）和上海廣原置業(yè)有限公司共同開發(fā)操盤，并由集團公司控股的上海東方汽配城年成交額逾 50 億元人民幣，上繳稅收約 1 億元人民幣，入駐企業(yè) 1926 家，約占本市汽車售后市場社會化供應(yīng)量的 50%。 上海廣原置業(yè)有限公司 不僅資金實力雄厚，更擁有豐富的企業(yè)管理團隊以及成熟的運營模式與經(jīng)驗。 上海廣原置業(yè)有限公司在全國建造了 41 個市場，建筑面積為 400 多萬平方米，項目建設(shè)共花銷了 400 個億。 同時提供新舊車置換、上牌辦證、交易過戶、金融信貸、保險業(yè)務(wù)、倉儲物流、試乘試駕、辦公商住等系列人性化服務(wù) ， 為商戶充分解決后顧之憂。 三是配套優(yōu)勢。 天長市現(xiàn)擁有的汽配、汽車用品、維修、輪胎、洗護、賣車等 300 多家店，通過 政府 劃行歸市政策、抓市貌市容、市場整治等工作 ， 執(zhí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一服務(wù)，統(tǒng)一收費，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，封閉運行管理，確保市場健康良性的發(fā)展。 天長市 的 二手車銷售更是急速增長，二手車銷售是新車的 10 倍，再加上汽車用品市場銷售額，其拉動的內(nèi)需效益可見一斑。 同時， 二手車 市場也持續(xù)升溫。 據(jù)統(tǒng)計， 今年第一季度 ，安徽天長市共新增國產(chǎn)汽車 1061輛，累計征收車輛購置稅 1626 多萬元，實現(xiàn) “ 雙千萬 ” 的歷史突破，兩項指標(biāo)均在全省各縣 (市 )中名列第一 。 該項目在天長市建造具有以下 五 大優(yōu)勢： 一是市場優(yōu)勢。在調(diào)研過程中，我們 深切地感受到 天長從領(lǐng)導(dǎo)到人民大眾都十分友好，他們的 工作態(tài)度和熱情給了我們很大的信心，使我們相信在這座欣欣向榮的開發(fā)型沿海經(jīng)濟城市投資建造天長汽車城這個項目，既能給地方財政帶來豐厚的財政收入，也能給投資者帶來良好的回報，又能給天長的市容帶來美麗的景觀，更關(guān)鍵的是給人民生活帶來了方便，是一個各方面都會有無限前景和優(yōu)厚回報的好項目。關(guān)鍵是策劃的亮點、光彩點去制造新聞，以最少的投入取得最佳的效果。并同意產(chǎn)權(quán)到位，免交配套費； e) 同意汽摩配件交 易、五金機電及相關(guān)商業(yè)生活配套商戶獲得最優(yōu)惠的稅收政策和給予一定的政策激勵； f) 明確項目開業(yè)后入駐經(jīng)營戶的相關(guān)政策： ① 各種房型產(chǎn)權(quán)到位（按國家政策規(guī)定）； ② 試營業(yè)第一年，在此期間暫緩征收或不征各項稅費和管理費； ③ 外來經(jīng)營戶戶口，子女入托、入學(xué)享受當(dāng)?shù)鼐用裢却觯? ④ 為經(jīng)營戶辦理各類證照，實施一條龍服務(wù)，簡化手續(xù)； ⑤ 對市場及經(jīng)營戶的檢查實行聯(lián)合執(zhí)法，不得隨意以專項整治為名義，進行突襲檢查，對未盡的具體事項需協(xié)調(diào)、磋商，待方案原則認(rèn)可后再詳細(xì)明確； ⑥ 以上各類問題需要政府認(rèn)可，請求政府以文件 形式或政府“紀(jì)要”形式成文，作為項目操作的依據(jù)。 B. 需要政府支持的關(guān)鍵點： a) 整個汽摩配綜合商城的理念和項目開發(fā)的基本設(shè)想如被政府認(rèn)可，建議政府應(yīng)將項目納入 總體規(guī)劃，并將項目列為市重點項目，給予重點支持和政策優(yōu)惠； b) 成立項目協(xié)調(diào)小組，由市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)作為成員，幫助辦理和協(xié)調(diào)該項目報批手續(xù)、建設(shè)及招商過程中的有關(guān)事項； c) 加強對市場資源的有效調(diào)控，統(tǒng)一規(guī)劃、合理配置，嚴(yán)格審批，有序發(fā)展。就項目本身來說，可為本地區(qū)解決數(shù)千個就業(yè)機會，帶來可觀的稅收和管理費用，并可以 持續(xù)地為國家和地方財政提供可觀的收入。 5) 效益測評： 本項目的開發(fā)，除開發(fā)商獲取經(jīng)濟利益和品牌效益外，更主要是能為天長市及所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶來豐厚的經(jīng)濟效益和社會效益。 汽摩配綜合商城的商鋪形式“場街結(jié)合”，以立地式排屋為主，交易大廳為輔，汽車 4S店點綴，中心商務(wù)樓為標(biāo)志。通過引進汽配 廠商和汽配大戶帶動整個地區(qū)汽摩配產(chǎn)業(yè)的活躍。 1) 統(tǒng)一規(guī)劃：整盤規(guī)劃、一次立項，分批掛牌，流動開發(fā)，產(chǎn)業(yè)互動，商住配套，產(chǎn)權(quán)到位； 2) 分布實施：把整個項目分成汽車整車銷售、二手車市場、汽 摩配件、汽車維修、汽車裝飾用品、輪胎市場、拆舊市場及沿街商鋪配套及后市場服務(wù)單體等，分批實施。這個項目的開發(fā)應(yīng)該從理念到形式都突破傳統(tǒng)批發(fā)市場的格局，使之成為整個汽摩配專業(yè)的展示廳、信息港和總體經(jīng)濟。 可行性建議： 設(shè)想開發(fā)的天長汽車城從單個市場來說，它是一個特大型的市場綜合體，然而從產(chǎn)業(yè)型的專業(yè)特色市場來說， 它是一個綜合性的汽車產(chǎn)業(yè)及物流分散中心。 項目 劣勢方面： 1) 汽車產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，整車制造企業(yè)和配套零部件企業(yè)少。商城通過專業(yè)運作后，能 大大推動了天長市消費及物流市場的經(jīng)濟增長，還能給地方財政收入帶來極大的收益，同時還能給地方解決了一部分就業(yè)人口。而以浙江義烏為例，由于各類市場云集，現(xiàn)已成為全國最大的小商品集散地，城市面貌日新月異。同時，商城的興旺也能給地方財政帶來極大的收益，商城開始正常運作后，年營業(yè)額將達 68 億元，各類收入數(shù)千萬元。估計能吸引 300 家左右