【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 后勤空間規(guī)劃 （ 1）裝卸貨場 一般像大世界商業(yè)公園這一 類屬于近郊的大型購物中心，根據(jù)其核心店的要求，常有多處裝卸貨場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 有人說：“廣場就有如 MALL 的面孔。前面我們曾經(jīng)提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，但是如果沒有廣場，則交流的活動將會受到嚴(yán)重的限制。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。 從目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條街的作用，首要是在鋪面搭配上多下功夫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為此，從原則上來說最好只有一條街，以免顧客錯過任何一家店。所以，我們 建議將部分店鋪在劃得小一些，以增強(qiáng)首層的營業(yè)氣氛，更有利于營造“旺場”局面。 根據(jù)現(xiàn)在大世界商業(yè)公園店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于 20 平方米至 200 多平方米之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。然而今后經(jīng)營時，一般的租戶總是要求得到更多的面積，以便能夠陳設(shè)更多的商品，并在與其他店的競爭中取得優(yōu)勢。 （ 4） 店鋪空間 店鋪空間的大小， 影響到日后商業(yè)公園可能銷售的店數(shù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 組合原則 — — 同一主題與同一對象層的不同業(yè)種店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。 為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，我們不能單純依照業(yè)種的不同來決定專賣店的位置，應(yīng)當(dāng)也要考慮到所謂的搭配組合原則。 （ 3） 搭配組合原則 完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個步驟是針對主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才?。所以?dāng)我們在決定餐飲行業(yè)的位置時，理論上必須考慮能讓購物中心中每一個角落的顧客，都可以很方便地來到美食廣場才行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因為根據(jù)美國市場調(diào)查資料顯示，到 MALL中消費的客人當(dāng)中，有 80%的人一定會到美食廣場消費。這一點，可以在查看發(fā)展商提供的《街區(qū)功能劃分建議案》時得到印證。 （ 2） 商品區(qū)域劃分 有關(guān)一般專賣店的位置規(guī)劃，可分為兩個步驟來進(jìn)行：首先是依據(jù)經(jīng)營理念劃分不同的商品區(qū)域范圍。當(dāng)有兩家以上的核心店時，這可在商場的兩側(cè)尋求磁點，來設(shè)置第三家或是第四家核心店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個賣場的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經(jīng)過其他商店。由此我們知道影響整個賣場空間格局，最主要的因素是店鋪的配置，尤 其是核心店的位置。 以下，我們就從店鋪的配置、街道、公共空間與后勤空間的規(guī)劃，來幫助開發(fā)商共同了解作為大型購物中心的空間特性及其與營運需求的關(guān)系。原因在于他們可能遺忘、甚至忽略了“做生意”的基本立場，因而鑄下錯誤而不能自知。 因為一個不適當(dāng)?shù)挠搀w空間格局，必然限制了營業(yè)機(jī)能發(fā)揮的成效。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜上所述，“大世界”商業(yè)廣場 —— 真正意義的“摩”（ MALL） —— 商業(yè)公園已然呼之欲出。 不僅如此，由于城南良好的社區(qū)形象和消費能力，吸引了大量其他社區(qū)消費者的前來。 需要完善的是項目功能的規(guī) 劃，這是舉足輕重的關(guān)鍵所在，招商引資的成敗端看此舉。 尤為重要的一點是，這里尚未有相同項目產(chǎn)生，遠(yuǎn)未飽和的市場潛量等待引發(fā)。 作為著名高尚社區(qū)集中地，城南的消費能力亦毋庸置言。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 前車之鑒，后事之師。于此，城中之城，即微縮市中心的概念已初步形成。 不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進(jìn)購物場所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。 那么，我們能否成立一個項目，將零星分散型的消費轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大世界商業(yè)公園的開發(fā)構(gòu)想 如前所述，市場精細(xì)化、專業(yè)化已是國際走向，回過頭來看成都市，在這一點上并未落后于時代趨勢，各種專業(yè)化市場紛紛確立個性，如：“泰華”服裝城、“東華”電腦城、“大發(fā)”電器市場等等各類型專業(yè)市場。 玩具業(yè)是如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機(jī)和活力的專業(yè)市場。不同凡響的做法出奇制勝！無怪乎《 Forbes》雜志稱反斗城的創(chuàng)始人查理斯拉察索〔 Charles Lazarus〕舍棄了家具經(jīng)營，開設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模更大的商場。 諷刺的是，玩具反斗城一開始是販賣兒童家具起家的。 具反斗城連鎖店多達(dá) 618 家，占玩具市場 22％的銷售額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前，全美國玩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這一趨勢不僅在現(xiàn)在的成都有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國已經(jīng)是一個眾所周知的事實。這一點，即使你看不到，消費者也會在實際的消費行為中恰如其份地表現(xiàn)出他們殘酷無情的時 代傾向，從而迫使眾多商家在選擇經(jīng)營（或租或買）鋪面時不得忍痛拋棄他們已經(jīng)習(xí)慣了的零散鋪位。 當(dāng)情勢對你不利時，就算你原先的市場聲譽再卓著也無濟(jì)于事。不管你從事的行業(yè)是什么，這個原則是普遍適用的。 百貨商店 VS 購物中心。 所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？ 一言以蔽之，就是專業(yè)化。 市場中，沒有哪個行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關(guān)?？傊鳛橄M者來說，由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不愿意漫無目標(biāo)地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點、同一時間能得到最集中的選擇對象和最大范 圍的選擇自由；作為商場經(jīng)營者來說，誰也不希望被淹沒在商品的海洋里，總希望將自己的商場扮演成一個最醒目的場所，一個人們第一選擇要來的場所，在信息的汪洋大海中，這里是一個島嶼而不是一小片浪花。 隨著競爭的日趨激烈，現(xiàn)在的成都乃至整個中國，都已經(jīng)進(jìn)入了一個“商業(yè)聚焦”的時代。譬如，你想為未成年的子女買個禮品，那你不必費時間去一家家百貨店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以償，因為在“玩具反斗城”，一切與少年兒童有關(guān)的消費品應(yīng)有盡有，為你提供了最充分的選擇余地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目的出現(xiàn)，補充了區(qū)域消費空間，改變了城南的消費結(jié)構(gòu)和消費方式，一種全新的消費模式 ——一次性集中消費行為將因此 產(chǎn)生。 本項目集各種購物、娛樂、休閑功能為一體，綜合消費能力極強(qiáng)，其“摩”的內(nèi)容已經(jīng)充實，且作為填補同類市場空白的項目，其項目功能的唯一性突出。 鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐，這些條件對于本項目而言都已具備，前景可以預(yù)見。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目定位 立足城南，輻射成都市的集各種購物、娛樂、休閑于一體的超大型消費場所。目前項目所存在的競爭對手其實并不多，更可以說只要項目開發(fā)成功，大世界商業(yè)公園在短期內(nèi)應(yīng)該不會存在什么同類別的競爭對手。 ? 商圈內(nèi)購買力的分析 前面已經(jīng)談到，由于本項目所在商圈的主要居民都屬于成都市較富裕的消費階層，因此在本項目 所在地建立大型購物中心應(yīng)該是具有強(qiáng)勁的購買力支持的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 緊接著，我們必須進(jìn)一步地從商圈的分析工作來確認(rèn)這些初步的設(shè)想。 詳細(xì)的市場調(diào)查應(yīng)該在日后的工作中不斷補充完善。 基本上我們可以將整個地區(qū)的消費支出統(tǒng)計數(shù)據(jù)與該地區(qū)主要的大型購物中心的營業(yè)情況作比較，得到該地區(qū)大型商業(yè)項目在消費中所占的比例，分析近幾年比例的變化，就知道商業(yè)發(fā)展的趨勢。 關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力的最后一項調(diào)查工作是掌握該地區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體比例可參見下圖： ? 商業(yè)發(fā)展趨勢 大世界商業(yè)公園所在區(qū)域消費性支出構(gòu)成生活用品及其他38%衣著12%食品50%食品 衣著 生活用品及其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前，據(jù)調(diào)查資料顯示大世界商業(yè)公園所在行政區(qū)人平均年收入達(dá) 75000元，家庭平均收入為 160000元。 ? 收入及消費水平 收入及消費水平與人口兩者都是消費購買力的構(gòu)成因素，而消費購買力的高低，直接影響著商業(yè)的生存。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？偠灾@一區(qū)已經(jīng)基本上聚集了大部分成都的“有錢人”。 據(jù)目前我們所掌握的資料顯示，由于西部大開發(fā)的啟動，成都市的流動人口數(shù)量正在迅速的膨脹；而大世界商業(yè)公園所在的南面，其常住人口數(shù)量也隨著該區(qū)住宅新區(qū)的不斷落成完工和投入使用而迅速增加。因此，充分掌握商圈人 口的數(shù)量，對于決定項目規(guī)模而言，是一件很重要的事情。因此我們建議開發(fā)商在這一問題上應(yīng)該引起高度的重視，并爭取采取措施引入或新開辟更多的交通線路，以完善項目的不足之處。 助于其他地域的消費者前來，而與居住有關(guān)的建設(shè)將促成居民的增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因為交通建設(shè)有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外，隨著 成都市規(guī)劃向東向南發(fā)展的新措施，使本項目更具發(fā)展前景。 除此，也要留心本地區(qū)是否有重大的發(fā)展計劃，因這一點將吸引新的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。 有一點要注意的是，就業(yè)機(jī)會是否由少數(shù)幾家大型產(chǎn)業(yè)造成？畢竟我們希望地區(qū)的繁榮是各行各業(yè)的貢獻(xiàn)，同在此良性循環(huán)下，地區(qū)才會有更大的發(fā)展空間?；旧线@可從該地區(qū)的就業(yè)市場、公共配套設(shè)施、人口統(tǒng)計、收入及消費水平、交通狀況及商業(yè)發(fā)展趨勢得知。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 定位的目的 更好地實現(xiàn)項目開發(fā)的效益目標(biāo)；及時適應(yīng)多變的市場要求；確保企業(yè)在市場競爭中的安全性；樹立項目的品牌形象；在激烈的市場競爭和多變的市場環(huán)境下，保障項目銷售的快速進(jìn)行。 定位的意義 開發(fā)項目前期論證，既是開發(fā)商價值取向的問題，也是目標(biāo)確定的問題 。 雖然在 99年，成都的會展中心已經(jīng)“包裝”了一個自稱是“第一個成都造的本土摩（ MALL）”，但是從其實際功能配套乃至其規(guī)模都尚未真正達(dá)到摩的標(biāo)準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。至于國際知名的好又多、家樂福、萬 客隆、普爾斯馬特，更是雄心萬丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。 目標(biāo)客戶鎖定 ： 專業(yè)房產(chǎn)炒 家（含專業(yè)炒股者、專業(yè)炒幣者） ： 周轉(zhuǎn)資金較充足，但不知如何使用的投資者 ： 周轉(zhuǎn)資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者 六、項目定位 隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長，成都市的人民消費能力逐步提高，整體消費能力已經(jīng)逐步接近較發(fā)達(dá)城市的消費水平，而且某些方面的消費能力已經(jīng)達(dá)到甚至超過了目前國內(nèi)大型城市的消費水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 信息來源 受成都市報業(yè)大市氣氛影響，其主要信息來源為： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最