4開發(fā)商將經(jīng)濟適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理(參考版)
2024-08-27 15:57本頁面
【正文】 。這樣的判決結(jié)果，是在認(rèn)定經(jīng)濟適用房不適用最高人民法院的司法解釋的基礎(chǔ)上做出的。雖然通過本文的上述分析，合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，但由于目前司法實踐中的現(xiàn)狀，及法官對相關(guān)規(guī) 第 10 頁 共 10 頁 定理解的不同，該買賣 被認(rèn)定為無效的可能性也是極大的。這樣的判決結(jié)果不僅充分注意到了所售出的房屋已經(jīng)由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)化為普通意義上的商品房這一事實，在辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶等環(huán)節(jié)不存在任何障礙，而且也體現(xiàn)了 “ 保護(hù)、鼓勵交易 ” 這一《合同法》基本原則，從根本上保護(hù)了購房都的合法權(quán)益。 四、筆者對本案的 處理意見。但經(jīng)濟適用房也是由具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)、建設(shè)的住宅，其在某些方面也具備商品房的特征，而審理此類案件如不運用該司法解釋目前又無相關(guān)規(guī)定可以參照。 ○2 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣 合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，學(xué)術(shù)界及實務(wù)界都對經(jīng)濟適用房是否適用該司法解釋有著不同的聲音。 ○1 在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的基礎(chǔ)上出臺有關(guān)審理經(jīng)濟適用房方面的司法解釋，對經(jīng)濟適用房的概念、經(jīng)濟適用房買賣合同、銷售經(jīng)濟適用房的條件等做出相關(guān)解釋，以有利于我國經(jīng)濟適用房制度的健康、有序發(fā)展，切實解決并保護(hù)好城市中低收入家庭的住房問題。但這種非法的目的在合同確認(rèn)有效的基 礎(chǔ)上是無法實現(xiàn)的。爭議房屋既然已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，那么它的性質(zhì)已經(jīng)由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)化為了普通意義上的商品房。這樣即促進(jìn)了我國經(jīng)濟的發(fā)展，也保護(hù)了雙方，尤其是作為弱勢一方 — 個人購房者的合法權(quán)益。 ○2 從我國《合同法》 “ 鼓勵交易 ” 的立法原則來看，法院在審理合同糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)鼓勵交易，而不應(yīng)輕易 認(rèn)定合同無效。而第二種觀點，則沒有考慮到該房屋在立項、審批時是以經(jīng)濟適用房來辦理的，相關(guān)土地使用權(quán)手續(xù)都是以劃撥而無償取得 第 8 頁 共 10 頁 的這一事實，這一觀點沒有考慮到本案的前因。作為本案的代理律師 ，我認(rèn)為原、被告之間簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是一種由無效轉(zhuǎn)化為有效，并最終被認(rèn)定為有效的房屋買賣合同。而《商品房預(yù)售許可證》是這五個證中最關(guān)鍵的一個，是商品房銷售過程中最關(guān)鍵的證明之一，它即證明了開發(fā)商開發(fā)手續(xù)的合法性，也證明了所預(yù)售房屋的相關(guān)手續(xù)都已經(jīng)完備，具備了預(yù)售的各項條件，故原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是有效合同。 ○3 也是最關(guān)鍵的一點，被告在訴訟前已經(jīng)就該房辦理了《商品房預(yù)售許可證》。而同時期
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