4開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 中低收入家庭的承受能力，其價(jià)格要比同等位置、地段的商品房的價(jià)格低，中低收入家庭有能力購(gòu)買；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。 （二）相關(guān)政策上的區(qū)別。在相關(guān)政策、稅費(fèi)減免等方面基本沒(méi)有優(yōu)惠政策。首先要向房改辦報(bào)送相關(guān)材料，包括住房情況證明、年收入情況證明；第二，經(jīng)濟(jì)適用房審批機(jī)構(gòu)要進(jìn)行審查、審批、公告等程序；第三，審批后，購(gòu)房人要持《經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房通知書(shū)》及《經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)證》購(gòu)買住房。 第 4 頁(yè) 共 10 頁(yè) （四）建設(shè)成本上的區(qū)別。正是基于此項(xiàng)差別，經(jīng)濟(jì)適用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其銷售價(jià)格也較低，能為大多數(shù)中低收入家庭所接受。 第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 商品房上市交易轉(zhuǎn)讓則顯得比較寬松，購(gòu)房者及其所合法擁有房屋只要符合我國(guó)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，就可以自由轉(zhuǎn)讓。基于此而簽訂的房屋買賣合同的效力問(wèn)題就成了解決本案的關(guān)鍵。依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條 “ 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； ……” 第三十八條 “ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 ，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； ……” 。如果合同標(biāo)的存在違法或合同標(biāo)的在實(shí)際履行中存在不可能性，那么該合同也應(yīng)屬于無(wú)效合同。 （二）合同有效論。 ○2 原告在購(gòu)買該房屋的手續(xù)上與購(gòu)買其他商品房沒(méi)有區(qū)別，沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房所必需的申報(bào)、登記、審批等 程序。 筆者認(rèn)為，上述兩個(gè)觀點(diǎn)都有失偏頗。因此，上述兩個(gè)觀點(diǎn)均不全面、客觀。 對(duì)于被告在訴訟中提出的反訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效，并返還原告購(gòu)房的反訴請(qǐng)求，依法應(yīng)予駁回。 三、對(duì)開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的處理?，F(xiàn)在比較一直的意見(jiàn)是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房不適用該司法解釋，具體理由由于不是本文的討論重點(diǎn)，因此，筆者在此不再贅述。 （一）、認(rèn)定合同有效，由被告履行辦證義務(wù)，并按《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定向原告支付違約金。如果合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么被告不僅要返還原告支付的購(gòu)房款，還應(yīng)依當(dāng)時(shí)購(gòu)買房屋的價(jià)格與現(xiàn)在購(gòu)買同等地段、同等面積、同等水平的房屋之間的價(jià)格差，來(lái)賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失（該經(jīng)濟(jì)損失的取得可以通過(guò)另行訴訟的途徑解決
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