4可行性研究報(bào)告—章駿飛(參考版)
2024-08-27 15:47本頁(yè)面
【正文】 八、財(cái)務(wù)分析廣州合生駿景南苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目 駿景南苑施工、銷(xiāo)售計(jì)劃 科 目 2024年 2024年 2024年 2024年 2024年 2024年合計(jì)施工計(jì)劃 30%35%30%5%100%銷(xiāo)售計(jì)劃 %15%25%20%20%%100% 單位成本表（附表一） 總體成本表（附表二） 利潤(rùn)估算表（附表三） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表四） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表五） 九、結(jié)論 第 16 頁(yè) 共 16 頁(yè) 本項(xiàng)目總成本 115670 萬(wàn)元，總收入 145845 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)30175 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 20247 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為 %，內(nèi) 部收益率為 %，投資回收期為 年，這些指標(biāo)都優(yōu)于社會(huì)同類(lèi)平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來(lái)看，表明本項(xiàng)目具有較好的投資效益，本項(xiàng)目可行。這種發(fā)展趨勢(shì)將為該項(xiàng)目帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。即將全線(xiàn)通車(chē)的廣州環(huán)城高速公路將使 XX 市的重心東移、南移范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。我司初步將售價(jià)定位于 5500 元 /平方米，仍留有余地，隨著該項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)，其售價(jià)也將步步走高，有望突破 6000元 /平方米。小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂(lè)設(shè)施、市政各種設(shè)施，可滿(mǎn)足居民各種娛樂(lè)休閑、醫(yī)療健身需要。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。駿景花園正是 基于此種社會(huì)現(xiàn)實(shí)投資興建的小區(qū)，是適時(shí)而建、順勢(shì)而生，定會(huì)有樂(lè)觀前景。 高尚層次的需要珠江三角洲地區(qū)在全國(guó)率先富了起來(lái)，為廣東首府的 XX 市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。駿景花園以其寬闊的廣場(chǎng)、優(yōu)雅的居室設(shè)計(jì)、美麗的園林綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。 XX 市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。 中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析，我國(guó)的住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了 3 個(gè)時(shí)期，第一時(shí)期是十一屆三中全會(huì)前，以 “ 國(guó)家包 ” 為特征，當(dāng)時(shí)不讓也不用個(gè)人建房、購(gòu)房；之后的 20 年是第二個(gè)時(shí)期，表現(xiàn)為 “ 單位包 ” ，主要是發(fā)揮企事業(yè)單 位的積極性；目前正處于第三個(gè)時(shí)期，屬于百姓大眾買(mǎi)房時(shí)代的到來(lái)，意味著住宅已變成了個(gè)人直接消費(fèi)的零售商品，房地產(chǎn)業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。 XX 市商品房總售出量達(dá)到 701 萬(wàn)平方米，比 99年同期下降約 8%。然而，由于強(qiáng)勁的個(gè)人消費(fèi)及時(shí)補(bǔ)位，樓市已順利實(shí)現(xiàn)由以集團(tuán)消費(fèi)為主向個(gè)人消費(fèi)為主的平穩(wěn)過(guò)渡， 2024 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投入增加、銷(xiāo)售活躍、購(gòu)銷(xiāo)兩旺的良好發(fā)展勢(shì)態(tài)。 第 12 頁(yè) 共 16 頁(yè) 集團(tuán)購(gòu)房退出市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)房時(shí)期已平穩(wěn)過(guò)度。 XX 市人均住房面積又多 3 平方米。這些外地人 72%具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。廣州作為一個(gè)開(kāi)放城市，有著寬容的成長(zhǎng)氛圍。而一般職工的購(gòu)房比例則由上半年 12%上升到 24%，顯示消費(fèi)群向中等偏低收入層擴(kuò)充。兩年內(nèi)打算購(gòu)房的潛在消費(fèi)者， 73%是 2040 歲的青壯年，其中 2635 歲的青壯年由于正值結(jié)婚成家的年紀(jì)，對(duì)住房需求表現(xiàn)更加迫切。說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲(chǔ)備及前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，反映出房地產(chǎn) 第 11 頁(yè) 共 16 頁(yè) 開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)廣州房地產(chǎn)發(fā) 展前景的樂(lè)觀態(tài)度。 2024 年，全市開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，比 1999 年同期增長(zhǎng) %。市政建設(shè)的配套和完善，使新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展勢(shì)頭已開(kāi)始出現(xiàn)。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局產(chǎn)生重大變化。 ① 、新世紀(jì)廣州城市總體規(guī)劃擬定 “ 西調(diào)、南拓、東移、北抑 ” 八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，廣州將向國(guó)際化大都市發(fā)展。 ② 、 “ 交通年 第 10 頁(yè) 共 16 頁(yè) 票制 ” ，帶動(dòng)海珠、芳村、白云樓市； ③ 、 “ 提高預(yù)售政策門(mén)檻 ” ，“ 實(shí)行套內(nèi)面積制 ” ，
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