【正文】 相比之下，很容易就能看出我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)融資企業(yè)仍然采取銀行貸款籌集資金的原因，要想從銀行融資，資金申請(qǐng)報(bào)告就是關(guān)鍵了。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。 5/16/2023 96 (一 )銀行貸款 ? 一直以來(lái)，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的支柱。在我國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。必須掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 “ 政府”風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。 5/16/2023 93 5）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、 融資 、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、 工程地質(zhì)勘察 、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給房地產(chǎn)項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。 包括：在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)； 5/16/2023 91 施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題，處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等，因“質(zhì)量”問(wèn)題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)）。 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過(guò)高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)）?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要有以下幾個(gè)方面： 5/16/2023 88 1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的定位風(fēng)險(xiǎn)。 5/16/2023 87 ? 在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，導(dǎo)致在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個(gè)階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計(jì)劃、方案可能受到干擾，原定的目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。 ? 綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程 (包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等 )，是項(xiàng)目全部管理任務(wù) (如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等 )的結(jié)合體。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。 5/16/2023 85 6． 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理方法 (1)按管理目標(biāo)劃分 ：項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。 ? 5/16/2023 84 ? 5/16/2023 83 ? 5/16/2023 82 ? ? ? 5/16/2023 81 ? 客戶價(jià)值 ? 5/16/2023 80 ? 財(cái)務(wù)接口 支持與金蝶、用友、 Oracle等 財(cái)務(wù)軟件 的無(wú)縫鏈接。支持多種接口，如網(wǎng)關(guān)、 GPRS Modem；并支持多種應(yīng)用 插件 。 ?報(bào)表管理 整個(gè)成本系統(tǒng)的內(nèi)置統(tǒng)計(jì)報(bào)表，按業(yè)務(wù)分類組織。可售單方成本分析 根據(jù)已制定的目標(biāo)成本、最新動(dòng)態(tài)成本與對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的可售面積，計(jì)算各核算對(duì)象目標(biāo)成本可售面積單方 造價(jià) 與動(dòng)態(tài)成本可售面積單方造價(jià)。成本構(gòu)成分析 通過(guò)對(duì)核算對(duì)象的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為用戶提供最新的成本統(tǒng)計(jì)結(jié)果。動(dòng)態(tài)成本 根據(jù)目標(biāo)成本、成發(fā)生成本（合同性成本和非合同性成本）和調(diào)整成本，自動(dòng)計(jì)算出各核算對(duì)象的最新動(dòng)態(tài)成本和統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，對(duì)動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本之間差異進(jìn)行比較，同時(shí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)進(jìn)一步按產(chǎn)品（如商鋪、住宅、車庫(kù)）分?jǐn)?，得到?xiàng)目按產(chǎn)品分配的成本數(shù)據(jù)。合同分析 支持對(duì)合同執(zhí)行、合同付款等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并以圖表的形式顯示?，F(xiàn)金流 生成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資計(jì)劃，并將待分配余額分配到每月具體的投資計(jì)劃中，得到該項(xiàng)目周期的動(dòng)態(tài)投資計(jì)劃；根據(jù)公司設(shè)置現(xiàn)金流量模板，結(jié)合相應(yīng)的成本核算對(duì)象生成現(xiàn)金流量。系統(tǒng)支持自動(dòng)拆分及自動(dòng)應(yīng)用拆分規(guī)則，用戶可以進(jìn)行快速拆分和批量拆分操作。 5/16/2023 77 ? ?合同付款 用于記錄合同付款計(jì)劃的確定、審核和款項(xiàng)支付。 5/16/2023 76 ?目標(biāo)成本 用于項(xiàng)目前期的成本測(cè)算工作，包括確定核算對(duì)象、設(shè)置成本科目、制訂“新項(xiàng)目發(fā)展階段”的“估算成本”、以及“規(guī)劃設(shè)計(jì) /擴(kuò)初設(shè)計(jì) /施工圖設(shè)計(jì)階段”的“目標(biāo)成本”。并支持對(duì)質(zhì)量檢查過(guò)程中的評(píng)定結(jié)果與不合格項(xiàng)整改過(guò)程的記錄功能。質(zhì)量管理 可制訂相關(guān)質(zhì)量控制制度及 質(zhì)量控制計(jì)劃 ，質(zhì)量管理人員根據(jù)質(zhì)量計(jì)劃來(lái)安排質(zhì)量檢查與評(píng)定工作。任務(wù)管理 用于跟蹤項(xiàng)目執(zhí)行相關(guān)工作任務(wù)執(zhí)行情況，支持任務(wù)的審核與查看，并可設(shè)置任務(wù)提醒。工程進(jìn)度管理 以項(xiàng)目計(jì)劃編制 —審核 —執(zhí)行 —分析 —調(diào)整為核心流程，支持對(duì)時(shí)間進(jìn)度和工程進(jìn)度的精細(xì)化過(guò)程控制；支持以圖片、視頻的形式上傳和展示形象進(jìn)度。工程材料管理 可實(shí)時(shí)掌握材料在實(shí)際工程中的應(yīng)用情況，并支持對(duì)材料實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理；支持對(duì)材料計(jì)劃、供貨、領(lǐng)用的全程追蹤，避免“超領(lǐng)”“超供”現(xiàn)象的發(fā)生；可直接查詢供貨單位與領(lǐng)用單位的材料供應(yīng)與使用情況。 ? 5/16/2023 72 ? 5/16/2023 71 5. 房地產(chǎn)成本 管理系統(tǒng) ? 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)是以合同管理為中心，圍繞工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的進(jìn)度、資源、質(zhì)量、成本等管理要素，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合 動(dòng)態(tài)管理 ，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度 資源 成本的集成控制。 6)風(fēng)險(xiǎn)管理 :包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃和控制 。 4)現(xiàn)場(chǎng)管理 :包括現(xiàn)場(chǎng)物流的管理、場(chǎng)地使用管理以及現(xiàn)場(chǎng)安全管理等。 2)工期管理 :這方面工作是在工程量計(jì)算、實(shí)施方案選擇、 施工 準(zhǔn)備等工作基礎(chǔ)上進(jìn)行的，包括工期計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃和控制、進(jìn)度控制。 7)項(xiàng)目的后期管理，包括項(xiàng)目驗(yàn)收、移交、運(yùn)行準(zhǔn)備、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與總結(jié)、項(xiàng)目使用管理(物業(yè)管理 )，以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度、存在的問(wèn)題分析等。 5)項(xiàng)目的信息管理，包括項(xiàng)目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。 3)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，包括項(xiàng)目的實(shí)施方案及總體計(jì)劃、工期計(jì)劃、成本 (投資 )計(jì)劃、資源計(jì)劃以及它們的優(yōu)化。 (2)按項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個(gè)階段： 1)項(xiàng)目的定義、目標(biāo) 設(shè)計(jì)和可行性研究。但是不同的視覺(jué)，對(duì)項(xiàng)目管理系統(tǒng)有不同的描述： 5/16/2023 66 ? (1)按系統(tǒng)工程理論 ,結(jié)合管理工作的一般流程 可將項(xiàng)目管理系統(tǒng)地描述為： “預(yù)測(cè) ——決策 ——計(jì)劃 ——控制 ——反饋 …… 修正決策 ——計(jì)劃”等職能的結(jié)合體。 5/16/2023 65 4．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅是一個(gè)相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。 5/16/2023 64 (3)三個(gè)基本目標(biāo) 結(jié)構(gòu) 關(guān)系的均衡性和合理性，構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的基本邏輯關(guān)系，任何只強(qiáng)調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。 ? (2)這三個(gè)基本目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過(guò)程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，由概念到實(shí)施，由簡(jiǎn)單到詳細(xì)的過(guò)程。如果過(guò)于追求縮短工期，必然會(huì)損害項(xiàng)目的功能 (質(zhì)量 )，引起成本增加。 5/16/2023 63 ? (1)三大基本目標(biāo)共同構(gòu)成項(xiàng)目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的 功能 (質(zhì)量 )目標(biāo)、進(jìn)度 (工期 )目標(biāo)和費(fèi)用 (成本 )目標(biāo)，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系， 項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)通常由項(xiàng)目任務(wù)書、技術(shù)設(shè)計(jì)和計(jì)劃文件、合同文件(承包合同和咨詢合同等 )具體地定