華潤地產(chǎn)五年發(fā)展戰(zhàn)略(參考版)
2025-03-07 11:55本頁面
【正文】 發(fā)展路徑：我們怎樣到達(dá)那里？ 國內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈 地域范圍 目標(biāo)市場 核心技術(shù)：選址及買地、市場研究、產(chǎn)品設(shè)計、工程管理、招商、運營 需跟蹤的技術(shù)：產(chǎn)品設(shè)計（廣義）、工程施工 技術(shù)組合：核心技術(shù)、需研究的技術(shù)、需跟蹤的技術(shù)、需淘汰的技術(shù) 品牌管理、客戶服務(wù)技術(shù)、客戶管理技術(shù) 核心技術(shù) 以“萬象城”為主導(dǎo)產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體 核心產(chǎn)品：購物中心（萬象城） 每個都市綜合體采用不同的功能組合 產(chǎn)品構(gòu)成：品牌及服務(wù)附加 產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品＋附加產(chǎn)品 購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務(wù) 產(chǎn)品種類 核心區(qū)域：區(qū)域中心城市 重點進(jìn)攻：政府關(guān)系好、競爭尚未充分（如杭州、成都） 戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關(guān)系不具優(yōu)勢的區(qū)域 地域定位：核心區(qū)域、重點進(jìn)攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域 控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場研究、設(shè)計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)管理 需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進(jìn)行咨詢服務(wù)輸出 需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營、零售 價值鏈構(gòu)成：控制環(huán)節(jié)、整體構(gòu)成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié) 土地經(jīng)營、選址、市場、設(shè)計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務(wù) 價值鏈 構(gòu)成 購物中心 —— 核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進(jìn)入本地市場的優(yōu)質(zhì)品牌 寫字樓：優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶 酒店：中高檔商務(wù)客 住宅：中產(chǎn)市民 市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶 戰(zhàn)略表述 決策要點 一般描述 領(lǐng)域 自行開發(fā)＋合作開發(fā) 自行開發(fā) /合作開發(fā) /申請技術(shù)許可 /技術(shù)購買 整體以自行開發(fā)為主；購物中心以自行開發(fā)及經(jīng)營管理為主；住宅自行開發(fā)并全部銷售；寫字樓自行開發(fā)及為客戶定制，租售兼可；酒店可考慮合資或品牌合作；暫不考慮項目收購 自行開發(fā) /合資 /收購 以新建為主，必要時考慮合資，暫不考慮品牌及管理輸出 新建 /收購 /合資 /授權(quán) /特許經(jīng)營 以新建為主，必要時與合適公司合資，暫不考慮收購 新建 /收購 /合資 /戰(zhàn)略聯(lián)盟 /外包 購物中心以自行開拓為主、代理為輔，對于重要優(yōu)質(zhì)的零售資源可考慮聯(lián)合華潤零售合資、合作或代理 寫字樓以代理為主自行開拓為輔 酒店以合資、合作及共享渠道為主 住宅以自行開拓或代理均可 自己開拓 /合資 /收購 /共享渠道 /代理 戰(zhàn)略表述決策要點 發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么？ 要素 戰(zhàn)略行動 T T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 領(lǐng)域和 發(fā)展路徑 產(chǎn)品 種類 P1商業(yè) P2住宅 P3酒店 P4寫字樓 目標(biāo) 市場 M1零售客戶 M2住宅核心客戶 M3中高檔商務(wù)客 M4優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶 價值鏈 構(gòu)成 V1選址、買地、市場研究 V2設(shè)計、建造、招商 V3營運 V4零售、服務(wù)輸出 區(qū)域 定位 R1深圳一期 R2深圳二期 R3杭州 R4成都 核心 技術(shù) T1選址、買地、市場研究 T2產(chǎn)品設(shè)計、工程管理、招商 T3營運 差異化 差異 因素 D1本地化 D2政策傾斜 D3土地獲取 D4一條龍服務(wù) 品牌 B1萬象城 B1 V1 R2 V2 V3 P1 P2 P3 P4 V3 R3 V1 V2 P1 P2 P3 P4 V1 P1 R4 V2 P2 P4 V3 差異化 產(chǎn)品定位 ? 位臵交通 ? 品牌（面對顧客） ? 品牌（面對租戶） ? 企業(yè)商譽 ? 物業(yè)質(zhì)素 ? 價格 ? 產(chǎn)品組合 ? 規(guī)模 ? 檔次 ? 生產(chǎn)速度 ? 生產(chǎn)成本 人員差異化 ? 本土化程度 ? 國際視野 ? 專業(yè)程度 ? 成功經(jīng)驗 ? 素質(zhì)修養(yǎng) ? 創(chuàng)新能力 服務(wù)差異化 ? 一條龍服務(wù) ? 營運管理水平 ? 靈活性（定制服務(wù)） ? 營銷水平 渠道差異化 ? 土地獲得 ? 客源渠道 ? 政策傾斜 ? 集團(tuán)協(xié)同 ? 融資手段 差異化 產(chǎn)品定位 ? 位臵交通 ? 品牌（面對顧客） ? 品牌（面對租戶） ? 企業(yè)商譽 ? 物業(yè)質(zhì)素 ? 價格 ? 產(chǎn)品組合 ? 規(guī)模 ? 檔次 ? 生產(chǎn)速度 ? 生產(chǎn)成本 人員差異化 ? 本土化程度 ? 國際視野 ? 專業(yè)程度 ? 成功經(jīng)驗 ? 素質(zhì)修養(yǎng) ? 創(chuàng)新能力 服務(wù)差異化 ? 一條龍服務(wù) ? 營運管理水平 ? 靈活性（定制服務(wù)） ? 營銷水平 渠道差異化 ? 土地獲得 ? 客源渠道 ? 政策傾斜 ? 集團(tuán)協(xié)同 ? 融資手段 —— 產(chǎn)品定位及服務(wù) 低 高 競爭要素 對競爭要素的投入情況 位置交通 品牌（租戶） 企業(yè)商譽 物業(yè)質(zhì)素 價格 產(chǎn)品組合 品牌（顧客） 規(guī)模 檔次 生產(chǎn)成本 一條龍服務(wù) 營運管理水平 靈活性（定制） 營銷水平 新鴻基、太古、恒隆 華潤 萬達(dá)、金源 差異化 產(chǎn)品定位 ? 位臵交通 ? 品牌（面對顧客） ? 品牌（面對租戶） ? 企業(yè)商譽 ? 物業(yè)質(zhì)素 ? 價格 ? 產(chǎn)品組合 ? 規(guī)模 ? 檔次 ? 生產(chǎn)速度
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