【正文】 ” ，住宅則引入和生活切相關(guān)的社區(qū)配套，提升社區(qū)宜居氣氛 深圳華僑城 ? 商業(yè)：百佳超市、商業(yè)街、沃爾瑪 ? 餐飲：丹桂軒、華僑城食街，快餐等 ? 教育：華僑城中學(xué)、華僑城小學(xué)、華僑城第一幼兒園、南山外國(guó)語學(xué)校、深圳大學(xué)城等 ? 休閑：國(guó)際酒吧街、船吧 ? 其他：銀行等 華僑城訪談 ? “歡樂谷近幾年除固定資產(chǎn)投入外仍有 4000萬到 1億元的年運(yùn)營(yíng)資金投入 ” 歡樂谷的各種差異化活動(dòng) 旅游的持續(xù)投入和差異化經(jīng)營(yíng)使其保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 社區(qū)被套不斷完善，重視社區(qū)配套 “西部華僑城真正開始暢銷的時(shí)候，不是在華僑城建完主題公園、文化館、酒店以后，而是在引入商業(yè)（尤其是超市），學(xué)校、餐飲等生活配套后 ” ，使業(yè)務(wù)獲取高溢價(jià)，即使在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)亦逆勢(shì)暢銷 ? 北京華僑城片區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅基本高于北京全市均價(jià)漲幅 ? 北京歡樂谷 7月 9日開園后華僑城房?jī)r(jià)漲幅明顯加速并高于同期北京新房漲幅 ? 深圳華僑城成熟片區(qū)價(jià)值 +別墅產(chǎn)品定位，使波托非諾純水岸項(xiàng)目在調(diào)整幅度較大的深圳同樣暢銷 ? 其他城市，即使是旅游尚未正式營(yíng)業(yè)，但是深圳華僑城的標(biāo)桿作用給購(gòu)買者以良好預(yù)期，地產(chǎn)銷售跑贏當(dāng)?shù)卮笫? ? 北京華僑城房?jī)r(jià)和北京房?jī)r(jià)對(duì)比 ? 08年至今部分華僑城新推樓盤銷售率 ? 旅游地產(chǎn)行業(yè)概況 ? 華僑城集團(tuán)及華僑城Ａ概況 ? 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型模式分析 ? 對(duì)萬科的啟示 對(duì)萬科的啟示 ?華僑城獲取低價(jià)土地，以靠基礎(chǔ)設(shè)施投入，片區(qū)規(guī)劃，社區(qū)配套，旅游提升上地價(jià)值，賺媽地地溢價(jià) ?萬得如獲取低價(jià)地？ ?是否參與土地一級(jí)開發(fā)？重視有潛力的城鄉(xiāng)結(jié)合部，在城市發(fā)展方向?qū)ふ翼?xiàng)目？ ?是獲取大規(guī)模土地吃溢價(jià)還是獲取小規(guī)模土地快開發(fā)？ ?萬科如何主動(dòng)提升土地價(jià)值？ ?社區(qū)配套如何做？ ?華僑地還通過多渠道融資滿足了自身的資金需求，如旅游穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流，醬廣場(chǎng)融資，關(guān)聯(lián)方支持等 ?萬科如何保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定？ ?以項(xiàng)目養(yǎng)項(xiàng)目？現(xiàn)金流項(xiàng)目與利潤(rùn)項(xiàng)目相結(jié)合？ ?開辟新的現(xiàn)金流業(yè)務(wù)？增加持有物業(yè)？ ?是否需要尋找新的融資平臺(tái)？ ?華僑城成熟的旅游操作經(jīng)驗(yàn)帶來獨(dú)特的住宅開發(fā)模式，可獲取高利潤(rùn)率萬科打造什么樣的核心能力？ 以獲取土地升值為 核心的盈利模式 核心能力保持 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 多渠道融資和 現(xiàn)金流穩(wěn)定 目錄 ? 案例研究： SOHO中國(guó)－差異化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造豐厚回報(bào) ? 案例研究：華潤(rùn)－大樹底下好乘涼 ? 案例研究：華僑城－旅游換土地，地產(chǎn)創(chuàng)利潤(rùn) ? 關(guān)于萬科業(yè)務(wù)模式的思考 萬科在業(yè)務(wù)模式中的業(yè)務(wù)類型和經(jīng)營(yíng)模式，價(jià)值鏈覆蓋客戶定位上還有很多可以擴(kuò)展的空間 業(yè)務(wù)類型和 經(jīng)營(yíng)模式 客戶定位 價(jià)值鏈覆蓋 ?在房地產(chǎn)開發(fā)中，是否可以有更多業(yè)務(wù)類型的選擇？ 除了住宅，萬科是否應(yīng)該涉足包括零售商業(yè)，辦公，寫字樓等綜合體市場(chǎng)？ 萬科是否可以利用其它業(yè)務(wù)帶動(dòng)住宅價(jià)值提升賺錢？ 除傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)銷售模式外，萬科是否考慮對(duì)部分物業(yè)進(jìn)行持有？ ?萬科是否涉足房地產(chǎn)上下游的設(shè)計(jì)，建材，工程，銷售等業(yè)務(wù) 為了加強(qiáng)產(chǎn)品力，萬是否應(yīng)該擴(kuò)大自己的設(shè)計(jì)隊(duì)伍？使用自己的設(shè)計(jì)院？ 為有利于稅務(wù)籌劃是否應(yīng)該收購(gòu)施工企業(yè)？ 為把握客戶？是否在部分項(xiàng)目不使用銷售代理，自我銷售？ 是否可以開展裝修，社區(qū)商業(yè)招商等后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)來提升住宅價(jià)值？ ?除了主流住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，萬科在高端物業(yè)開發(fā)和保障性住房這兩端的經(jīng)營(yíng)策略分別什么？ 高端物業(yè)開發(fā)與主流住宅項(xiàng)目的巨大差異是否意味著應(yīng)該采用不同的管理模式？ 針對(duì)國(guó)家日漸的保障房政策和實(shí)踐，萬科的應(yīng)該策略是什么？ 問題 1：在房地產(chǎn)開發(fā)中，是否可以有更多業(yè)務(wù)類型選擇？ 對(duì)沖周期和消除 業(yè)績(jī)波動(dòng) 正面的作用 可能的風(fēng)險(xiǎn) 和住宅業(yè)務(wù)相搭 配提升住宅價(jià)格 業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)做好了 有品牌效應(yīng) ?商業(yè)地產(chǎn)和住宅業(yè)務(wù)周期有一定差異，可以在一定程度上對(duì)沖周期影響，消除業(yè)績(jī)的波動(dòng) ?住宅市場(chǎng)下行的時(shí)候，今年三里屯 SOHO仍取得銷售 60億的佳績(jī) ?萬象城一二期一年的租金。 ?多渠道的資金來源滿足了投資的巨額資金需求，其中旅游帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流和關(guān)聯(lián)方支持非常重要 ?旅游和地產(chǎn)都強(qiáng)調(diào)規(guī)劃，開發(fā)節(jié)奏在保證地產(chǎn)盈利最大化的同時(shí)關(guān)注現(xiàn)金流平衡 一般經(jīng)營(yíng)特征 華僑城的關(guān)鍵成功因素 選址 運(yùn)營(yíng) 開發(fā) 投融資 條件 華僑城選址原則 ? 地方政府大力支持 ? 地價(jià)優(yōu)惠：深證華僑城 ，出讓底價(jià) 716/平米 ? 規(guī)劃放松：東部華僑城天 PI項(xiàng)目和政府談判后可免受 90/70影響 ? 稅收優(yōu)惠：和政府談判后，旅游項(xiàng)目地價(jià)可以做到房地產(chǎn)項(xiàng)目中充成本，合理規(guī)避土地增值稅 深圳 上海 北京 成都 昆明 ? 人均 GDP在 3000美元以上 人均 GDP(美元 /人 ) 1858 深圳 上海 北京 成都 昆明 1633 1258 862 619 ? 人口規(guī)模在 400萬以上 ? 交通便利 ，獲取低價(jià)、大規(guī)模的土地是成功的關(guān)鍵 政府利益 華僑城利益 ? 主題公園帶來大規(guī)模的旅游和環(huán)境改造投入，部分承擔(dān)了市政配套任務(wù) ? 環(huán)境改造及人流量帶來周邊土地價(jià)值的大幅提升 ? 獲取低價(jià)、大規(guī)模的旅游、地此項(xiàng)目地 ? 其他政府給予的政策優(yōu)惠 上海新浦江城 蛇口四海公園 深圳東部華僑城 深圳華僑城 深圳曦城 成都華僑城 上海華僑城 泰州華僑城 北京世紀(jì)華僑城 深圳歡樂海岸 天津津南 東方花園 潑托菲諾純水岸 華僑城片區(qū) 尖崗山 天津津南 蛇口四海公園東部華僑城 上海浦江 上海松江 泰州旅游綜合 成都天府 北京世紀(jì)僑城 11703 7537 5603 942 4512 7537 7537 1537 2083 4066 545 華僑城項(xiàng)目規(guī)模 單位：平方公里 單位：元 /平米 華僑城項(xiàng)目樓面地價(jià) ，其中旅游帶來的現(xiàn)金流和關(guān)聯(lián)方的融資支持非常重要 ? 0507年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流幾乎全部來自于旅游業(yè)務(wù)，占資金貢獻(xiàn)的 24%，關(guān)聯(lián)方擔(dān)保及委托貨款占資金來源的 20% 47 16 45 26 3 9 3 7 48 0 63 ? 華僑城 A資金來源分析 單位：億元 投資支出 現(xiàn)金余額 0507年投資支出及現(xiàn)金余額 0507年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流 0507年籌資凈現(xiàn)金流 短期信用 短期擔(dān)保 短期委托 長(zhǎng)期信用 長(zhǎng)期擔(dān)保 股權(quán)融資額 ，開發(fā)節(jié)奏在保證地產(chǎn)盈利最化的同時(shí)關(guān)注現(xiàn)金流平衡 ? 華僑城訪談 ?“保證項(xiàng)目中的資金平衡，基本上先開發(fā)旅游，然后開發(fā)地產(chǎn)，然后再開發(fā)旅游，然后再開發(fā)地產(chǎn)，一邊享受土地升值，一邊保證現(xiàn)金流的平衡。 ?交通便利。 ?以房地產(chǎn)開發(fā)為主要利潤(rùn)來源 ?人均 GDP在 3000美元以上。 ?投資回收期長(zhǎng) ?多種業(yè)態(tài)組合，除主題公園外通常有住宅、酒店和商業(yè)。 ?便捷、優(yōu)越的交通條件。 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平較高。 ?旅游的良性經(jīng)營(yíng)及社區(qū)配的完善提升片區(qū)價(jià)值，使地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲取高溢價(jià) 僑城的關(guān)鍵成功因素 ? 項(xiàng)目規(guī)模大。東部華僑城模式和歡樂海岸模式仍處于嘗試階段 形成極低海洋世界、水公園、漁人碼頭 3個(gè)主題產(chǎn)品，旅游大道、板道大街 2個(gè)配套產(chǎn)品 以休閑度假娛樂核心，尚未形成連鎖產(chǎn)品，代表作為杭州宋城 以溫泉度假為特色，代表作為珠海海泉灣 小結(jié)：綜合衡量，現(xiàn)階段主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型的旅游地產(chǎn)機(jī)遇核威脅并存 ? 由于國(guó)內(nèi)旅游需求持續(xù)增長(zhǎng)，并且處于休閑游階段，行業(yè)增長(zhǎng)有一定空間 ? 由于經(jīng)濟(jì)下滑期人們消費(fèi)習(xí)慣偏向短假短期，行業(yè)有一定抗周期性 ? 由于前一階段過度投資，行業(yè)產(chǎn)能過剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 主要企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，已形成各自的特色產(chǎn)品系列，大部分已完成全國(guó)性戰(zhàn)略布局，未來市場(chǎng)的搶奪將加劇 2 1 4 3 ?旅游地產(chǎn)行業(yè)概況 ?華僑城集團(tuán)及華僑城Ａ概況 ?主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型模式分析 ?對(duì)萬科的啟示 旅游地產(chǎn)的探索，并涉足純地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā) 07年 昆明華僑城 天津華明項(xiàng)目 深圳蛇口四?；▓@ ?主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型 ?主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型 ?休閑度假驅(qū)動(dòng)型 ?純地產(chǎn) ?主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型 ?休閑度假驅(qū)動(dòng)型 ?城市娛樂驅(qū)動(dòng)型 ?純地產(chǎn) 97年 華僑城 A上市 00年 波托菲諾 02年 北京華僑城 03年 深圳曦城 上海浦江城 長(zhǎng)三峽旅游發(fā)展公司 深圳東部華僑城 05年 上海華僑城 深圳歡樂海岸 06年 成都華僑城 泰州華僑城 資產(chǎn)管理層 項(xiàng)目公司層 業(yè)務(wù)板塊層 華僑城集團(tuán) 純地產(chǎn)項(xiàng)目 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 華僑城酒店 華僑城 A 華僑城地產(chǎn) 康佳集團(tuán) 華僑城亞洲 18% 40% 60% 82% % （僑城 A+地產(chǎn) +酒店）中，旅游提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流入，地產(chǎn)提供穩(wěn)定利潤(rùn)，是主要增長(zhǎng)動(dòng)力 13 8 06毛利增長(zhǎng) 11% 11% 78% 88% 6% 5% 07毛利增長(zhǎng) 2023 2023 2023 31 16% 12% 73% 15 74% 16% 10% 16 22% 66% 12% 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)凈流 酒店經(jīng)營(yíng)凈流 旅游經(jīng)營(yíng)凈流 地產(chǎn)、旅游、酒店三業(yè)務(wù) 0507年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流對(duì)比 單位：億元 地產(chǎn)、旅游、酒店三業(yè)務(wù) 0507年毛利貢獻(xiàn)對(duì)比 地產(chǎn)、旅游、酒店三業(yè)務(wù) 0507年收入增長(zhǎng) 地產(chǎn)、旅游、酒店三業(yè)務(wù) 0507年毛利增長(zhǎng) 2023 2023 2023 單位：億元 單位：億元 單位：億元 18 15 06收入增長(zhǎng) 14% 13% 73% 83% 12% 5% 07收入增長(zhǎng) 地產(chǎn)貢獻(xiàn) 旅游貢獻(xiàn) 酒店貢獻(xiàn) 地產(chǎn)毛利 旅游毛利 酒店毛利 地產(chǎn)貢獻(xiàn) 旅游貢獻(xiàn) 酒店貢獻(xiàn) A的 REO由于其它開發(fā)商，利潤(rùn)率最高，但周轉(zhuǎn)率偏低，負(fù)債率也較低 ?華僑城 A凈利率高，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)到70%以上，遠(yuǎn)高于其它開發(fā)商，主要是因?yàn)槠涞貎r(jià)低，住宅檔次較高，溢價(jià)也較高 ?華僑城 A的投資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低主要是因?yàn)槁糜涡袠I(yè)有大量固定資產(chǎn)的特征所致 ?同時(shí) 08年房地產(chǎn)結(jié)算收入有所減少對(duì)其也有影響 ?華僑城 A真實(shí)負(fù)債率偏小，償債壓力較小，其中欠關(guān)聯(lián)方的負(fù)債（含委托借款）就有大約 8億元 數(shù)據(jù)來源：上市公司半年報(bào)、業(yè)績(jī)公告 注 1凈利率 /凈利潤(rùn) /結(jié)束按收入；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 =結(jié)算收入 /資產(chǎn)總額；權(quán)益乘數(shù) =資產(chǎn)總額 /歸屬于母公司股東的所有者權(quán)益 注 2：碧桂圓凈利潤(rùn)中剔除了股份掉期損失 ，如不剔除， ROE為 %；中海 08年沒有評(píng)估增值收益；綠城凈利潤(rùn)剔除了金融資產(chǎn) ? 旅游地產(chǎn)行業(yè)概況 ? 華僑城集團(tuán)及華僑城Ａ概況 ? 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型模式分析 A的關(guān)鍵成功因素 A的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 對(duì)萬科的啟示 ?旅游業(yè)務(wù)持續(xù)投入差異化經(jīng)營(yíng)，使競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得以保持。 ，休閑度假產(chǎn)品更有成長(zhǎng)空間，主題公園未來市場(chǎng)容量大 未來主題公園市場(chǎng)容量較大 主題公園產(chǎn)品成長(zhǎng)空間良好 旅游業(yè)發(fā)展階段 中國(guó)主題公園未來市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 主題公園接待人次 主題公園收入 ?根據(jù) ERA預(yù)計(jì)，中國(guó)的主題公園人均到訪次數(shù)很快達(dá)到歐洲和亞洲的平均水平 ?粗略估計(jì)進(jìn)行換算，未來我國(guó)基本上可以容納 28個(gè)超大型公園的市場(chǎng)規(guī)模，相當(dāng)于 8個(gè) 2023