【正文】 其區(qū)域的位置顯著，已經(jīng)開(kāi)始突破區(qū)域的限制 ?外府企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)選址城市中心的需求 —— 承受能力？ ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 125 頁(yè) 普通辦公 周邊典型案例分析 新世界中心 行業(yè)類別分布比例7%9%19%1%8%7%7%14%2%5%9%6%6% 、制造客戶狀況： 小公司為主 企業(yè)辦事處占到 36%的比例 除國(guó)有企業(yè)外，其他性質(zhì)的企業(yè)因所需辦公面積不大，主要租用面積集中在 200400平米之間 行業(yè)特性不明顯 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) 企業(yè)性質(zhì)分布比例3%46%15%36%? 第 126 頁(yè) 普通辦公 周邊典型案例分析 大都市街 ?北京大都市商業(yè)街東起磁器口 ， 西至珠市口 ， 總長(zhǎng) 公里 ， 總建筑面積 30萬(wàn)平方米 ?由 15棟建筑組成 ， 北側(cè) 7棟 ， 南側(cè) 8棟 ?該區(qū)域建筑受到天壇影響 ， 局部限高僅 12米 ?原定位以綜合性商業(yè)為主 ， 兼據(jù)辦公功能 ?原規(guī)劃一至三層為商業(yè)，四層及以上為辦公 ?全部建筑地下僅有一層，目前大部分作為車庫(kù)使用 ?目前在售部分為南一樓及南二樓部分，其余 13棟已售罄 ?大都市街項(xiàng)目整體銷售率超過(guò) 80% ?整售的樓座有 12棟，依客戶的不同需求，各樓層使用性質(zhì)有所改變 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 127 頁(yè) 普通辦公 周邊典型案例分析 大都市街 主要客戶包括商業(yè)、辦公及酒店三大類 商業(yè)： 京港國(guó)際珠寶商城 大中電器 華星車樓 體育精品大世界 達(dá)分奇家具 眼鏡蛇娛樂(lè)城 元隆商行 博美城 瀚海閣平價(jià)海鮮 辦公： 記者協(xié)會(huì) 光明日?qǐng)?bào) 西比利亞集團(tuán) 華加立股份 珍貝羊絨 嘉和大廈 酒店： 中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 128 頁(yè) 普通辦公 周邊典型案例分析 大都市街 ?大都市街主題不鮮明，缺。 區(qū)域辦公市場(chǎng) ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 123 頁(yè) 普通辦公 大都市街寫(xiě)字樓基本狀況 項(xiàng)目名稱 地址 售價(jià) 日租金 規(guī)模 光明日?qǐng)?bào) 北一樓 首層： 35000元 2 首層： 2 41935m2 中國(guó)新聞大廈 北二樓 9963m2 金興通佳人 北三樓 12800元 2 2 24604m2 京港國(guó)際珠寶商城 北四樓 12800元 2 2 16726m2 香港廣場(chǎng) 北五樓 12800元 2 2 20459m2 都市人和美食娛樂(lè)宮 北六樓 13200元 2 2 25050m2 ?？耸?guó)際大酒店 北七樓 13000元 2 2 28324m2 西比利亞大廈 南一樓 14500元 2 2 36564m2 體育精品大世界 南二樓 14000元 2 2 40220m2 珍貝羊絨 南三樓 13000元 2 2 13691m2 崇文區(qū)行政服務(wù)中心 南四樓 13200元 2 2 22380m2 家和家美 南五樓 12023元 2 2 18376m2 中欣戴斯酒店 南六樓 12660元 2 2 21634m2 崇文勞動(dòng)保障大廈 南七樓 12023元 2 2 15694m2 嘉和大廈 南八樓 15694m2 區(qū)域辦公市場(chǎng) 大都市世界售價(jià)普遍集中在 13000元 2左右；日租金水平集中于 2范圍之內(nèi)。 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 121 頁(yè) 普通辦公 崇文門(mén)商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓基本狀況 項(xiàng)目名稱 地址 均價(jià) 日租金 規(guī)模 新世界正仁大廈 崇文區(qū)崇外大街崇文區(qū)文化館西側(cè) 13000元 2 2 50000m2 北京新世界中心 崇文區(qū)崇文門(mén)外大街 —— 2 50000m2 匯置通大廈 崇文區(qū)崇文門(mén) 14000元 2 2 18976m2 金倫大廈 崇文區(qū)崇外大街 —— 2 30000m2 寶鼎中心 崇文區(qū)東打磨廠 —— 2 20230m2 德惠寫(xiě)字樓 崇文區(qū)幸福大街 —— 2 10000m2 通正國(guó)際大廈 崇文區(qū)幸福大街 13000元 2 2 50000m2 寶軒大廈 崇文區(qū)東花市北里 11800 元 2 2 20230m2 崇文門(mén)商圈內(nèi)甲級(jí)辦公類物業(yè)日租金水平偏低，集中于 2范圍之內(nèi)，新世界中心及通正國(guó)際大廈由于形象、檔次絕對(duì)高于區(qū)域內(nèi)其它辦公類物業(yè)，日租金水平較高，達(dá)到 2。 崇文門(mén)區(qū)域未形成高端辦公之形象；入住企業(yè)以中小企業(yè)為主，大型企業(yè)因企業(yè)形象樹(shù)立問(wèn)題很少進(jìn)駐；區(qū)域日租金水平偏低，甲級(jí)寫(xiě)字樓集中于 2范圍之內(nèi)。 學(xué)校配套 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 109 頁(yè) 可參考案例的情況 朝陽(yáng)公園附近豪宅的配套調(diào)研 會(huì)所 周邊商業(yè)配套 教育配套 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 110 頁(yè) 可參考案例的情況 項(xiàng)目名稱 總建面（平米） 會(huì)所配套面積（平米） 會(huì)所配套 /總建面 配套的主要內(nèi)容 棕櫚泉國(guó)際公寓 240000 22023 9% 1萬(wàn)平米的主題會(huì)所、 1萬(wàn)平米的商業(yè)中心； 公園大道 250000 7000 3% 酒店式早餐廳、影視多功能廳、圖書(shū)館、便利店、商務(wù)中心、健身、運(yùn)動(dòng)中心； 天安豪園 50000 2500 5% 健身房、游泳館（ 4米 *15米）、便利店、咖啡廳、雪茄吧、美容院、兩個(gè)多功能室； 京達(dá)國(guó)際公寓 90000 4000 % 便利店、商務(wù)中心、健身、運(yùn)動(dòng)中心 北京 88000 3500 4% 游泳館，健身房、壁球、臺(tái)球、乒乓球、棋牌室、保健中心、美容美發(fā)中心、超市、餐廳、可視會(huì)議室 維多利亞花園公寓 48000 2200 % 健身房、桑拿、雪茄吧、咖啡吧 9號(hào)公寓 70000 3400 % 游泳館、健身房、便利店、洗衣房，商務(wù)中心 皇石國(guó)際公寓 28000 1500 % 半地下室的游泳館（ 10米 *20米）、油畫(huà)廊（ 30平米）、超市、面包房、商務(wù)室 會(huì) 所 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 111 頁(yè) 可參考案例的情況 會(huì) 所 ? 會(huì)所面積：規(guī)模多在 30005000平米，占項(xiàng)目總規(guī)模比例的 35%； ? 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：一般都會(huì)包括健身、商務(wù)中心、休閑類三類，強(qiáng)調(diào)商務(wù)性； ? 經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)所基本為會(huì)員制，只服務(wù)于本小區(qū)住戶 ? 經(jīng)營(yíng)狀況：基本上會(huì)所是做成小區(qū)的配套，真正可以盈利的是少數(shù)； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 112 頁(yè) 可參考案例的情況 周邊商業(yè)配套 ?朝陽(yáng)公園周邊的商業(yè)主要集中在朝陽(yáng)公園西門(mén)附近、農(nóng)展北路、甜水園街； ?商業(yè)的總體量在50000平米以上； ?以大型超市和商業(yè)街為主； 農(nóng)展北路 朝陽(yáng)公園西門(mén) 甜水園街 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 113 頁(yè) ?主要有中西餐飲、茶館、酒吧、洗浴、藥店、鮮花店、洗衣店、賓館等； ?朝陽(yáng)公園西門(mén)處的八號(hào)公館：主要功能為粵菜館、洗浴、迪魔； ?租金水平在 5~10元 /平米 /天左右； 可參考案例的情況 朝陽(yáng)公園西門(mén) ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 114 頁(yè) ?棕櫚泉國(guó)際公寓的“鄰里式”商業(yè)中心，建筑面積 10300平米 ?地下二層 2500平米的王府井洋華堂超市 ?地下一層是以首飾、家居飾品、精品屋為主的小店鋪 ?地上一層是以花旗銀行、廣發(fā)銀行、 400平米的屈臣氏、各種咖啡店和美容護(hù)理店， ?地上二層是足療和茶室 ?地上三層是高檔餐廳 可參考案例的情況 甜水園街 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 115 頁(yè) 可參考案例的情況 農(nóng)展北路 ?以路邊小店為主，業(yè)態(tài)主要是餐飲和便利店； ?有一家金鼎軒和如家快捷酒店； ?租金大約在 3~5元 /平米 /天； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 116 頁(yè) 可參考案例的情況 教育配套 ?幼兒園：伊頓國(guó)際學(xué)校，位于棕櫚泉國(guó)際公寓內(nèi)部，對(duì)外開(kāi)放，面積 1000平米，可供四個(gè)不同年齡層次的小孩上學(xué)； ?小學(xué)、中學(xué)：白家莊中學(xué)、朝陽(yáng)區(qū)芳草地小學(xué)、團(tuán)結(jié)湖中學(xué)； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 117 頁(yè) 可參考案例的情況 醫(yī)療配套 ?周邊有大量的醫(yī)療配套； ?北京市婦產(chǎn)醫(yī)院婦幼保健院 ?朝陽(yáng)二院、朝陽(yáng)醫(yī)院 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 118 頁(yè) 可參考案例的情況 富人區(qū)配套的總結(jié) ?小區(qū)會(huì)所一般占自身總規(guī)模的 45%，其中包含商務(wù)、健身、休閑的功能； ?周邊要有小型、高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，中央別墅區(qū)有日祥廣場(chǎng)，朝陽(yáng)公園附近有棕櫚泉生活廣場(chǎng)。優(yōu)山美地約 3000 平米目前定為由物業(yè)公司自管，以托嬰服務(wù)為主，聘請(qǐng)幼教。另一活動(dòng)場(chǎng)所免費(fèi)。只對(duì)園內(nèi)業(yè)主開(kāi)放。 ?集中了很多西餐、印度餐，如阿西阿高意大利餐廳、賽百味、一個(gè) 200多平米的星巴克。服裝占本地商業(yè)的比重最大； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 91 頁(yè) 什剎海 可參考案例的情況 5~15元 /平米 /天 3~10元 /平米 /天 2~5元 /平米 /天 ?租金水平集中在—— 15元 /平米 /天； ?商業(yè)主要集中在前海和銀錠橋附近，這邊的租金也是最高的； ?商業(yè)的發(fā)展對(duì)周邊的居住產(chǎn)生了很大噪音影響； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 92 頁(yè) 可參考案例的情況 什剎海 什剎海地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成酒吧40%餐飲/ 餐吧35%服裝7%特色工藝品5%煙酒零售3%其他5%飾品店5%酒吧餐飲/ 餐吧服裝飾品店特色工藝品煙酒零售其他什剎海的商業(yè)中酒吧和餐飲占據(jù)了大多數(shù)，根據(jù)對(duì)后海地區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷史可以看出，后海地區(qū)的商業(yè)也是餐飲先行如烤肉季，然后是酒吧，最后是其它的業(yè)態(tài)，對(duì)本項(xiàng)目的參考是如何做好首開(kāi)區(qū)； ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 93 頁(yè) 煙袋斜街個(gè)案 調(diào)查的 6 家店當(dāng)中 ， 3 家租金集中在—— /平米 /天的相對(duì)低的范圍內(nèi) ， 3家集中在 —— /平米 /天的相對(duì)高的租金范圍之內(nèi) 。 ?市場(chǎng)分析 ?四合院市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ? 第 90 頁(yè) 前門(mén)地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成%%% %% % % % % % % %%%%%%%%%服裝餐飲食品 鐘表眼鏡通訊 銀行 醫(yī)藥圖書(shū)音像 文體用品照材 鞋帽珠寶玉器 婚紗攝影其他現(xiàn)狀商業(yè)的情況 前門(mén)大街及大柵欄附近 ?本區(qū)域的商業(yè)的特點(diǎn)是大眾化、老北京風(fēng)情體驗(yàn)； ?此區(qū)域商業(yè)面積大約 ； ?租金水平集中在 5~12元 /平米 /天；租金是從北向南逐漸降低的，珠寶市街附近的租金最高。 ?租金情況： ?租用公房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的國(guó)營(yíng)單位：商業(yè)租金為： /平米 /天。 ?商業(yè)業(yè)態(tài)混雜，以餐飲、旅店為主，占到 50%以上的比例。 院內(nèi)共 22間房 ， 配合居室有 4個(gè)衛(wèi)生間 ， 配有獨(dú)立車庫(kù) ， 有一小鍋爐房 ， 自己燒天然氣 ， 地板采暖 ， 一季花費(fèi)一萬(wàn)多元 市政設(shè)施齊全 ， 上下水沒(méi)問(wèn)題 ， 獨(dú)立于回遷房的物業(yè)管理之外 ， 完全自行解決一切物業(yè)問(wèn)題 房主持有土地證與房產(chǎn)證雙證