某地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理思路(參考版)
2025-02-23 22:00本頁面
【正文】 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則 ?配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化 ?典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則 典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則 ?附送空間 ?創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等） 開發(fā)周期 分期策略 分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動開發(fā) 結(jié)論 Gemdale Corporation 《 項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計(jì)成果評價(jià)表 》 項(xiàng)目名稱： 評審時(shí)間： 評價(jià)緯度 關(guān)鍵要素 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 評價(jià)意見 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品符合性 ?設(shè)計(jì)成果滿足 《 市場定位 》 要求； ?設(shè)計(jì)成果與投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性 指標(biāo)符合性 ?各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等 技術(shù)成果達(dá)標(biāo) 成果內(nèi)容符合性 ?設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足 《 金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn) 》 要求（編號 SJ－ 202） 技術(shù)指標(biāo)符合性 ?各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)要求 設(shè)計(jì)成果科學(xué)性 符合各項(xiàng)國家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求 方案設(shè)計(jì)合理性 規(guī)劃效益 對各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。 二、集團(tuán)總部設(shè)計(jì)管理體系思路 : 對每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作 ,除 頒布程序 (工作的方法 ) \成果標(biāo)準(zhǔn) 外 ,同時(shí)根據(jù)集團(tuán)的技術(shù)戰(zhàn)略 ,建立 相關(guān)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ,使設(shè)計(jì)管理工作有章可循 Gemdale Corporation 《 項(xiàng)目投資決策評審階段概念設(shè)計(jì)成果評價(jià)表 》 項(xiàng)目名稱： 評審時(shí)間： 評價(jià)緯度 關(guān)鍵要素 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 評價(jià)意見 技術(shù)成果達(dá)標(biāo) 成果內(nèi)容符合性 滿足 《 金地集團(tuán)投資決策評審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn) 》 （編號 SJ— 201）中對內(nèi)容及深度的要求。 《 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書 》 既是績效考核和超產(chǎn)獎計(jì)算的主要依據(jù)，也是評價(jià)子公司經(jīng)營管理水平的依據(jù)之一。 強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)營意識，提升各專業(yè)經(jīng)營意識。評審節(jié)點(diǎn)有原來的實(shí)施方案（指方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)兩個(gè)階段）過程評審改到在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成后，準(zhǔn)備報(bào)政府部門審批前。 集團(tuán)的支持： 未成功獲取土地的項(xiàng)目，前期請外部資源所發(fā)生的費(fèi)用， 由集團(tuán)和子公司各承擔(dān)一半 ，資金仍由子公司支付 結(jié)論：以上的舉措，主要從提高項(xiàng)目價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，最終是提高我們的拿地能力，為我們拿更多、更好的地打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 概念設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)的再明確 戰(zhàn)略合作單位的培養(yǎng) 集團(tuán)支持 確保投資決策評審成果達(dá)標(biāo) 07集團(tuán)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化 — 2大關(guān)鍵流程 Gemdale Corporation 項(xiàng)目投資決策評審： 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 對成果未達(dá)標(biāo)的舉措 :概念設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)的再明確 集團(tuán)各專業(yè)有相關(guān)的成果標(biāo)準(zhǔn)并建立評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，詳見： 集團(tuán)總部流程 /ISO9000管理系統(tǒng) 以設(shè)計(jì)為例：在此階段，除關(guān)注指標(biāo)等剛性要求外，更要關(guān)注投入產(chǎn)出的分析，如：物業(yè)類型配比、典型單體價(jià)值的挖掘，好的規(guī)劃概念，只有這樣，我們才能更有把握拿更多更好的地。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)優(yōu)化 強(qiáng)調(diào)流程高效 目標(biāo)： 成果標(biāo)準(zhǔn)可操作、成果質(zhì)量達(dá)標(biāo) ? 強(qiáng)調(diào)投資決策評審點(diǎn) ,項(xiàng)目策劃、概念設(shè)計(jì)一并評審。 ? 項(xiàng)目開發(fā)周期方面： 目前集團(tuán)各子公司項(xiàng)目開發(fā)周期與集團(tuán)頒布的基準(zhǔn)周期仍然存在差距。 2023年優(yōu)化的房地產(chǎn)開發(fā)增值鏈 項(xiàng)目論證 、 法律意見分析 ， 形成項(xiàng)目投資評審報(bào)告 ：代表集團(tuán)審批節(jié)點(diǎn) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目投資 決策評審會 初步產(chǎn)品研究 耦合 工作前置 快速實(shí)現(xiàn)階段 預(yù)估 工程
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