某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路講義(參考版)
2025-02-24 11:20本頁(yè)面
【正文】 合作模式及商務(wù)報(bào)價(jià) 五 匯報(bào)暫告于此，思考沒(méi)有停止。 招商代理 整合我司商家資源，實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)。（若項(xiàng)目后期銷售招商由我司做，則該費(fèi)用可適當(dāng)減少） 銷售代理 實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷增值。 前期策劃 提交《市場(chǎng)研究報(bào)告》、《項(xiàng)目定位報(bào)告》、《商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告》、《招商規(guī)劃報(bào)告》四份報(bào)告。 項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)始至項(xiàng)目結(jié)束。 洗衣類 ：布南奇，德國(guó)卡柏干洗。 工藝類 ：譚木匠，匠心坊。 眼鏡類 ：大光明眼鏡店，寶島眼鏡店，亨得利眼鏡店。 通訊類 ：迪信通，中國(guó)移動(dòng)，中國(guó)電信，中國(guó)聯(lián)通。 珠寶類 ：卡地亞，周大福，周生生。 家居類 ：佳好美，羅萊家紡，澳西奴。 服裝類 ：瑕步士，寶姿，哥弟，艾格。 超市類 ：好家鄉(xiāng)，樂(lè)購(gòu)，特力屋，迪卡濃， FOX TOWN,人人樂(lè)，永輝， 711，沃爾瑪，聯(lián)華，易初蓮花，麥德龍，歐尚， 永旺，蘇果，家樂(lè)福。 內(nèi)衣類 ：安莉芳，歐笛芬，黛安芬，德國(guó)舒雅，圣大保羅。 運(yùn)動(dòng)類 ：阿迪達(dá)斯，美津濃，新百倫，匡威，耐克。 家電類 ：蘇寧電器，國(guó)美電器，五星電器。 高科技類 ：方特樂(lè)園， STER TROOPER激光搏擊。 在 當(dāng)今僧多粥少，消費(fèi)者和投資者都是貨比三家的情況下，建議建立行銷團(tuán)隊(duì) ，在 節(jié)省推廣費(fèi)用的同時(shí)，精準(zhǔn)尋找客戶實(shí)現(xiàn)快速銷售 。房地產(chǎn)商通過(guò) REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以 賣(mài)給自已的 REITs。 /操作方法 ： 以房地產(chǎn)信托基金為工具，開(kāi)發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售部分（例如 70%） 基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。事實(shí)上，國(guó)外發(fā)展較 好的購(gòu)物中心，無(wú)一例外都是通過(guò)房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。 而對(duì)于新開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn) ” 開(kāi)發(fā)主流模式，以未來(lái)股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和 喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)。 /劣勢(shì)分析 ： 該模式執(zhí)行國(guó)外先進(jìn)的 “ 先招商 后開(kāi)發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念， 沒(méi)有明顯的劣勢(shì) ，但問(wèn)題是， 主 力店的商業(yè)零售巨頭們對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量?， 對(duì)于眾多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。 模式三：租售結(jié)合 我們的建議 /特點(diǎn)描述 ： 房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下， 再對(duì)商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合。 /優(yōu)勢(shì)分析 ： 開(kāi)發(fā)商都 掌握部分 的產(chǎn)權(quán)，出售的 只是部分 ，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔 營(yíng)區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值； 該模式還可以有效開(kāi)發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /匹配項(xiàng)目 ： 目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在 大型賣(mài)場(chǎng) 的開(kāi)發(fā)上，大型賣(mài)場(chǎng)遭遇“一賣(mài)就死” 的黑色定律之后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商不得不面臨大型賣(mài)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)。 /優(yōu)勢(shì)分析 ： 如果經(jīng)營(yíng)得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使整個(gè)物業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定 地成為一個(gè)品牌，開(kāi)發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來(lái)的 持續(xù)穩(wěn)定租金收益 。 模式一：只售不租 /特點(diǎn)描述 ： 這種模式由 開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育 ， 營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng) 營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。 /劣勢(shì)分析 ： 由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營(yíng)管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大 縮水。 C、消費(fèi)者 1)、崇州市區(qū)、大成都以西及周邊 個(gè)體消費(fèi)者 2）、外地關(guān)聯(lián)
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