某地產(chǎn)項目策劃思路講義(文件)
【正文】 先招商 后開發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念， 沒有明顯的劣勢 ，但問題是， 主 力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非?？量?， 對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。事實上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 賣給自已的 REITs。 高科技類 ：方特樂園， STER TROOPER激光搏擊。 運動類 ：阿迪達(dá)斯，美津濃，新百倫，匡威，耐克。 超市類 ：好家鄉(xiāng)，樂購，特力屋，迪卡濃， FOX TOWN,人人樂，永輝， 711，沃爾瑪，聯(lián)華，易初蓮花，麥德龍，歐尚， 永旺，蘇果，家樂福。 家居類 ：佳好美，羅萊家紡，澳西奴。 通訊類 ：迪信通，中國移動，中國電信，中國聯(lián)通。 工藝類 ：譚木匠，匠心坊。 項目啟動開始至項目結(jié)束。（若項目后期銷售招商由我司做，則該費用可適當(dāng)減少） 銷售代理 實現(xiàn)營銷增值。 合作模式及商務(wù)報價 五 匯報暫告于此，思考沒有停止。 招商代理 整合我司商家資源，實現(xiàn)旺場。 前期策劃 提交《市場研究報告》、《項目定位報告》、《商業(yè)模式規(guī)劃報告》、《招商規(guī)劃報告》四份報告。 洗衣類 ：布南奇，德國卡柏干洗。 眼鏡類 ：大光明眼鏡店，寶島眼鏡店，亨得利眼鏡店。 珠寶類 ：卡地亞，周大福，周生生。 服裝類 ：瑕步士，寶姿，哥弟，艾格。 內(nèi)衣類 ：安莉芳，歐笛芬，黛安芬，德國舒雅，圣大保羅。 家電類 ：蘇寧電器，國美電器，五星電器。 在 當(dāng)今僧多粥少，消費者和投資者都是貨比三家的情況下，建議建立行銷團(tuán)隊 ，在 節(jié)省推廣費用的同時，精準(zhǔn)尋找客戶實現(xiàn)快速銷售 。 /操作方法 ： 以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如 70%） 基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn) ” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和 喜好為設(shè)計原點，以資本市場上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 模式三：租售結(jié)合 我們的建議 /特點描述 ： 房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 /匹配項目 ： 目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在 大型賣場 的開發(fā)上，大型賣場遭遇“一賣就死” 的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨大型賣場運營的現(xiàn)實。 模式一：只售不租 /特點描述 ： 這種模式由 開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育 ， 營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，通過持續(xù)有效的經(jīng) 營管理提升商業(yè)價值。 C、消費者 1)、崇州市區(qū)、大成都以西及周邊 個體消費者 2）、外地關(guān)聯(lián)經(jīng)營者批發(fā) 經(jīng)營模式： /特點描述 ： 只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物 業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理。 或者本身 就是做婦女兒童產(chǎn)品的 ， 以前沒有鋪面現(xiàn)在自購鋪面打算長久經(jīng)營下去 。 ? 來自戴德梁行的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn) ， 2080平方米的小型商鋪依然是投資者的最愛 ， 尤其是 4080平方米的商鋪最被看好 ， %的投資者選擇商鋪的面積為 2080平方米 。 根據(jù)品牌性、裝修人文性、針對客群、服務(wù)性質(zhì)將兒童早教培訓(xùn)細(xì)分為早教綜合類、運動健身類、藝術(shù)類、學(xué)業(yè)類、情商類、興趣愛好類六大類， 兒童產(chǎn)業(yè)前景： 業(yè)態(tài)分布： 一層：精品區(qū)： 化妝品、珠寶、飾品、基礎(chǔ)配套等 二層：女性服飾區(qū)： 孕婦裝、品牌服裝、品牌女包、品牌皮鞋等！ 三層：幼兒用品區(qū)： 奶粉、兒童推車服飾、兒童玩具、兒童學(xué)習(xí)用品等 四層：兒童天地及婦女休閑區(qū)： 兒
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