【正文】 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 各地塊開發(fā)強度設定 ? 三塊地差異化的周邊環(huán)境和資源條件 ? 開發(fā)時考慮首期以部分稀缺性物業(yè)類型（多層）切入市場 建議容積率： 3 考慮因素： ? 西鄰高容積率辦公用地 ? 用地規(guī)模不大，地塊南北長，東西短 ? 景觀面較窄 建議容積率： 考慮因素： ? 用地規(guī)模較大，利于環(huán)境空間營造 ? 作為首期開發(fā)用地 ? 東鄰農(nóng)民回遷房，可享景觀資源適中 建議容積率： ? 用地規(guī)模最小 ? 景觀資源最優(yōu) ? 考慮發(fā)展高價值物業(yè)類型 市場領先者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 36 開發(fā)時序 ? 開發(fā)順序 : BCA ? 考慮因素 – B地塊占地規(guī)模較大，景觀資源均衡性較好，利于產(chǎn)品環(huán)境營造 – A地塊用地條件、景觀條件相對較差，前期開發(fā)價值不高，應于在小區(qū)和周邊區(qū)域成熟后開發(fā) A B C 辦公用地 容積率 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 市場領先者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 37 產(chǎn)品組合及分布 ? 考慮因素 – 各地塊容積率設定情況 – 開發(fā)順序由 BCA，考慮到后期價格的提升， A地塊應控制總價，適當縮小戶型面積 A B C 辦公用地 容積率 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 物業(yè)類型 ? 以高層為主，可配置部分多層（小高層）物業(yè) 戶型面積 ? 戶均面積 144 ? 以 130150平米三房為主，部分 160180平米四房單位 物業(yè)類型 ? 以多層為主 戶型面積 ? 戶均面積 170 ? 以 140160平米三房， 160200平米四房為主 物業(yè)類型 ? 高層物業(yè) 戶型面積 ?戶均面積 130 ? 以 120140平米三房為主 市場領先者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 38 開發(fā)產(chǎn)品 價格發(fā)展曲線 B C A 均價發(fā)展線 產(chǎn)品發(fā)展線 （物業(yè)類型 /面積） 市場領先者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 39 整體物業(yè)類型配比 物業(yè)類型 高層 多層 層數(shù) ≤18層 6層 平面結構 一梯兩戶、一梯三戶 一梯兩戶 建筑面積比例 80% 20% 用地分布情況 主要分布在 A、 B地塊 主要分布在 B、 C地塊 C地塊多層帶電梯 ? 考慮因素 – 目前高新區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型：主要集中在 18層以上高層物業(yè) – 市場價格梯度：多層 小高層 高層，高新區(qū)多層物業(yè)稀缺 – B地塊價值均衡性較強，以高層為主，輔以部分多層 – C地塊價值相對較高，可多設置多層物業(yè) 市場領先者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 40 整體戶型面積配比 ? 總體戶均面積 147平方米 戶型 中三房 大三房 四房 戶均面積重心 (m2) 120130 144 160180 總價范圍 5060萬元 6075萬 7080萬元 戶型套數(shù)比例 25% 45% 30% 分布情況 主要分布在 A地塊 高層物業(yè) 高層物業(yè) 主要分布 多層物業(yè)，可設置部分疊加復式單位 市場領先者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 41 開發(fā)分期 ? 總開發(fā)面積約 25萬平方米 ? 開發(fā)周期設定為 4年，銷售期 3年 ? 考慮因素： – 目前高端物業(yè)平均每年消化量在 710萬 – 本項目憑借形近似的資源條件和品牌資源，預計年銷售量可達 89萬平方米 參考樓盤 物業(yè)類型及主力套價 消化量及銷售速度 中海華庭 小高層、高層 5080萬，均價 4700 8萬平方米 /年，約 460套 /年 綠地世紀城 高層、小高層物業(yè) 4060萬，均價 4200 10萬平方米 /年，約 770套 /年 曲江 6號 小高層為主 80100萬，均價 46004800 7萬平方米 /年，約 400套 /年 市場領先者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 42 （二）市場跟隨者的開發(fā)建議 開發(fā)強度選取 物業(yè)類型組合 戶型面積配比 開發(fā)分期及開發(fā)時序 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 43 開發(fā)強度選取 ? 總用地面積： 150畝 ? 整體容積率取 3 – 三塊地容積率均取 3 ? 建筑密度： 20% A B C 辦公用地 容積率 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 市場跟隨者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 44 物業(yè)類型組合 物業(yè)類型 高層 小高層 層數(shù) 18層 12層 平面結構 一梯三戶 一梯兩戶 建筑面積比例 約 80% 約 20% 用地分布情況 主要分布在 B、 C地塊 主要分布在 A、 B地塊 ? 考慮因素 – 采用高容積率、低建筑密度，保證產(chǎn)品均好性 – 由于 C地塊景觀面較寬，價值較高，多設置高層以提升產(chǎn)品價值 市場跟隨者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 45 戶型面積配比 ? 整體戶均面積 120平方米 ? 拉長產(chǎn)品線、擴大產(chǎn)品覆蓋面，搶奪高新區(qū)中高端市場各類消費人群 戶型 二房 中三房 大三房 四房 戶均面積重心 (m2) 90 115 120135 140 總價范圍 3035萬 4045萬 4550萬 5055萬 戶型套數(shù)比例 15% 25% 45% 15% 分布情況 主要分布在 A地塊 分布 A、 B地塊 主要分布在 B、 C地塊 主要分布在 C地塊 市場跟隨者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 46 開發(fā)周期及開發(fā)時序 ? 總開發(fā)面積約為 30萬平方米 ? 開發(fā)周期設定為 4年，銷售期 3年 ? 考慮因素： – 目前在售高新區(qū)主要物業(yè)的年消化量 1012萬平方米 /年 – 本項目憑借楓林綠洲項目品牌優(yōu)勢，預計每年消化量 1012萬 參考樓盤 物業(yè)類型及主力套價 消化量及銷售速度 紫薇臻品 小高層、高層 3055萬，均價 38004000 10萬平方米 /年，約 900套 /年 楓林綠洲 小高層、高層物業(yè) 4060萬，均價 36003800 12萬平方米 /年，約 1015套 /年 城市風景 小高層為主 4050萬，均價 35003600 12萬平方米 /年，約 1049套 /年 市場跟隨者策略 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 47 PART4 投資估算 市場領先者（方案一）投資估算 市場跟隨者（方案二）投資估算 兩方案對比 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 48 市場領先者（方案一）：容積率 主要經(jīng)濟技術指標 項目 指標 比例 備注 總用地面積 100000平方米 100% 150畝 總建筑密度 25% 毛容積率 總建筑面積 288339平方米 地下總建筑面積 46939平方米 地下室車庫（包括人防） 地上總建筑面積 241400平方米 計入容積率部分 多層（ 6層） 32880平方米 14% 小高層（ 12層） 17600平方米 7% 高層（ 18層） 189920平方米 79% 會所建筑面積 1000平方米 住宅總戶數(shù) 1676戶 按每戶平均面積 144m2計算 車位配比 1： 其中 2/3 按地下停車考慮 ? 注明：其中 A地塊容積率 ， B地塊容積率 ， C地塊容積率 ， 市場領先者（方案一） 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 49 售價設定 本項目 現(xiàn)時售價 未來售價 多層（ 6層）： 5000元 高層（ ≤18 層）： 4300元 項目未來三年銷售期均價 多層： 5500元 高層： 4600元 參考樓盤 中海華庭 高層（ 24層）： 4500元 小高層（ 12層）： 5200元 高新區(qū)價格年增長率 % 考慮多層產(chǎn)品的稀缺性，按年均 3%增長 本項目銷售期 3年 綠地世紀城 高層（ 1824層）：均價 4300元 曲江華府 小高層（ 12層）：均價 4800元 多層（ 6層）：均價 5500元 楓林華府 多層（ 6層）： 5000元 市場領先者（方案一） 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 50 銷售收入估算 ? 說明：以上銷售收入暫未考慮商業(yè)銷售收入，小高層和高層按均價 4600元 /平方米考慮。多層 :4045萬 目標客戶群 2535歲青年群 多層 :99% 2023年月 10月 鳳城明珠 兩室兩廳，三室兩 廳， 98130 三棟高層 (33層 ) 2980 3040萬 2023年 5月 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 71 高新區(qū)戶型面積供應情況 0500100015002023高端細分市場 486 491 204 820 693 200 56中高端細分市場 1147 753 1559 1438 878 222 478 0 以下 8 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 0 1 4 0 1 6 0 1 6 0 1 8 0 1 8 0 以上高新區(qū)細分市場面積分布（套） 05001000150020232500高端細分市場 0 351 594 86 0 1483 416 0 0中高端細分市場 160 619 2041 171 361 2347 218 15 16獨立開間一房一衛(wèi)二房一衛(wèi)二房二衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)四房三衛(wèi)五房二衛(wèi)高新區(qū)細分市場戶型分布（套） 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 72 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 銷售收入預測表 項 目 面積（ m2） 售價 (元 /m2) 小計（萬元） 住宅 300,000 4,200 126,000 可售車庫 1642個 8萬元 /個 13,135 總體合計 300,000 4,638 139,135 市場跟隨者（方案二） 天地源木塔寺項目發(fā)展概念策劃研究 | Page 57 不含土地成本的投資估算 開發(fā)成本費用估算表 序號 項 目 投資額 (萬元 ) 地上面積單方 投資（元） 1 開發(fā)成本 74,794 2,485 土地成本 前期費用 2,482 82 建安成本 57,793 1,920 公建配套設施 5,590 186 開發(fā)期規(guī)費 7,462 248 不可預見費（ 3%） 1,467 49