【正文】 OPERTY CONSULTANTS LTD.69產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)l提高居住舒適性l拉升項(xiàng)目形象l對(duì)于售價(jià)的提升有較大的促進(jìn)作用l市場(chǎng)供應(yīng)空白l建安成本上升，需要相應(yīng)地提高售價(jià)l單位的分?jǐn)偯娣e增大，實(shí)用率降低，為避免過低的實(shí)用率，常規(guī)的做法是加大層面積減少單位分?jǐn)俵電梯日常維護(hù)成本的出現(xiàn)，導(dǎo)致小區(qū)管理成本的增加；l小區(qū)管理費(fèi)用的增加，直接導(dǎo)致業(yè)主居住成本的上升；l市場(chǎng)承接力有待驗(yàn)證多層洋房細(xì)化建議 設(shè)置電梯的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.70產(chǎn)品組合模式定制n 如從相對(duì)穩(wěn)健的首期啟盤目標(biāo)出發(fā)，在多層洋房設(shè)置電梯會(huì)致使戶型面積加大、單價(jià)提升，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.71項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議策略思路“首期 ”指開發(fā)周期的第一期KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.72項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議檔次 項(xiàng)目 單間 一房 二房三房 四房 五房 復(fù)式單套 雙套 單套 雙套沒工人房 沒工人房 帶工人房高 碧桂園景湖花園理想雅苑湖畔花園御水雅筑中 愉景花園麗湖雅莊湖灣華庭交通商貿(mào)城江南雅居創(chuàng)業(yè)名苑低 美麗花城麗江雅苑新樂苑在售項(xiàng)目戶型覆蓋區(qū)間KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.73項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議在售項(xiàng)目戶型覆蓋區(qū)間 數(shù)據(jù)研判n總體而言，在售項(xiàng)目的戶型覆蓋區(qū)間較廣，從單間到大復(fù)式均有；n其中三房單套房為主力戶型區(qū)間，大部分項(xiàng)目均覆蓋了該區(qū)間戶型；n各檔次的項(xiàng)目覆蓋區(qū)間差異較為明顯，高檔次項(xiàng)目多傾向于四房或復(fù)式發(fā)展，除碧桂園外，甚少項(xiàng)目設(shè)置兩房單位，而中低檔次項(xiàng)目則多為兩房單位，較少做大面積的四房或以上單位；n此外，上圖表顯示，即使是大面積的三房或以上單位，在售項(xiàng)目對(duì)于享受性的功能空間設(shè)置較少，如工人房的設(shè)計(jì)，便較為罕見。KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.80項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議戶型 兩房 三房單套房 三房雙套房 四房雙套房 復(fù)式現(xiàn)行市場(chǎng)比例 % % % % %建議比例 15％ 60％ 10％ 10％ 5％項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議 洋房產(chǎn)品鏈KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.81項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議戶型 二房 三房單套房 三房雙套房 四房雙套房 復(fù)式市場(chǎng)供應(yīng) 面積 62－ 98 84－ 149 165－ 170 153－ 184 171－ 357總價(jià) 7－ 23萬 14－ 40萬 29萬 25－ 48萬 28－ 112萬暢銷區(qū)間 面積 62－ 84 113－ 155 —— 153－ 161 ——總價(jià) 10－ 20萬 15－ 30萬 —— 27－ 48萬 ——樓型 多層小高層 多層小高層 —— 高層 ——本案建議 面積 75－ 85 110－ 130 130－ 140 155－ 160 180－ 200項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議 洋房面積建議KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.82項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議產(chǎn)品類型 居住形態(tài) 二房 三房單套房 三房雙套房 四房雙套房 復(fù)式18層小高層 一梯三戶 —— 110－ 130 130－ 140 155－ 160 ——13層小高層 一梯三戶 75－ 85 110－ 130 130－ 140 155－ 160 180－ 200多層（ 6層） 一梯兩戶 75－ 85 110－ 130 —— —— ——項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議 洋房戶型及面積分布建議KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.83項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議n一梯兩戶的多層洋房為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，居住舒適性較佳，從穩(wěn)健的啟盤策略出發(fā)，戶型設(shè)置遵循市場(chǎng)規(guī)律，以實(shí)用性的二房、三房單套房為主；n由于戶型實(shí)用率的影響， 18層洋房并不建議設(shè)置面積較少的 2房單位；同時(shí)由于項(xiàng)目周邊景觀視野較為開闊，可設(shè)置部分的大面積單位，通過總價(jià)的拉升避免與 13層的小高層洋房進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；n13層洋房的市場(chǎng)基礎(chǔ)較好，其戶型設(shè)置可兼顧部分大戶型；n具體戶型設(shè)置視乎建筑單體的資源分配狀況；n項(xiàng)目后續(xù)的產(chǎn)品鏈設(shè)置可根據(jù)銷售狀況及項(xiàng)目成熟度作實(shí)時(shí)的調(diào)整。別墅產(chǎn)品建議 數(shù)據(jù)研判KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.91項(xiàng)目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議聯(lián)排別墅面積區(qū)間 190－ 210 ㎡ 220－ 240 ㎡目標(biāo)總價(jià) 63－ 70萬 75－ 82萬獨(dú)立別墅面積區(qū)間 350－ 400㎡ 結(jié)合區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀 ,以及在售別墅項(xiàng)目的銷售情況 ,我司根據(jù)項(xiàng)目自身實(shí)際情況建議本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品面積設(shè)置區(qū)間如下 :n 本案的別墅只有約共的 70多套，是本案的指標(biāo)性產(chǎn)品，屬于項(xiàng)目?jī)?nèi)資源、景觀最優(yōu)化配置的產(chǎn)品，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最高體現(xiàn)；n 通過別墅產(chǎn)品的獨(dú)立分區(qū)、獨(dú)立管理，導(dǎo)入創(chuàng)新的建筑元素、貼心的業(yè)主服務(wù)，增加業(yè)主的居住優(yōu)越感。項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 立論KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.103項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議產(chǎn)品類型 多層 12層 18層 聯(lián)排別墅 獨(dú)立別墅首期價(jià)格（元 /㎡ ） 17001800 21002200 23002400 / /整體價(jià)格（元 /㎡ ）預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體的洋房均價(jià)將在首期價(jià)格的基礎(chǔ)上提高 15—20 ％ 3300－ 3500 4300－ 488項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.104項(xiàng)目發(fā)展方向建議項(xiàng)目開發(fā)理念項(xiàng)目定位項(xiàng)目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.105項(xiàng)目規(guī)劃理念規(guī)劃理念復(fù)合型社區(qū) 開放型街區(qū) 交往型社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃理念KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.106項(xiàng)目規(guī)劃理念復(fù)合型社區(qū)—— 引入商業(yè)、服務(wù)、休閑、娛樂等成熟便捷的生活設(shè)施，將生活、工作、購物融為一體，體現(xiàn)成長(zhǎng)型社區(qū)自我完善的特質(zhì)。質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，清雅的格調(diào)，錯(cuò)落的布局，精雕細(xì)刻的細(xì)部，平緩的西班牙屋頂，挺立的塔樓，通透的陽臺(tái)及大玻璃窗，恰當(dāng)?shù)谋壤?，凹凸豐富的線條、立面，充分體現(xiàn)設(shè)計(jì)者的用心良苦：那就是為居住者營造一個(gè)都市人夢(mèng)想追求的休閑渡假式的高檔次生活環(huán)境。n其中基本價(jià)值是重點(diǎn)，保障項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地；n演繹價(jià)值是關(guān)鍵，為項(xiàng)目的推廣勢(shì)能注入強(qiáng)勁的推動(dòng)力；n通過基本價(jià)值與演繹價(jià)值的優(yōu)越表現(xiàn)，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)配套的可持續(xù)價(jià)值。社區(qū) MALL，則是社區(qū)商業(yè)的綜合體，適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展，符合現(xiàn)。在項(xiàng)目面市之前，陽江甚少同時(shí)具備休閑、購物功能的綜合性購物中心，而專門以滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的社區(qū)性購物中心更為罕有。KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.112項(xiàng)目發(fā)展方向建議項(xiàng)目開發(fā)理念項(xiàng)目定位項(xiàng)目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.113商業(yè)部分建議p 第一層次基本價(jià)值 滿足住戶日常生活需要，體現(xiàn)便利性與實(shí)用性；p 第二層次演繹價(jià)值 為項(xiàng)目的整體形象提供強(qiáng)大的物質(zhì)支持力和傳播表現(xiàn)力，體現(xiàn)經(jīng)營的特色性；p 第三層次可持續(xù)價(jià)值 商業(yè)配套取得良好的經(jīng)營狀態(tài)及前景，并持久發(fā)揮為樓盤開拓客源的作用，體現(xiàn)可持續(xù)性。開放型街區(qū)KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.108項(xiàng)目規(guī)劃理念—— 提倡增強(qiáng)鄰里交往，在組團(tuán)庭院、公共綠化、商業(yè)會(huì)所等地開辟多種自然、輕松的交流空間，倡導(dǎo)和諧的社區(qū)氛圍。項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 定價(jià)思路KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.95項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議搜集交易實(shí)例建立比較實(shí)例建立價(jià)格比較基礎(chǔ)分析比較實(shí)例修正差異評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)格?從房地產(chǎn)中介、樓盤現(xiàn)場(chǎng)、房管部門等渠道收集近期交易案例?以可比性和完整程度為標(biāo)準(zhǔn)選取與待估有相同效能的交易實(shí)例?對(duì)比較實(shí)例的價(jià)格作必要的技術(shù)處理，使其與待估物業(yè)的價(jià)格具共同的比較基礎(chǔ)?從多個(gè)修正因素比較參照物與待估物之間差異?分析差異所造成的價(jià)格差異，尋找修正差異依據(jù)?分析比較實(shí)例差異程度，確定比較實(shí)例影響權(quán)重?分析比較實(shí)例內(nèi)部因素影響程度，確定影響比較實(shí)例價(jià)格和待估房產(chǎn)的主導(dǎo)因素?通過比較實(shí)例與待估房產(chǎn)的比較，找到兩者之間差價(jià)，并按一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比較物價(jià)格進(jìn)行修正?采取綜合評(píng)估公式，從修正價(jià)格中評(píng)估出待估物的租售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格 建議 定價(jià)思路KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.96項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議n多層洋房首期均價(jià)建議 17001800元 /㎡ （毛坯）項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 首期多層洋房KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.97項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議n12層小高層洋房首期均價(jià)建議 21002200元 /㎡ （毛坯）項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 首期 12層洋房KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.98項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議n18層洋房首期均價(jià) 23002400元 /㎡ （毛坯）項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 首期 18層洋房KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.99項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議n作為拉升項(xiàng)目檔次、體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值之用的別墅組團(tuán)無論從區(qū)位布置、規(guī)劃條件、居住舒適性都遠(yuǎn)拋離于現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品；n本案的別墅產(chǎn)品體量較少，僅有 80套，因此無需考慮進(jìn)行分期銷售；n預(yù)計(jì)別墅產(chǎn)品推出時(shí)項(xiàng)目條件已相當(dāng)成熟，價(jià)格有較大的突破空間。別墅產(chǎn)品設(shè)置 數(shù)據(jù)研判KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.87項(xiàng)目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議類型 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅面積比例 20％ 80％套數(shù)比例 13％ 87％別墅產(chǎn)品建議 比例建議KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.88n本案的別墅產(chǎn)品布置在一個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)內(nèi)，資源、景觀、服務(wù)都為最優(yōu)化配置，讓客戶感受到居住在本項(xiàng)目的別墅組團(tuán)內(nèi)身份體現(xiàn)的標(biāo)簽；n其中獨(dú)立別墅是本案標(biāo)簽產(chǎn)品，具有拉升項(xiàng)目整體檔次之用，數(shù)量應(yīng)盡量控制；n聯(lián)排別墅的面積應(yīng)符合主流市場(chǎng)，市場(chǎng)承接力強(qiáng)；n聯(lián)排別墅總價(jià)應(yīng)參照碧桂園聯(lián)排別墅的最低價(jià)格，并略低，從價(jià)格上與小規(guī)模的別墅項(xiàng)目形成檔次的差異，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象；n區(qū)內(nèi)還潛在著以價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)的一定數(shù)量的小規(guī)模的低端自建別墅項(xiàng)目，其競(jìng)爭(zhēng)程度不言而喻，產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先及整體檔次感的拉差是致勝的關(guān)鍵；n此外，聯(lián)排別墅的用地效率也較獨(dú)立別墅高。戶型適應(yīng)性評(píng)估 研判立論KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.76項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議戶型 兩房 三房單套房 三房雙套房 四房雙套房 復(fù)式項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議 首期洋房戶型覆蓋區(qū)間KINGSWICK （GUANGZHOU） PROPERTY CONSULTANTS LTD.77項(xiàng)目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議戶型 二房以下 三房 四房 四房以上 合計(jì)供應(yīng) 1597 2644 386 306 4933% % % % %銷售 1194 2716 223 316 4449% % % % %銷售率 75% 103% 58% 103% 90%n上表顯示， 2023年陽江市場(chǎng)消化量最大的戶型為三房，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面；n銷售量排第二位的則是二房及以下單位，占總體的 %。一方面可以提高居住舒適性，對(duì)于拉升項(xiàng)目形象、提升售價(jià)也有較大的促進(jìn)作用。有鑒于此，我司認(rèn)為有必要對(duì)多層洋房是否安裝電梯的必要性進(jìn)行探討。綜合以上的分析，我司建議選取方案