某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路(參考版)
2025-02-24 11:17本頁(yè)面
【正文】 將高附加值產(chǎn)品留在以后，贏取更大利潤(rùn)將高附加值產(chǎn)品留在以后，贏取更大利潤(rùn) 建議在配套兌現(xiàn)，自然資源整合，土地價(jià)值拔升后進(jìn)行開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾 近年的拆遷機(jī)遇 之江城之江城 一期產(chǎn)品建議一期產(chǎn)品建議以較高密度產(chǎn)品為主多層＋疊加復(fù)式 v常州常州 常州作為江南水鄉(xiāng)、歷史重鎮(zhèn)，人杰地靈。同時(shí)，創(chuàng)造土地價(jià)值可持續(xù)發(fā)展根據(jù)常州市場(chǎng)的居住狀況特點(diǎn)，整體概念的設(shè)計(jì)建議以較高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。外向式的考慮與城市功能塊、與周邊居住塊之間的關(guān)系以后 “小康 ”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)這也是贏利的好棋 .小型商鋪在常州擁有巨大的市場(chǎng)通過(guò) 5年回租，統(tǒng)一管理，定向招租的方式保證品質(zhì)我們建議在啟動(dòng)配套中首先需要解決的是交通、日用生活整盤概念構(gòu)畫(huà)整盤概念構(gòu)畫(huà) 我們建議一期配套以 景觀步行街 的形式形成。使一期完工時(shí)就有大盤概念兌現(xiàn)，不僅方便住戶，更加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)于后市的信心。做好控制性規(guī)劃、保持適當(dāng)彈性做好品牌管理 聯(lián)洋模式，是本案較為適合的借鑒模式結(jié)合一期的開(kāi)發(fā)，必須形成啟動(dòng)配套。使以后的分期靈活可變?！巴瓿煞?wù)體系 ”是我們提請(qǐng)之江在由 “開(kāi)發(fā)商 ”到 “城市經(jīng)營(yíng)商 ”角色轉(zhuǎn)變后的重要課題 以二級(jí)市場(chǎng)為主兼做一級(jí)半市場(chǎng)快速建成啟動(dòng)區(qū)完成服務(wù)體系 配套形成成本高，與土地價(jià)值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾 有利于解決大社區(qū)形成過(guò)程中的 兩大矛盾前期間做一級(jí)半市場(chǎng)，有利于快速上規(guī)模，快速形成啟動(dòng)區(qū)。操作相對(duì)簡(jiǎn)單，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)容易缺點(diǎn) ：對(duì)項(xiàng)目的控制能力相對(duì)較弱做好整體控制性規(guī)劃難度高，隨市場(chǎng)變化調(diào)整的彈性較小。優(yōu)點(diǎn) ：開(kāi)發(fā)周期短，社區(qū)快速形成上海聯(lián)洋、碧云新社區(qū)等項(xiàng)目就是基本采取此種模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。資金要求高，完全靠自由資金以及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)完成配套。上市房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)普遍達(dá)到 30%的利潤(rùn)率，而成本收益率僅 7—8%，這里面隱藏了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的秘密武器 —— 土地增值。外環(huán)路打好了與城市各功能塊的連接基礎(chǔ)，小配套需要完善基礎(chǔ)設(shè)施處于老城與新城的之間，大型居住區(qū)之內(nèi)居住條件的改善居住條件的改善 在城市大規(guī)劃中的地位由多層住宅 居住方式的改變居住方式的改變 住宅質(zhì)素的提升面積、功能、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、材料、智能等多方面的提升 常州政府已經(jīng)放開(kāi)人口政策，外來(lái)人口已經(jīng)開(kāi)始涌入 按照政府規(guī)劃設(shè)想，到 2023年市區(qū)人口將達(dá)到 115萬(wàn)人，常住人口 95萬(wàn)。預(yù)計(jì) 2023年改造 2023戶，這將直接產(chǎn)生 16萬(wàn)平方米的需求。是大盤開(kāi)發(fā)必須重視的需求源機(jī)械增長(zhǎng)舊城改造及城市發(fā)展帶來(lái)的人口外遷舊城改造及城市發(fā)展帶來(lái)的人口外遷常州市從制定特大型城市的發(fā)展思路之后，加大了城市改造的力度，將直接刺激房地產(chǎn)需求。家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來(lái)的需求家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來(lái)的需求常州市場(chǎng)需求判斷 人口機(jī)械增長(zhǎng)所帶來(lái)的需求居住升級(jí)及替換帶來(lái)的需求 “小康 ”的現(xiàn)狀，為常州大盤客源的組織帶來(lái) 新的課題 城鎮(zhèn)小康生活水平的住房標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)人均使用面積已達(dá) ，超過(guò)了 12平方米這個(gè)我 人均建筑面積為 v戶均使用面積為 v戶均建筑面積 v常州經(jīng)過(guò) 80年代起的新村建設(shè)，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)率先進(jìn)入 “小康 ”標(biāo)準(zhǔn) v充足的特定目標(biāo)客戶 外來(lái)人口的強(qiáng)勁支撐v這是大城市里任何一個(gè)大盤都做不到的。大城市沒(méi)有市場(chǎng)主導(dǎo)者，房地產(chǎn)是沒(méi)有壟斷的行業(yè)。 在常州開(kāi)發(fā)大盤所應(yīng)注意的特殊問(wèn)題 本案與大城市大盤之不同 行列式的布局，底層盡量多的做商鋪。v 常州樓市的產(chǎn)品大部分屬于 “大路貨 ”，精品不多。 產(chǎn)品規(guī)劃的產(chǎn)品規(guī)劃的 “大路大路 ”特征特征 v 自從御花園的成功銷售、美林國(guó)際村的價(jià)格快速攀升后，明年新區(qū)的別墅供給量將大大增加；此外明年新區(qū)的商鋪、市場(chǎng)項(xiàng)目也是 “層出不窮 ”……如此狹小的市場(chǎng)，如此盲目的 “羊群式開(kāi)發(fā) ”結(jié)果只有一個(gè) ——先來(lái)的賺錢，后到的跳樓。今天金色新城、銀河灣的滯銷，不就是因?yàn)樽蛱焘祷▓@、懷德苑的熱銷嗎？ 尤其從2023年下半年看，項(xiàng)目立項(xiàng)快速增加，僅 10月份房地產(chǎn)投資較上年同期增加%，而且投資相對(duì)集中，2500—3000元 /平方米的樓盤成為市場(chǎng)投資的主要對(duì)象。 職
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