【正文】 中國(guó)家庭資產(chǎn)配置情況 販房人口仍處高位，家庭結(jié)構(gòu)嬗變帶杢新需求 2023年， 2555歲購(gòu)房適齡人口總數(shù)仍處于高位。對(duì)比開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈的跑量欲望，資產(chǎn)負(fù)債 表健康的中國(guó)家庭拋售情緒幵丌嚴(yán)重甚至惜售，從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象。這與美國(guó)和其他國(guó)家家庭部門(mén)需去杠桿截然不同 數(shù)據(jù)來(lái)源：中金公司、世聯(lián)研究 0 1 美國(guó) 英國(guó) 法國(guó) 德國(guó) 香港 日本 新加坡 中國(guó) 30% 20% 10% 0% 2023年全球各國(guó)挄揭貸款余額 /GNP情況 按揭貸款 /GNP（ 2023） 4283 4839 5160 5425 5854 6280 6860 7703 8472 9422 10493 11759 13786 15781 17175 19109 10000 5000 20230 15000 中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民人均可支配收入逐年上漲，即預(yù)期現(xiàn)金流增 長(zhǎng)可持續(xù) 居民人均可支配收入逐年增長(zhǎng) 居民人均可支配收入（元） 25000 21810 0 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 63% 7% 5% 2% 房產(chǎn) 存款 股票和股權(quán)類(lèi)基金 其他有價(jià)證券和投資品 社保及公積金 23% 數(shù)據(jù)來(lái)源：中金公司，奧爾多數(shù)據(jù)，世聯(lián)研究 中國(guó)家庭資產(chǎn)配臵主要以房產(chǎn)為主，其占比達(dá) 63%，銀行對(duì)于資產(chǎn)負(fù) 債表健康的家庭并不惜貸 中國(guó)家庭較高的儲(chǔ)蓄率和較低的負(fù)債水平，可以判斷中國(guó)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表較為健康。 如果從更長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，乃至于中國(guó) 經(jīng)濟(jì)的未來(lái)，其發(fā)展依然仰仗家庭杠桿的提升。今年以來(lái)的市場(chǎng)回暖， 我們更加愿意從購(gòu)房者身上尋找答案。邏 輯和實(shí)證，兩者缺一不可。 輸入與輸出之間必然存在某種相關(guān)和因果關(guān)系。房企數(shù)據(jù)主要包括萬(wàn)科、保利、招商、金科、榮盛 40 20 0 60 80 120 80 40 0 160 200 華北區(qū)域 華東區(qū)域 華南區(qū)域 華中區(qū)域 西南區(qū)域 山東區(qū)域 二三線城市成為土地市場(chǎng)出讓的主力。 擁有較強(qiáng)的融資渠道。房企數(shù)據(jù)主要包括萬(wàn)科、保利、招商、中海、金科、榮盛 50 100 250 200 150 上半年部分房企敢于拿地的原因： 有實(shí)力強(qiáng)大的大股東支持。 實(shí)施謹(jǐn)慎的拿地策略，計(jì)劃投入 106 億元在拿地上。 今年預(yù)計(jì)拿地支出在 200億元左右。 保利也丌排斥用收販方式去獲取優(yōu)質(zhì) 的土地。 總體拿地較為謹(jǐn)慎。隨著成交回暖，部分房企拿地?zé)崆殚_(kāi)始重燃 序號(hào) 萬(wàn)科 保利 招商 金地 時(shí)間 2023年 13月 2023年 4月 2023年 5月 2023年 6月 2023年 1月 2023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 2023年 5月 2023年 1月 2023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 2023年 5月 2023年 13月 拿地面積 （萬(wàn)平米） / / / 拿地金額 （億元） / 38 / / 拿地城市 / 青島、唐山、南充、貴陽(yáng) 合肥、清遠(yuǎn)、廊坊 南京、廣州、長(zhǎng)沙 石家莊、佛山 武漢 西安 佛山 / 貴州 北京 天津 天津 / / 拿地策略 萬(wàn)科今年較多采取合作方式拿地，顯 示其在目前市場(chǎng)行情下，態(tài)度依然較 為謹(jǐn)慎。但龍頭 房企低于行業(yè)平均水平，財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健 龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率丌上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率 136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率 萬(wàn)保招金平均資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % % % % % % % % % % % 35% 45% 40% 55% 50% 60% 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 剔除預(yù)收賬款后龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率丌上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率 136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率 (剔除預(yù)收賬款） 萬(wàn)保招金平均資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收賬款） 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 0% 3% 9% % 6% 12% 15% 18% 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 內(nèi)地 136家上市房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率（ ROE）下降，萬(wàn)保招金平均 ROE好于行業(yè)平均水平 龍頭房企平均 ROE優(yōu)于行業(yè)平均水平 136家上市房企平均 ROE 萬(wàn)保招金平均 ROE 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 行業(yè)短期金融性負(fù)債 /現(xiàn)金 萬(wàn)保招金短期金融性負(fù)債 /現(xiàn)金 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 1季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房企償付能力仍堪憂。 去杠桿 龍頭房企以價(jià)換量的策略效果明顯 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 2023年上半年 銷(xiāo)售金額 2023年目標(biāo) 12年目標(biāo) 完成率 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 2023年上半年 銷(xiāo)售金額 2023年目標(biāo) 2023年目標(biāo) 完成率 萬(wàn)科 621 1300 % 福星 32 70 % 保利 800 % 嘉凱城 20 60 % 金地 310 % 金融街 46 136 % 招商 159 250 % 華發(fā) 29 60 % 首開(kāi) 70 135 % 棲霞建設(shè) 20 30 % 金科 55 160 % 中天 30 50 % 榮盛 65 150 % 世茂 34 70 % 中南 63 100 % 億城 18 40 % 陽(yáng)光城 30 70 % 蘇寧環(huán)球 38 50 % 冠城大通 22 40 % 北京城建 70 % 新湖中寶 22 70 % 華僑城 70 165 % 濱江 47 70 % 內(nèi)地上市龍頭房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮麗，以價(jià)換量的效果明顯 數(shù)據(jù)來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)、世聯(lián)研究 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 16000 12023 8000 4000 0 20230 40 30 20 10 0 50 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元） 龍頭房企萬(wàn)科、保利、金地、世茂以價(jià)換量，高周轉(zhuǎn)策略效果明顯 12023 8000 4000 0 16000 150 120 90 60 30 0 180 萬(wàn)科銷(xiāo)售量?jī)r(jià)情況 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元） 12023 8000 4000 0 16000 100 80 60 40 20 0 120 保利銷(xiāo)售量?jī)r(jià)情況 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元） 13500 9000 4500 0 18000 50 40 30 20 10 0 60 金地銷(xiāo)售量?jī)r(jià)情況 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元） 世茂銷(xiāo)售量?jī)r(jià)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 202306 202309 202312 202303 202306 202309 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202309 202312 202303 202306 202309 202312 202303 202306 202308 202310 202306 202303 202312 202312 202302 202304 202310 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202307 202310 202301 202304 202307 202310 202301 202304 202307 202310 202301 202304 202307 202310 202301 202304 中海外、綠城以價(jià)換量，恒大、融創(chuàng)銷(xiāo)售回暖，價(jià)格企穩(wěn) 25000 20230 15000 10000 5000 0 90 75 60 45 30 15 0 中海外銷(xiāo)售量?jī)r(jià)情況 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元） 35000 28000 21000 14000 7000 0 60 50 40 30 20 10 0 綠城銷(xiāo)售量?jī)r(jià)情況 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售均價(jià)（元） 8000