【正文】 但考慮到到本項(xiàng)目的消費(fèi)者不一定 100％消費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)際到達(dá)人數(shù)將高于有效人數(shù)，如果按 60％的有效消費(fèi)率，則 本項(xiàng)目每天到達(dá)的消費(fèi)者將達(dá)到 26,193人；相比商圈人口對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)意愿人數(shù) 31313人，本項(xiàng)目實(shí)際需要的客流量是可以達(dá)到的 ；85方法三：商圈家庭數(shù)量驗(yàn)證： 基于目前本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效消費(fèi)人數(shù)，按家庭參與購(gòu)物人數(shù) ，可得到本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效家庭數(shù)量約 12089個(gè)；本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)的家庭數(shù)量約 10438個(gè)（這個(gè)數(shù)字是與消費(fèi)額相關(guān)的，如果消費(fèi)額上升，則這個(gè)數(shù)字是可以達(dá)到的）；業(yè)態(tài) 盈虧營(yíng)業(yè)額 (元 /天） 有效人次（人次 /天） 有效人數(shù)（人 /天） 有效家庭（個(gè) /天）輕餐 100,000 3333 2222 1709 餐廳 317,520 5292 3528 2714 影院 /KTV/游樂(lè)城 66,462 1662 1108 852 電玩城 12,000 200 133 103 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 514 343 264 早教 /才藝培訓(xùn)中心 18,462 462 308 237 兒童主題商店 90,000 600 400 308 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 500,000 2273 1515 1166 運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 53,333 267 178 137 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 75,000 750 500 385 圖書(shū)音像 15,429 514 343 264 數(shù)碼 /電器 144,000 120 80 62 超市 324,000 5891 3927 3021 配套服務(wù) 50,000 1667 1111 855 家庭攝影中心 15,000 30 20 15 　合計(jì) 1,806,919 23,574 15716 12089 86如何成為區(qū)域的核心項(xiàng)目？規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、品牌時(shí)尚有吸力力突出家庭元素和餐飲娛樂(lè)等休閑業(yè)態(tài)引進(jìn)可帶客流量的主力店，如超市、影城等市場(chǎng)推廣和宣傳門(mén)前道路規(guī)劃和充足的車位數(shù)量設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境舒適運(yùn)營(yíng)管理本項(xiàng)目商業(yè)部分將成為區(qū)域新興商圈內(nèi)的核心項(xiàng)目87問(wèn)題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？寫(xiě)字樓、酒店、公寓定位88寫(xiě)　字　樓開(kāi)發(fā)前提：寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的前提條件應(yīng)不與商業(yè)有任何沖突，這樣就可以在不影響商業(yè)部分的同時(shí)，在滿足容積率要求的條件下?tīng)?zhēng)取更多的公建面積，帶來(lái)額外收益；8910 7284591現(xiàn) 有寫(xiě)字樓 未來(lái) 辦 公物 業(yè) （包括寫(xiě)字樓和 SOHO）N36本 項(xiàng) 目現(xiàn)有供應(yīng)： 目前項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目只有一個(gè)，即四川高速大廈，主要為路橋交通單位自用；租金水平約 43元 /平 /月（建筑面積）；未來(lái)辦公物業(yè)供應(yīng)： 2023年前區(qū)域?qū)⑿略鰧?xiě)字樓和 SOHO辦公物業(yè)項(xiàng)目 9個(gè)，且主要以 SOHO物業(yè)類型為主；從目前的買(mǎi)家特征來(lái)看，寫(xiě)字樓主要以中型及中小型企業(yè)自用為主； SOHO物業(yè)主要為投資用途居多；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況90寫(xiě)字樓定位物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 定位建議寫(xiě)字樓 整體定位： 優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓?租金建議： 45元 /平方米 /月（建筑面積）；?目標(biāo)客群： 周邊商務(wù)及科技園企業(yè)鏈，吸引具有一定實(shí)力的中小型企業(yè)；?客梯數(shù)量： 23部（按 60008000平方米配備客梯一部）?管道預(yù)留： 同時(shí)為增強(qiáng)項(xiàng)目的靈活性和增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)能力，可在分割單元內(nèi)預(yù)留上下水和燃?xì)夤艿溃?租售策略： 整售或租賃持有?物業(yè)管理： 配備專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 利用區(qū)域缺乏寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空間，加大投入將本項(xiàng)目打造成形象卓越、品質(zhì)一流、服務(wù)完善、性價(jià)比突出的優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓； 91酒　店92由于本地塊周邊有繁榮的汽車及汽配貿(mào)易商圈、鞋都和科技園，臨近的武侯祠、杜甫草堂等知名旅游資源為項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)酒店提供了眾多的潛在客源。l 隨著地區(qū)商業(yè)氛圍和本項(xiàng)目的逐漸成熟，通過(guò)店鋪更換調(diào)整業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目可以逐漸提高精品零售的比例，降低其他業(yè)態(tài)的比例，預(yù)計(jì)租金水平將有進(jìn)一步提升；出租面積租金假設(shè)（元 /平 /天）建筑面積租金（元 /平 /天）出租面積（平）日租金收入（元 /天）日營(yíng)業(yè)額（元）坪效（元 /平 /月）需要有效人次（人） 59,964 119,928 1,020,621 511 13,316 59,964 149,910 1,275,776 638 16,644 59,964 179,892 1,530,931 766 19,973 59,964 212,322 1,806,919 904 23,574 59,964 239,856 2,041,241 1,021 26,631 59,964 269,838 2,296,396 1,149 29,960 59,964 299,820 2,551,552 1,277 33,289 59,964 329,802 2,806,707 1,404 36,618 59,964 359,784 3,061,862 1,532 39,947 59,964 389,766 3,317,017 1,660 43,275 59,964 419,748 3,572,172 1,787 46,604 59,964 449,730 3,827,327 1,915 49,933 59,964 479,712 4,082,483 2,042 53,262 59,964 509,694 4,337,638 2,170 56,591 59,964 539,676 4,592,793 2,298 59,920 83方法二：客流量驗(yàn)證： 基于目前的租金可計(jì)算出營(yíng)業(yè)收入，按不同業(yè)態(tài)的不同客單價(jià)，可計(jì)算出本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效消費(fèi)人次，按照消費(fèi)者每次消費(fèi) ，可得到本項(xiàng)目的實(shí)際需要的有效消費(fèi)人數(shù)和到達(dá)本項(xiàng)目的客流量；對(duì)比本項(xiàng)目輻射商圈內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目有消費(fèi)意愿和吸引到本項(xiàng)目的消費(fèi)者數(shù)量，本項(xiàng)目實(shí)際需要的客流量是可以達(dá)到的；業(yè)態(tài) 盈虧營(yíng)業(yè)額 (元 /天） 坪效 （ 元 /平 /月） 客單價(jià)（元 /單） 有效人次（人次 /天）輕餐 100,000 1,000 30 3333 餐廳 317,520 900 60 5292 影院 /KTV/游樂(lè)城 66,462 277 40 1662 電玩城 12,000 250 60 200 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 429 50 514 早教 /才藝培訓(xùn)中心 18,462 462 40 462 兒童主題商店 90,000 750 150 600 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 500,000 1,000 220 2273 運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 53,333 667 200 267 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 75,000 1,500 100 750 圖書(shū)音像 15,429 1,286 30 514 數(shù)碼 /電器 144,000 1,800 1200 120 超市 324,000 1,350 55 5891 配套服務(wù) 50,000 1,000 30 1667 家庭攝影中心 15,000 577 500 30 　合計(jì) 1,806,919 904 77 23,57484l 根據(jù)前述推測(cè)的各類業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額，以及各類業(yè)態(tài)的客單價(jià)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，可以獲得各業(yè)態(tài)在目標(biāo)租金下需要的有效消費(fèi)人次合計(jì)約 23,574人次 /日?！?根據(jù)以上推算，本項(xiàng)目在既定的業(yè)態(tài)組合和租金目標(biāo)下，工作日和周末的對(duì)本項(xiàng)目 有消費(fèi)意愿的潛在人群數(shù)量每天分別可達(dá)到 31313人和 63015人 ；商圈 　包含區(qū)域 總計(jì)人口數(shù)量（人）工作日 周末捕獲率 到訪人流 捕獲率 到訪人流第一商圈 長(zhǎng)益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口 ( ) 117,078 13% 15,220 26% 30,440第二商圈 武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽(yáng)、機(jī)投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（ 8個(gè)街道辦） 233,827 % 6,080 % 12,159第三商圈 武侯、高新區(qū)、青羊區(qū)其余人口 388,161 % 6,211 % 12,809第四商圈 武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口 2,925,455 % 3,803 % 7,606合計(jì) 3,664,521 31,313 63,01554目標(biāo)消費(fèi)者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定55l 目標(biāo)消費(fèi)者其他消費(fèi)群 到達(dá)或途經(jīng)本市的商務(wù)和旅游群體次主力消費(fèi)群具備新消費(fèi)意識(shí)形態(tài)之 全市范圍內(nèi)的目的型消費(fèi)者主力消費(fèi)群 項(xiàng)目及周邊五公里范圍內(nèi)的家庭人數(shù)約 74萬(wàn)人目標(biāo)消費(fèi)者 所需的商品種類周邊家庭 超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個(gè)人護(hù)理，休閑娛樂(lè)和便利服務(wù)目的型消費(fèi)者 增加休閑娛樂(lè)，延長(zhǎng)購(gòu)物滯留時(shí)間，帶動(dòng)其他消費(fèi)商務(wù) /旅游群體 休閑娛樂(lè)、時(shí)尚消費(fèi)注：在此提及的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)源數(shù)量指主要商圈潛在人口數(shù)量；l 年齡在 2545歲，正處于事業(yè)上升期和穩(wěn)定期，具有一定消費(fèi)力；l 以家庭消費(fèi)為主， 40％ 50％的家庭有小孩，小孩年齡主要在 015歲；l 追求生活品質(zhì)和時(shí)尚品牌消費(fèi)；基于以上目標(biāo)消費(fèi)者及其特征，本項(xiàng)目應(yīng)注重時(shí)尚家庭消費(fèi)的主要需求，并在設(shè)計(jì)上圍繞這些元素考慮；56目標(biāo)消費(fèi)者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定57目標(biāo)消費(fèi)者 所需的商品種類周邊家庭 超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個(gè)人護(hù)理，休閑娛樂(lè)和便利服務(wù)目的型消費(fèi)者 增加休閑娛樂(lè)，延長(zhǎng)滯留時(shí)間，帶動(dòng)其他消費(fèi)商務(wù) /旅游群體 休閑娛樂(lè)、時(shí)尚消費(fèi)商業(yè)功能 業(yè)態(tài)建議購(gòu)物類 服裝服飾、珠寶、鐘表、化妝品、皮具，家電，家居等休閑類 餐飲（ 休閑餐廳 /主題餐廳 /咖啡廳 /甜品店 /面包屋 /水吧 ） 、網(wǎng)吧、個(gè)人護(hù)理、健身等娛樂(lè)類 影院、 KTV、電玩等文化類 音像書(shū)店孕嬰幼類 用品中心、培訓(xùn)中心，營(yíng)養(yǎng)中心配套便利類 超市、銀行，沖印等58l業(yè)態(tài)及品牌建議（示意）59B1 1F 2F 3F 4F60B1 1F 2F 3F 4F61B1 1F 2F 3F 4F62B1 1F 2F 3F 4F6364B1 1F 2F 3F 4F65B1 1F 2F 3F 4FFASHION66B1 1F 2F 3F 4F67B1 1F 2F 3F 4F68B1 1F 2F 3F 4F697071l業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例l 從本項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比來(lái)看， 餐飲和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)約占 42％ ； 時(shí)尚購(gòu)物類業(yè)態(tài)占 38％ ；其他 功能型業(yè)態(tài) ，如超市、電器，圖書(shū)音像等 約占 20％ ；l 品牌來(lái)源方面建議：l 1015％的品牌首次進(jìn)入成都；如 ZARA、 HM、 NEXT、 CA、 FOREVER2 PROMOD、 QUIKSILVER、 CK JEANS、優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品、華誼兄弟等l 6065％的品牌首次跨越一環(huán)線；如 NOVO、阿迪達(dá)斯和耐克旗艦店等l 7075％的品牌首次跨越二環(huán)線；業(yè)態(tài) 所占比例餐飲 23%休閑 /娛樂(lè) /育教 19%零售精品 38%圖書(shū) /音像 /數(shù)碼 /電器 5%超市及配套服務(wù) 15%其他 1%　合計(jì) 100%72問(wèn)題四：租金水平預(yù)測(cè)對(duì)本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性？租金收入預(yù)測(cè) 租金及營(yíng)業(yè)額可否實(shí)現(xiàn)的驗(yàn)證73租金收入預(yù)測(cè) 租金及營(yíng)業(yè)額可否實(shí)現(xiàn)的驗(yàn)證74基于業(yè)態(tài)安排及面積配比，以下不同業(yè)態(tài)租金將參考相關(guān)經(jīng)驗(yàn)值和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期的保守預(yù)測(cè)；業(yè)態(tài) 使用面積 （平） 使用面積租金 （元 /天 /平） 租金收入（元 /平 /天）　租金扣點(diǎn)盈虧營(yíng)業(yè)額 (元 /天）坪效(元 /平 /月）客單價(jià)（元 /單）有效人次（人次 /天）輕餐 3000 4 12023 12% 100,000 1,000 30 3333 餐廳 10584 3 31752 10% 317,520 900 60 5292 影院 /KTV/游樂(lè)城 7200 8640 13% 66,462 277 40 1662 電玩城 1440 1 1440 12% 12,000 250 60 200 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 1800 2 3600 14% 25,714 429 50 514 早教 /才藝培訓(xùn)中心 1200 2 2400 13% 18,462 462 40 462 兒童主題商店 3600 16200 18% 90,000 750 150 600 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 15000 6 90000 18% 500,000 1,000 220 2273 運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 2400 4 9600 18% 53,333 667 200 267 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 1500 4 6000 8% 75,000 1,500 100 750 圖書(shū)音像 360 3 1080 7% 15,429 1,286 30 514 數(shù)碼 /電器 2400 3 7200 5% 144,000 1,800 1200 120 超市 7200 12960 4% 324,000 1,350 55 58