商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)手冊(參考版)
2025-02-21 10:37本頁面
【正文】 投資性物業(yè)的租金能否大于月供 ? 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 85Copyright by SUNSTARS 總體性統(tǒng)計 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 86Copyright by SUNSTARS 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價和引導(dǎo)客戶購房，以及促銷措施的制定。各戶型間的競爭度設(shè)計是否合理 ?216。各戶型的總價排序是否合理 ?216。 注：若有競爭對手價格，可加入比較均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 82Copyright by SUNSTARS 價格審核合理性 ?單價1 2 365748均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理 ?均價差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?各單元最低最高價是否合理 ?各單元是最低最高價差額是否合理 ?競爭性單元差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價 5000 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 83Copyright by SUNSTARS 價格審核合理性 ?總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。? 乘除時是否用函數(shù) ROUND進行四舍五入。 綜合折扣系數(shù) 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 79Copyright by SUNSTARS 面積 :? 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積? 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積? 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積? 方法 : 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對 .價格 :? 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。建筑面積） 單價 折 [住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率）折算率 = = 單價 [住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40）參數(shù)釋義： R——開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價的比例，取值范圍為 0~1。增值系數(shù) =∑贈送面積 折算率 247。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 75Copyright by SUNSTARS 特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部價值突變的因素干擾 ：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理） 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 73Copyright by SUNSTARS 橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格 ,降低中低層價格 ,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 71Copyright by SUNSTARS 梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 65Copyright by SUNSTARS 水平系數(shù) =∑權(quán)重 分值 10247。? 實用率 —— 等于套內(nèi)建筑面積 247。? 贈送面積 —— 不計容積率部分的水平投影面積。? 增值系數(shù) —— 反映增送面積、帶裝修等方面的增值。? 特殊系數(shù) \干擾 —— 反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；? 垂直系數(shù) \層差 —— 反映各戶型在垂直方向的價值差異。通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸 1處理借鑒：市場比較法公式評估價格 =參照物市場價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 64Copyright by SUNSTARS 參數(shù)釋義? 均價 —— 項目要實現(xiàn)的均價。以均價為基準(zhǔn)進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；252。建筑面積）（推薦）（推薦）252。建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 63Copyright by SUNSTARS 方法二、系數(shù)修正法單價 =均價 綜合系數(shù) =均價 （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價 （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈送面積 折算率 247。層差 － 干擾 ] （建筑面積 +贈送面積 折算率 247。建筑面積 或 =單價 已考慮贈送面積 （建筑面積 +折算后的贈送面積） 247。建筑面積 =（總價 建筑面積 +總價 贈送面積 ） 247。中國領(lǐng)先的健身品牌，至盡已在全國擁有幾十家健身俱樂部 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 61Copyright by SUNSTARS 銷售總額 折前 綜合折扣 實收均價 = 總建筑面積原 理注意：折前銷售總額不能用均價 總建筑面積 單價 折后單價 折前 = 綜合折扣 ∑單價 折前 單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 62Copyright by SUNSTARS 2種常用的方法方法一、水平系數(shù) 177。影院數(shù)量和規(guī)模確定指標(biāo)基本觀眾人數(shù)；每個基本觀眾每年看電影的場數(shù)每年放映天數(shù)；每天放映場數(shù)；年平均上座率；其他經(jīng)濟水平、消費能力、文化消費能力，生活習(xí)慣，自然環(huán)境等因素。n要與商業(yè)、服務(wù)的設(shè)施相配合（不要讓觀眾專為看電影而來，看完電影別無去處。時間越長，消費增加，有力拉動餐飲和其他消費需求影院 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 57Copyright by SUNSTARS 大地數(shù)字影院影院選址原則n布局合理：影廳布局，出入場流線，小賣售票位置，放映機房等n位置和其性質(zhì)相適應(yīng)容量大，設(shè)備完善，經(jīng)營管理
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