商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)手冊(cè)-wenkub
2023-03-10 10:37:14 本頁(yè)面
【正文】 n時(shí)尚生活方式締造者 p發(fā)展?fàn)顩r2023年 01月 2023年 10月 成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革 。太平洋 SOGO百貨創(chuàng)立于 1987年 11月 11日，為一個(gè)綜合型的百貨事業(yè)體。物業(yè)基本要求商圈基本要求n選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；n商圈范圍不定，目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 22Copyright by SUNSTARS 專業(yè)店 代表品牌：百安居 p品牌特點(diǎn)n先進(jìn)的管理模式 雄厚的資金支持 全球化的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)p經(jīng)營(yíng)策略n低價(jià)采購(gòu)、低成本控制、多區(qū)域運(yùn)營(yíng)、規(guī)模收益p發(fā)展?fàn)顩rn截止至 2023年 12月底，百安居在中國(guó) 25個(gè)城市擁有 58家商店，包括上海、北京、深圳、廣州、青島、杭州、蘇州、武漢、南京、昆明、福州、無(wú)錫、哈爾濱等。以連鎖店服務(wù)為基石 努力打造中國(guó)最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 26Copyright by SUNSTARS 國(guó)美專業(yè)店n中國(guó)第一家連鎖型家電銷售企業(yè)，也是中國(guó)大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。麥當(dāng)勞收入的 1／ 3來(lái)自直營(yíng)店，其余來(lái)自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的 90％ ） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 47Copyright by SUNSTARS 選址要求麥當(dāng)勞選址原則：方便顧客針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群： 定位于年輕人、兒童和家庭成員；著眼于今天和明天： 講究 20年不變講究醒目： 一樓或二樓的臨街店堂，有透明落地玻璃窗不急于求成優(yōu)勢(shì)互動(dòng)： 選擇品牌知名度和信譽(yù)度較高的 “家樂(lè)福 ”、 “沃爾瑪”等知名百貨企業(yè)來(lái)開(kāi)店中店選址步驟市場(chǎng)調(diào)查和資料信息收集： 包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級(jí)和發(fā)展機(jī)會(huì)及成長(zhǎng)空間等。 采取記分法。通過(guò)采集來(lái)的人流數(shù)據(jù)進(jìn)行估算?考慮人流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手肯德基 選址步驟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 50Copyright by SUNSTARS 物業(yè)及選址要求餐飲娛樂(lè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 51Copyright by SUNSTARS 全球最大的比薩專賣(mài)連鎖企業(yè) 必勝客n全球最大的餐飲連鎖企業(yè) — 百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)n1958年成立，在全球９０多個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有 店 n必勝客在中國(guó)1990年進(jìn)入中國(guó)，已在中國(guó) 50多個(gè)城市開(kāi)設(shè)了 187家連鎖店 n品牌訴求從 “休閑餐飲 ”到 “歡樂(lè)餐廳 ”，消費(fèi)群以年輕一族為主，注重時(shí)尚流行 n經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略 （ STP營(yíng)銷），即細(xì)分市場(chǎng)、選擇目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品 (或服務(wù) )定位。n要與商業(yè)、服務(wù)的設(shè)施相配合（不要讓觀眾專為看電影而來(lái)，看完電影別無(wú)去處。中國(guó)領(lǐng)先的健身品牌，至盡已在全國(guó)擁有幾十家健身俱樂(lè)部 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 61Copyright by SUNSTARS 銷售總額 折前 綜合折扣 實(shí)收均價(jià) = 總建筑面積原 理注意：折前銷售總額不能用均價(jià) 總建筑面積 單價(jià) 折后單價(jià) 折前 = 綜合折扣 ∑單價(jià) 折前 單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 62Copyright by SUNSTARS 2種常用的方法方法一、水平系數(shù) 177。建筑面積 或 =單價(jià) 已考慮贈(zèng)送面積 （建筑面積 +折算后的贈(zèng)送面積） 247。建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 63Copyright by SUNSTARS 方法二、系數(shù)修正法單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù) =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈(zèng)送面積 折算率 247。以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；252。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；? 垂直系數(shù) \層差 —— 反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。? 增值系數(shù) —— 反映增送面積、帶裝修等方面的增值。? 實(shí)用率 —— 等于套內(nèi)建筑面積 247。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 71Copyright by SUNSTARS 梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 75Copyright by SUNSTARS 特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。建筑面積） 單價(jià) 折 [住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率）折算率 = = 單價(jià) [住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率） 住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40）參數(shù)釋義： R——開(kāi)發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為 0~1。? 乘除時(shí)是否用函數(shù) ROUND進(jìn)行四舍五入。各戶型的總價(jià)排序是否合理 ?216。投資性物業(yè)的租金能否大于月供 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 85Copyright by SUNSTARS 總體性統(tǒng)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 86Copyright by SUNSTARS 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì)讓項(xiàng)目組和售樓員掌握各房型的價(jià)格水平，便于口頭報(bào)價(jià)和引導(dǎo)客戶購(gòu)房，以及促銷措施的制定。各戶型間的競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理 ?216。 注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較均價(jià) 5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 82Copyright by SUNSTARS 價(jià)格審核合理性 ?單價(jià)1 2 365748均價(jià) 5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障均價(jià)排序是否合理 ?均價(jià)差額是否合理 ?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力 ?各單元最低最高價(jià)是否合理 ?各單元是最低最高價(jià)差額是否合理 ?競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理 ?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力 ?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價(jià) 5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障9均價(jià) 5000 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 .Page 83
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