【正文】 2023年 3月 8日星期三 3時(shí) 5分 55秒 03:05:558 March 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 8日星期三 上午 3時(shí) 5分 55秒 03:05: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :05:5503:05Mar238Mar23 ?1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 8, 2023 ?閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 8日星期三 3時(shí) 5分 55秒 03:05:558 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :05:5503:05:55March 8, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :05:5503:05Mar238Mar23 ?1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 8, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 8日星期三 3時(shí) 5分 55秒 03:05:558 March 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :05:5503:05:55March 8, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :05:5503:05Mar238Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 , March 8, 2023 ?雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 讓我們一起努力！ 匯報(bào)完畢 謝謝聆聽(tīng)！ 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 執(zhí) 行 方 案 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 9月 10月 11月 12月 1月 8月 重大節(jié)氣 工程進(jìn)度 執(zhí)行總控圖 銷售管理 公關(guān)活動(dòng) 廣告主題 蓄客要求 1/12前完成樣板房及看樓通道 11。 商鋪：新地區(qū)財(cái)富中心，虎門唯一超高附加值的產(chǎn)權(quán)式商鋪 ? 獨(dú)立街鋪 ； ? 9米層高 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 形象上的領(lǐng)導(dǎo)者，產(chǎn)品上的挑戰(zhàn)者，改變游戲規(guī)則，建立新物業(yè)類型的硬指標(biāo) ? 區(qū)位指數(shù) ? 可持續(xù)發(fā)展指數(shù) ? 規(guī)劃指數(shù) ? 園林指數(shù) ? 戶型指數(shù) ? 景觀指數(shù) ? 開(kāi)放指數(shù) ? 服務(wù)指數(shù) ? 人文指數(shù) ?區(qū)位指數(shù)：虎門新行政中心區(qū)，同時(shí)也是虎門新的商業(yè)中心 ?規(guī)劃指數(shù) ：大體量商業(yè)綜合體，大體量公寓，大體量洋房； ?可持續(xù)發(fā)展指數(shù)：虎門新區(qū)最先開(kāi)發(fā)的大型商住綜合體，片區(qū)成熟以后，樓盤的價(jià)值將不可估量； ?戶型指數(shù) ：大面積洋房戶戶方正實(shí)用，采光通風(fēng)優(yōu)越，公寓產(chǎn)品層高 ，超高附加值，商鋪 9米層高，買一層送兩層， 200%附加值； 傳播策略 『領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)炒作 〃 產(chǎn)品的價(jià)值』 —— 建立強(qiáng)勢(shì)的第一意象 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 傳播策略 『領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)炒作 〃 渠道選擇』 —— 重點(diǎn)運(yùn)用電視、 T牌和短信三種渠道 ?主要渠道： – 電視廣告：客戶滲透力強(qiáng)，主要用于開(kāi)盤前后； – 短信傳播：利用短信對(duì)目標(biāo)客戶群及周邊社區(qū)業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)品信息發(fā)布，持續(xù)整個(gè)銷售期； – 戶外廣告：城市滲透力強(qiáng)，持續(xù)整個(gè)銷售期； TVC + 短信 + 戶外 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 總項(xiàng) 媒體 百分比 總合計(jì) 費(fèi)用合計(jì) 平面廣告費(fèi)用 報(bào)廣投放費(fèi)用 % % 1,000,000 直郵投放費(fèi)用 % 50,000 平面拍攝費(fèi)用 % 50,000 現(xiàn)場(chǎng)銷售資料 % 500,000 電視廣告費(fèi)用 電廣投放費(fèi)用 % % 600,000 分眾投放費(fèi)用 % 300,000 廣告片制作費(fèi)用 % 300,000 戶外廣告費(fèi)用 廣告牌租用費(fèi) % % 3,000,000 工地包裝 % 500,000 更換制作費(fèi)用 % 700,000 現(xiàn)場(chǎng)展示費(fèi)用 售樓處裝修 % % 800,000 現(xiàn)場(chǎng)包裝 % 1,000,000 公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 常規(guī)事件營(yíng)銷 % % 1,200,000 場(chǎng)地費(fèi)用 酒店巡展 % % 600,000 小眾媒體費(fèi)用 網(wǎng)絡(luò)宣傳費(fèi)用 % % 400,000 短訊投放費(fèi)用 % 400,000 其他費(fèi)用 廣告公司費(fèi)用 % % 640,000 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 % 800,000 合計(jì) % % 12,840,000 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 傳播策略 『領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)炒作 〃 產(chǎn)品的價(jià)值』 —— 借用 [新產(chǎn)品推薦會(huì) ]走響第一步 9月 25日，中環(huán)財(cái)富 廣場(chǎng)接受 誠(chéng)意登記 ； 當(dāng)天認(rèn)卡 80張，凌晨 5點(diǎn)左右售樓處門前 便已集聚了二十多 名誠(chéng)意客戶 1 10月 19日，中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)協(xié)辦中 美“ 2023年 城市運(yùn)營(yíng)高峰論壇 ”； 4 11月 26日，中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)舉行 VIP客戶 公開(kāi) 選房 ，當(dāng)天到場(chǎng)客戶約 200人，成交 119套， 11月 13日舉行 產(chǎn)品推介會(huì) ，到場(chǎng)客戶 228批認(rèn)卡 25張； 3 2 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 客戶策略 『 華建客戶的泛銷售策略』 —— 關(guān)于產(chǎn)品滲透和有效的激勵(lì) 1 信息滲透 07年 9月及之前 通過(guò)物業(yè)管理處進(jìn)行新產(chǎn)品告知與初步介紹 2 信心建立 07年 910月中旬 召開(kāi)《新項(xiàng)目事業(yè)及說(shuō)明會(huì)》在板房、園林 等關(guān)健節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)詳細(xì)說(shuō)明和介紹 3 熱心介紹 07年 11月 12月下旬 明顯提高老業(yè)主介紹親友購(gòu)買新項(xiàng)目的物質(zhì) 優(yōu)惠剌激，加速新客集聚 4 自行購(gòu)買 增加老業(yè)主自購(gòu)第二套的優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)高 端業(yè)主再次購(gòu)房 華凱廣場(chǎng)，華凱大廈、華凱豪庭、國(guó)際公館 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 客戶策略 『廣泛吸納客源』 —— 來(lái)自 世聯(lián)聯(lián)動(dòng)的銷售網(wǎng)絡(luò)保障 ? 立足虎門 主攻東莞 面向珠三角： ? 二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，充分利用世聯(lián)行尊貴會(huì)客戶資源； ? 項(xiàng)目和東莞世聯(lián)代理個(gè)項(xiàng)目之間聯(lián)動(dòng)； ? 項(xiàng)目與以深圳為核心的珠三角各項(xiàng)目之間聯(lián)動(dòng) 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 客戶策略 —— 重點(diǎn)客戶狩獵秘級(jí) 金洲村客 1 工地圍板，東面、北面樓體條幅截客 鎮(zhèn)中心客 2 T牌封鎖交通干道 重鎮(zhèn)客戶 3 T牌把握鎮(zhèn)區(qū)要道、短信直郵鎖定沙田 \長(zhǎng)安 \厚街 投資客戶 4 片區(qū)前景炒作、價(jià)格標(biāo)桿信心引導(dǎo) 行會(huì)客戶 5 短信、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠鎖定車會(huì) \醫(yī)療 \金融 \教育等團(tuán)體 企業(yè)客戶 6 工商協(xié)會(huì)引薦、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠引導(dǎo) 專業(yè)市場(chǎng)客戶 7 T牌、短信激發(fā)布料 \服裝為主的專業(yè)市場(chǎng)客戶 公務(wù)客戶 8 用夾報(bào)作毛細(xì)血管式的品牌滲透、機(jī)關(guān)團(tuán)購(gòu)引導(dǎo) 城際高端客 9 高速公路 T牌，網(wǎng)絡(luò)和世聯(lián)聯(lián)動(dòng)鎖定城際客戶 華建客戶 10 利用業(yè)主信 \物業(yè)管理處 \老業(yè)主介紹獎(jiǎng)勵(lì) 58 ?設(shè)臵高標(biāo)準(zhǔn)清水板房，充分體現(xiàn)項(xiàng)目工程質(zhì)量； 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 高標(biāo)準(zhǔn)清水展示房 59 ?把清水房布臵成售樓分部，除讓客戶了解樓盤的戶型結(jié)構(gòu)外，也可在工地充分體驗(yàn)到服務(wù)的稱心 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 高標(biāo)準(zhǔn)清水展示房 60 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 五星級(jí)酒店式電梯大堂 ? 富麗堂皇水晶大唐（名貴的天然水晶吊燈、進(jìn)口玻璃、貴重的大理石材鋪面） ? 挑高 6米 61 ? 世界頂級(jí)品牌：通力、日本三菱 …… ? 不流于平庸的豪華飾面； ? 3米高的轎廂空間； 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 世界頂級(jí)品牌電梯 62 ?室內(nèi)布臵華麗、恢宏并具文化韻味 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 銷售中心 第一（ ），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 63 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 黑白鞋雙會(huì)所 ? 在 A區(qū)商場(chǎng)四樓和 B、 C區(qū)商業(yè)的二樓位臵，設(shè)臵黑白鞋雙會(huì)所，即商務(wù)會(huì)所和休閑會(huì)所 ? A區(qū)設(shè)臵商務(wù)會(huì)所（黑鞋會(huì)所）； ? B、 C區(qū)設(shè)臵生活休閑會(huì)所（白鞋會(huì)所）； ? 備注：詳見(jiàn)《 產(chǎn)品優(yōu)化改良及營(yíng)銷展示方案 》 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； ? 大幅的圍板、列兵式的高大燈桿旗、碩大的樓體條幅和樓頂夜空鐳射炮，均能有效突出片區(qū)第一規(guī)模大盤的氣勢(shì)，拉高項(xiàng)目的檔次和質(zhì)感； 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 加強(qiáng)豪宅的儀仗感，提升項(xiàng)目的氣場(chǎng) 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— 點(diǎn)綴小品，提升居住情調(diào)和氛圍 廣場(chǎng)導(dǎo)示 廣場(chǎng)體驗(yàn)點(diǎn)的設(shè)臵 標(biāo)志性建筑 人文景觀元素 1 2 3 4 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 展示策略 『第一品質(zhì)』 —— B、 C商業(yè)營(yíng)造國(guó)際化街區(qū)的感覺(jué) ? 導(dǎo)示系統(tǒng) ：豐富并且個(gè)性化的平面布局、店牌、小品，可形成獨(dú)具特色的商業(yè)街風(fēng)景； 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； ? 服務(wù)展示，體現(xiàn)物管的服務(wù)誠(chéng)意及品質(zhì)； ? 現(xiàn)場(chǎng)擺設(shè)安全溫馨提示牌，擦鞋機(jī)、免費(fèi)冰凍濕紙巾、安全帽護(hù)罩； ? 管家主動(dòng)為來(lái)訪客戶提供和套裝汽車罩、為客打傘、提行李和敬禮問(wèn)； 展示策略 『第一口碑』 惟細(xì)節(jié)令人感動(dòng) —— 讓產(chǎn)品溢價(jià)成為可能 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 價(jià)值提升策略 —— 洋房推售初步計(jì)劃 6棟 7棟 8棟 9棟 10棟 11棟 ? 首輪開(kāi)賣 3周內(nèi)推 8棟 ? 首輪推 10棟 ? 首輪開(kāi)賣 2周內(nèi)推 9棟 ? 首輪開(kāi)賣 1周內(nèi)推 7棟 洋房 07年 12月 8日起推售，具體節(jié)奏如右： ? 最后腿標(biāo)桿 11棟 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； ? 首輪推出 ? 首輪開(kāi)賣后一周內(nèi) ? 首輪開(kāi)賣后兩周內(nèi) 價(jià)值提升策略 —— 公寓推售初步計(jì)劃 公寓 08年 3月 8日起推售，具體節(jié)奏如右： 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； 戰(zhàn)略目的 相隔時(shí)間 價(jià)值提升策略 —— 貨量推售初步計(jì)劃 第一階段 蓄客期及開(kāi)售 第二階段 持續(xù)貨量加推 推 10棟，約130套 低端產(chǎn)品率先入市 發(fā)售 蓄客時(shí)間 ≥60 天 公開(kāi)發(fā)售后第 7天 推貨節(jié)奏 開(kāi)盤 推 8棟，約 70套 公開(kāi)發(fā)售后第 14天 推 7棟，約 70套 用較高端產(chǎn)品吸納之前剩下的中高端客戶 推 9棟，約 70套 低端產(chǎn)品繼續(xù)在后三周內(nèi)得到消化 中端產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng) 公開(kāi)發(fā)售后第 21天 標(biāo)桿產(chǎn)品入市 第三階段 開(kāi)盤慶典 推 11棟，約 70套 價(jià)格提升 2% 1% 1% 1% 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的； ? 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況， 對(duì)于與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積重合度較高的戶型 ，盡量多開(kāi)放， 避免后期競(jìng)爭(zhēng)壓力增加成為銷售難點(diǎn)； ? 特色戶型適當(dāng)開(kāi)放 ，作為價(jià)格標(biāo)桿和市場(chǎng)的突破口； ? 低層園景的單位可以適當(dāng)保留 ，待后續(xù)展示到位再開(kāi)放，確保價(jià)值實(shí)現(xiàn)； ? 為對(duì)付新政，利用價(jià)格桿竿，通過(guò)價(jià)格表把房號(hào)進(jìn)行分批銷售，對(duì)后期推出的單位進(jìn)行價(jià)格上調(diào)，使首批推出單位具有最高性價(jià)比； ? 節(jié)點(diǎn)式的突破銷售和分批推售， 有利于房號(hào)的集中迅速消化，同時(shí)也保證價(jià)格的持續(xù)攀升，且便于根據(jù)政策和市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整，從容應(yīng)對(duì)； ? 相關(guān)行動(dòng)視當(dāng)時(shí)情況再做具體商定。 公寓精裝修明細(xì) ?裝修配臵成本： 1000元 /平米； ?產(chǎn)品出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)： – 商務(wù)型酒店式公寓風(fēng)格； – 居家型簡(jiǎn)約現(xiàn)代公寓； – 純毛坯（扣除部分費(fèi)用）； 46