【正文】 114 基本面分析 —— ?政策環(huán)境 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?目標(biāo)客戶 項(xiàng)目客戶研究 ，會(huì)被什么打動(dòng)。 112 直面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 總建面 21萬(wàn) 熙龍山 曦城 觀園 品 牌 地 段 資 源 物業(yè)類(lèi)型 產(chǎn)品打造 鴻榮源 招商 /華僑城 招商 龍坂“中央別墅區(qū)” 尖崗山純別墅區(qū) 觀瀾“橫坑水庫(kù)區(qū)” 山體資源 山水資源 近水庫(kù)資源 別墅 +高層 純別墅 別墅 +高層 主流打造 主流打造 主流打造 本項(xiàng)目 金地 親水庫(kù)資源 別墅 +多層 重金打造 觀瀾“橫坑水庫(kù)區(qū)” 懿花園 規(guī) 模 觀瀾“橫坑水庫(kù)區(qū)” 近水庫(kù)資源 別墅 +高層 主流打造 和記黃埔 總建面 15萬(wàn) 總建面 22萬(wàn) 總建面 100萬(wàn) 總建面 11萬(wàn) 1 2 2 2 3 1 4 4 3 3 2 2 1 1 1 1 1 2 1 2 3 3 3 2 4 4 3 3 3 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 111 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分級(jí) —— 直面競(jìng)爭(zhēng)： ①熙龍山；②曦城 4期；③招商觀園；④和黃懿花園 （區(qū)域相近，產(chǎn)品類(lèi)型相似，入市時(shí)間相近） 干擾競(jìng)爭(zhēng)： ①關(guān)內(nèi)及龍坂片區(qū)其他豪宅項(xiàng)目（合正、水榭春天、龍岸、后海、蓮塘尾等項(xiàng)目） ②遠(yuǎn)郊資源別墅項(xiàng)目（棠樾等） ③區(qū)域內(nèi)的尾盤(pán)項(xiàng)目（水榭山、龍岸、十二橡樹(shù)等） （干擾競(jìng)爭(zhēng)存在區(qū)域相差遠(yuǎn)、價(jià)值認(rèn)知相差較大、或者存量少等情況，僅僅對(duì)其自身區(qū)域及市場(chǎng)趨勢(shì)產(chǎn)生影響，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直面威脅。 109 基本面分析 —— ?政策環(huán)境 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?目標(biāo)客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 108 世聯(lián)研究認(rèn)為， 2022年乃至隨后 12年市場(chǎng)的走勢(shì)，由中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的復(fù)雜環(huán)境、 GDP、房?jī)r(jià)的走勢(shì)、政策的波段調(diào)控以及市場(chǎng)自身的力量等多因素決定。 交通銀行：可承受房?jī)r(jià)下跌30%。 兩會(huì) 中央政府：新國(guó)十條、地方政府問(wèn)責(zé)制 地方政府：比中央政府還嚴(yán)厲的細(xì)則 政策 民生銀行：可承受房?jī)r(jià)下跌40%。政府的決心大、措施具體、行動(dòng)快，力度大、決不能忽視調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響 我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。 102 前提： 金地廊橋郡入市時(shí)將面臨怎樣的環(huán)境？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 對(duì)于客戶： 發(fā)自內(nèi)心的崇拜與尊敬，講誠(chéng)信，不折騰，不逼定，贊嘆決策！ 客戶選房： 認(rèn)籌直接鎖定房號(hào)，不排隊(duì)，不抽簽； 客戶成交： 贊嘆客戶的購(gòu)買(mǎi)決策，恭喜客戶； 客戶交談： 透徹專業(yè)講解 +認(rèn)真傾聽(tīng)客戶的意見(jiàn)； 邀約客戶： 逢大事件進(jìn)行預(yù)約，平時(shí)盡量少“折騰”； 高貴體驗(yàn)之 —— 銷(xiāo)售安排 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 ?魔鬼手冊(cè)中所包含的話述： 《 迎賓禮儀規(guī)范和統(tǒng)一話述 》《 法國(guó)文化講解話述 》《 金地企業(yè)長(zhǎng)廊講解話述 》《 區(qū)域價(jià)值講解話述 》《 項(xiàng)目基本價(jià)值講解話述 》《 項(xiàng)目產(chǎn)品力打造講解話述 》 《影視廳統(tǒng)一話述 》《樓體模型整體講解話述》《外立面講解話述 》 《小區(qū)規(guī)劃講解話述》 《 園林會(huì)所講解話述 》《 精裝修講解話述 》《 公共空間講解話述 》 《戶型講解話述》 瘋狂話術(shù)： 與其給客戶洗腦，不如先給自己洗腦！只有先感動(dòng)自己，才能感動(dòng)客戶！ 別墅銷(xiāo)售魔鬼手冊(cè) 復(fù)式銷(xiāo)售魔鬼手冊(cè) 多層銷(xiāo)售魔鬼手冊(cè) 成冊(cè)出品，銷(xiāo)售人員強(qiáng)制性記憶。 會(huì)所模型 算價(jià)區(qū) 項(xiàng)目沙盤(pán) 出口 入口 項(xiàng)目規(guī)劃沙盤(pán) 影音室 都市生活廣告 區(qū)域沙盤(pán) （交通、發(fā)展前景） 樣板房 影音室 亮點(diǎn)介紹 企業(yè)品牌 展示館 影 音 室 VIP洽 談區(qū) 文化體驗(yàn) /休息等待區(qū) 文化體驗(yàn) /休息等待區(qū) 企業(yè)品牌展示館 影音室 模型講解區(qū) 材料展示區(qū) VIP洽談區(qū) 客戶體驗(yàn)區(qū) +休息緩沖區(qū) 同時(shí)間區(qū)域內(nèi)僅 1批客戶 設(shè)臵卡座，保障私密 活動(dòng)區(qū) 模型 展示區(qū) 各區(qū)域相互獨(dú)立，最大限度保障私密性和專屬性。 現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約分流，從 “ 一對(duì)一 ” 到 “ 多對(duì)一 ” 服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 浪漫體驗(yàn)之 —— 影音體驗(yàn) 視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)體驗(yàn)： 煽情的法國(guó)浪漫意境 立體環(huán)幕影音效果，浪漫的法國(guó)文化 +項(xiàng)目的打造理念。 93 經(jīng)典案例：湯臣一品 Versace Home at Tomson Riviera ——亞洲首個(gè)全實(shí)景范思哲品牌樣板房 面積： 900平米； 造價(jià)： 2500萬(wàn) 浪漫體驗(yàn)之 —— 樣板房 奢侈品主題樣板房： 頂級(jí)奢侈品展場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。此后，昆庭 (Christofle) 就被喻為 “ 皇室御用供應(yīng)商 ” 。菲力普 (King LouisPhilippe) 是昆庭 (Christofle) 第一位負(fù)有聲望的客人。 91 浪漫體驗(yàn)之 —— 吧臺(tái)器皿 頂級(jí)奢侈品用具： 奢侈品浪漫體驗(yàn) 法國(guó)昆庭（ Christofle）銀器 范思哲（ Vesace） 全套瓷器 + 品牌建議： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 浪漫體驗(yàn)之 —— 湖 親水體驗(yàn)： 浪漫情調(diào)的包裝 +天鵝棲息的湖面 清澈見(jiàn)底的水質(zhì)、湖岸區(qū)鮮花營(yíng)造浪漫氛圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “美輪美奐的場(chǎng)景 ” + “實(shí)實(shí)在在的體驗(yàn) ” 導(dǎo)向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科系 ——建筑文化 華潤(rùn) ——城市文化 ?通過(guò)頂級(jí)城市地段的 綜合體運(yùn)營(yíng) 打造 城市頂級(jí)地標(biāo) 。廊橋郡 體驗(yàn)點(diǎn)： 浪漫的場(chǎng)景 + 高貴的服務(wù) 金地 85 擁有數(shù)量眾多的世界頂級(jí)奢侈品牌， 引領(lǐng)著潮流，享受著宮廷貴族般的體驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?法國(guó)的宗教氣氛，法國(guó)的繪畫(huà)、雕塑、音樂(lè)和建筑，法國(guó)的哲學(xué)、文學(xué)和美學(xué)，法國(guó)的葡萄酒、香水和時(shí)裝，法國(guó)的 “ 自由、平等、博愛(ài) ” 以及敢于創(chuàng)新的精神，無(wú)一不是它豐富而充滿魅力的文化之組成部分。 84 怡然自得的文化氣息 著稱于世的浪漫風(fēng)情 ?浪漫情調(diào)彌漫在大街小巷的咖啡館、餐館里以及各式各樣的品牌店里。 83 金地 78 “ 廊橋郡一出，豪宅度量失衡 ” 項(xiàng)目以引領(lǐng)性 “ 創(chuàng)新產(chǎn)品 +尊貴細(xì)致服務(wù) ” 撬動(dòng)市場(chǎng)！全新豪宅打造理念成為市場(chǎng)明星豪宅！ 2022，金地將掀起怎樣一場(chǎng) “豪宅革命” ！ 2 金地 〃 廊橋郡 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施 看世聯(lián)如何做豪宅？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 本項(xiàng)目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 價(jià)值梳理： 服務(wù) 地段 資源 產(chǎn)品 城市中軸最大規(guī)模原生態(tài)濱湖居住區(qū) 區(qū)域內(nèi)唯一零距離親近水資源的豪宅社區(qū) 國(guó)際影響力的休閑之都 國(guó)際影響力的文化之都 提供尊貴、安全、便利的專屬禮賓司服務(wù) 首席專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)打造人性化社區(qū) 純法式風(fēng)格打造的大規(guī)?！叭兔芏仁麉^(qū)” “五重”園林景觀設(shè)計(jì)，貴族符號(hào) 深圳新中心的后花園，新興富人區(qū) 精細(xì)化全石材立面，重金打造公共空間 最前沿、科技的配備，如直飲水等 4000元 /平米高標(biāo)準(zhǔn)定制化精裝修 明星團(tuán)隊(duì)全程把控，保證工藝與質(zhì)量 頂級(jí)餐飲、休閑配套配置 2022，產(chǎn)品力豪宅領(lǐng)導(dǎo)者！ 市場(chǎng)刺破點(diǎn) 市場(chǎng)基礎(chǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 區(qū)域定義： 觀瀾，深圳下一個(gè)富人區(qū)！ “觀瀾” 橫坑水 庫(kù)片區(qū) 以具有國(guó)際化影響力的名字“觀瀾”命名橫坑水庫(kù)片區(qū)，彰顯非凡氣勢(shì)，國(guó)際化氣息濃郁。 74 深圳豪宅發(fā)展歷程： 觀瀾 梅林關(guān)口 東部 香蜜湖 華僑城 后海 蛇口 銀湖 蓮塘尾 南硅谷 改革開(kāi)放三十年，深圳的豪宅歷經(jīng)多個(gè)階段，已經(jīng)形成了 “ 銀湖、香蜜湖、華僑城、梅林關(guān)口 ” 等 城市 +內(nèi)湖資源 的主流豪宅區(qū)，和 “ 東部、南硅谷、后海、蛇口 ” 等 濱海資源 的主流豪宅區(qū)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 房地產(chǎn)發(fā)展視角： 觀瀾 =新興豪宅區(qū) 招商 金地 城建 和黃 “四大天王”合力打造百萬(wàn)平米深圳低密度豪宅新區(qū) 項(xiàng)目 金地項(xiàng)目 招商項(xiàng)目 和黃項(xiàng)目 城建項(xiàng)目 建筑面積 容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 別墅、疊拼、多層 別墅、小高層、高層 別墅、 多層、小高層 別墅、高層、超高層 觀瀾片區(qū)規(guī)劃整體容積率為 ~，低于農(nóng)科、香蜜湖、紅樹(shù)灣等片區(qū)，是深圳除生態(tài)控制區(qū)以外，容積率最低的片區(qū)之一！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 福田中心區(qū) 龍華 坂田 ?建設(shè)山水交融，傳統(tǒng)與現(xiàn)代文化有機(jī)結(jié)合的 生態(tài)、文化新區(qū) 發(fā)展目標(biāo) ?以商貿(mào)、行政、文化、教育和 居住 為主的觀瀾綜合服務(wù)中心區(qū)。 原創(chuàng)版畫(huà)基地 觀瀾瓷谷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68 全國(guó)視角： 觀瀾 =國(guó)際影響力的文化之都 打造時(shí)尚休閑和藝術(shù)體驗(yàn)功能的開(kāi)放型版畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地，兩年一屆的國(guó)際版畫(huà)雙年展使觀瀾國(guó)際影響力日益提升 觀瀾瓷谷將陶瓷文化、人才、產(chǎn)業(yè)三者合一，打造世界級(jí)的陶瓷品牌總部基地。 全國(guó)視角： 觀瀾 =國(guó)際影響力的休閑之都 觀瀾高爾夫球會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 本項(xiàng)目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn) —— 地段： 10個(gè)世界錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)， 世界第一大的規(guī)模 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 提供私人管家定制服務(wù)咨詢，即時(shí)溝通業(yè)主對(duì)物管的升級(jí)需求。 顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)定期到社區(qū)一次，集中解決業(yè)主需求 特設(shè)專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì) 提供可選定制化庭院精裝修，并免費(fèi)提供庭院裝修咨詢。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 同時(shí)為每位業(yè)主建立一個(gè)長(zhǎng)期的醫(yī)療健康檔案，邀請(qǐng)定期跟蹤分析，并上門(mén)為業(yè)主進(jìn)行診療服務(wù)。如果有自己的菜園，就沖著這一點(diǎn)就很讓人心動(dòng)！ ” 深訪客戶語(yǔ)錄 2： “ 不是經(jīng)常在家吃飯，但周末會(huì)在家吃，有朋友來(lái)了，要加幾個(gè)菜，買(mǎi)菜一定要很方便！如果賣(mài)的都是嚴(yán)格質(zhì)檢的蔬菜，會(huì)讓人特別安心！ ” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 華潤(rùn) OLE無(wú)公害超市送菜服務(wù) 建議： 與“高檔、健康、便利”的無(wú)公害超市合作，由物管統(tǒng)一預(yù)訂，送貨上門(mén)，為業(yè)主貼心服務(wù)。 組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理 ( 1 )物業(yè)部 ( 3 8 ) 車(chē)場(chǎng) ( 7 ) 住宅部 ( 6 2 ) 發(fā)展部辦公室 ( 7 ) 工部組 ( 1 2 ) 行動(dòng)組 ( 7 ) 行動(dòng)組 ( 1 2 )物業(yè)主任 ( 4 )高經(jīng)文員 ( 2 )辦公室助理 ( 1 )工程服務(wù)助理經(jīng)理 ( 1 )高級(jí)客戶服務(wù)主任 客戶服務(wù)主任行動(dòng)組 ( 7 )客戶服務(wù)助理 ( 7 )行動(dòng)組 ( 1 5 ) 行動(dòng)組 ( 2 1 )客戶服務(wù)助理 ( 1 5 ) 首席禮賓司 ( 1 )高組禮賓員 ( 3 )高級(jí)工程主任 ( 1 )工程主任 (高級(jí)技工 ( 1 )技工 (8客戶服務(wù)主任助理客戶服務(wù)主任高級(jí)客戶服務(wù)助理形象崗 ( 3 )會(huì)所 ( 2 6 )會(huì)所經(jīng)理 ( 1 )助理會(huì)所主任 ( 1 )高級(jí)文員 ( 1 )會(huì)所主任 ( 1 )會(huì)所助理 ( 6 ) 主廚 ( 1 ) 領(lǐng)班 ( 1 )救生員 ( 6 ) 廚師 ( 4 )幫廚 ( 1 )禮賓員 ( 1 7 )服務(wù)員 ( 3 )物業(yè)經(jīng)理物業(yè)部 車(chē)場(chǎng) 住宅部 發(fā)展部辦公室 工部組 行動(dòng)組 行動(dòng)組物業(yè)主任高經(jīng)文員辦公室助理工程服務(wù)助理經(jīng)理 高級(jí)客戶服務(wù)主任 客戶服務(wù)主任行動(dòng)組客戶服務(wù)助理行動(dòng)組 行動(dòng)組客戶服務(wù)助理 首席禮賓司高組禮賓員高級(jí)工程主任工程主任高級(jí)技工技工客戶服務(wù)主任助理客戶服務(wù)主任高級(jí)客戶服務(wù)助理形象崗會(huì)所會(huì)所經(jīng)理助理會(huì)所主任高級(jí)文員會(huì)所主任會(huì)所助理 主廚 領(lǐng)班救生員 廚師幫廚禮賓員服務(wù)員總?cè)藬?shù)： 13 9 人多層級(jí)禮賓人員設(shè)置，提供 24小時(shí)工作、生活、游玩等全方位體貼服務(wù) 組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理 (1 )物業(yè)部 (3 8 ) 車(chē)場(chǎng) (7 ) 住宅部 (6 2 ) 發(fā)展部辦公室 (7 ) 工部組 (1 2 ) 行動(dòng)組 (7 ) 行動(dòng)組 (1 2 )物業(yè)主任 (4 )高經(jīng)文員 (2 )辦公室助理 (1 )工程服務(wù)助理經(jīng)理 (1 )高級(jí)客戶服務(wù)主任 客戶服務(wù)主任行動(dòng)組 (7 )客戶服務(wù)助理 (7 )行動(dòng)組 (1 5 ) 行動(dòng)組 (2 1 )客戶服務(wù)助理 (1 5 )首席禮賓司 (1 )高組禮賓員 (3 )高級(jí)工程主任 (1 )工程主任 (高級(jí)技工 (1 )技工 (8客戶服務(wù)主任助理客戶服務(wù)主任高級(jí)客戶服務(wù)助理形象崗 (3 )會(huì)所 (2 6 )會(huì)所經(jīng)理 (1