【正文】 思考： 我們已經(jīng)在市場上做到了產(chǎn)品力的領(lǐng)先，那么哪些方面我們可以做得更好呢？ 景觀 ——五重園林、庭院裝修、私屬符號； 公共部位 ——精裝、重金打造； 立面 ——高檔石材，品質(zhì)耐久； 配備 ——直飲水、先進安防系統(tǒng)等，前沿、高配； 工藝與質(zhì)量 ——明星團隊把控、精細到位； 精裝修 ——4000元 /平米深圳領(lǐng)先標準； 配套 ——丹桂軒、紅酒銀行、 SPA、恒溫泳池、有機農(nóng)場； 產(chǎn)品形態(tài) ——純法式設(shè)計 “ 別墅 +多層 ” 低密度社區(qū)； 定制 STEP1： Mock up工程樣板間 金地觀瀾項目 mockup工程樣板間 提前進行 “ 領(lǐng)先客戶深訪 ” ，總結(jié)客戶建議，實現(xiàn)客戶互動 深訪效果： ? 總結(jié)并驗證目標客戶群的特征； ? 傳遞項目價值點，為今后營銷方向提供指導； ? 讓客戶參與交樓標準的設(shè)計，總結(jié)出客戶對精裝樣板房的建議和意見，對交樓標準的打造和提升提供重要參考。 ” ——“ 物管應該是 看不見但確實存在的服務 ，我不喜歡每天看到物管在我面前忙忙碌碌的，但又一定要有這種服務提供給我。 星河灣 “好房子的十六條標準 ” 本報告是嚴格保密的。” ——“希望精裝修有 ABCD幾種風格的樣板房供我選擇 ， 或者我可以選擇放棄 ，就是開發(fā)商 要尊重我的意見 ，給到我比較個性化的定制服務。 42 全國豪宅發(fā)展趨勢 1 豪宅更強調(diào)居住的品質(zhì)與保障 ——精裝修 。 本報告是嚴格保密的。 33 類型 項目 供應 物業(yè)類型 建面 占地 預計入市時間 面積區(qū)間 資源型 熙龍山 新增 別墅＋多層＋高層 2022年下半年 平面 140180 ㎡ 別墅 120250 ㎡ 星河民樂 新增 高層 +超高層 30 2022年上半年 以 120140平米 3房為主 水榭山 4期 存量 別墅 2 —— 2022年 聯(lián)排 220250 ㎡ 雙拼 400450 ㎡ 萬科金色半山 新增 高層 10 6 2022年上半年 75－ 88 ㎡ 小三房為主 萬科第五園 存量 高層 13 2022年上半年 7期以 130 ㎡ 為主 上品雅園二期 存量 高層 20萬 6 2022年中 7090 ㎡ 兩房、小三房為主 龍岸 3期 存量 疊墅＋高層 6 —— 2022年 6月 主力 130 ㎡ 瀅水灣 新增 高層 13萬 6萬 2022年 —— 星河住宅用地 新增 高層 不確定 兆豐 258地塊 新增 多層＋高層＋別墅 58 25 2022年以后 別墅、大戶型為主 城市型 金地上塘道 2期 新增 高層 2022年 5月 33118 ㎡ 的 1房 4房 合正龍華項目 新增 別墅＋高層 5 2022年下半年 平面 120160 ㎡ 別墅 250315 ㎡ 綠景牛欄前項目 新增 高層 2022年初 90 ㎡ 占 76％ 綠景 818項目 新增 高層 2022年底 主力 120 ㎡ 以上大戶型 水榭春天 存量 高層 53 2022年 1月 以 120 ㎡ 以上大戶型為主，一期有少量小戶型 中航項目 新增 高層 2022年 以 2房、 3房為主；有少量 4房單位； 潛龍曼海寧 新增 高層 24 5 2022年上半年 主力 70－ 90 ㎡ 大晉鑫項目 新增 高層＋多層 30 2022年初 主力 130－ 160㎡ 三聯(lián)弓村 新增 高層 2022年末 130－ 150㎡ 合拼大戶為主 未來 1～ 3年內(nèi)，龍坂整體供給量較大。 關(guān)內(nèi)豪宅競爭市場 ——蓮塘尾新興豪宅片區(qū) 本報告是嚴格保密的。預計 2022—2022年入市?！? ——“不喜歡龍岸的會所設(shè)計，感覺有點土豪， 雖然很奢華，但缺少藝術(shù)感和品質(zhì)感 ，比如水晶吊燈和立柱都缺乏藝術(shù)感， 落地玻璃的封膠對接比較粗糙 。而且 外立面是白色的，太素了，沒 品質(zhì) 。 ” ——“住進天麓后 ,感覺與世隔絕，沒有娛樂，也無法與人交流?！? 聽聽業(yè)主的聲音： 本報告是嚴格保密的。 ” ——“我們就住華僑城，對這邊很熟，這邊環(huán)境好，而且生活也方便。 12 ?金地崗廈 金地：全周期豪宅作品系 ?金地觀瀾 ?金地黃江 未來璀璨城市地標 重構(gòu)豪宅價值力： 產(chǎn)品力第一的頂級豪宅 完美養(yǎng)生： 頂級山水資源豪宅 2022，豪宅客戶“一網(wǎng)打盡” 本報告是嚴格保密的。 3年 /力爭 100億 本報告是嚴格保密的。 時間 事項 世聯(lián)重大建議 (金地采納 ) 2022年 4月 16日 項目營銷價值點梳理和核心訴求方式探討風暴會 根據(jù)客群需求，部分建議： ?“ 有機農(nóng)場 ” ； ?直飲水系統(tǒng)； ?可選擇別墅精裝修； ?重視教育資源拓展 (美加學校和深圳外國語學校 )； ?可選別墅庭院精裝修； ?建議項目組建一個團隊，為客戶提供顧問式服務，包括首席園林師、首席室內(nèi)設(shè)計師、首席物業(yè)服務師和首席藝術(shù)總監(jiān)。觀瀾 2022豪宅革命元年 ——金地天悅灣 營銷策略總綱＆銷售執(zhí)行報告 世聯(lián)地產(chǎn)金地天悅灣項目組 2022年 5月 謹呈 :金地（集團）股份有限公司 為卓越而來！ 營銷顧問階段大事件： 世聯(lián) —— 2022年 4月， ?世聯(lián)就項目 核心價值梳理 和 產(chǎn)品打造方向 進行風暴溝通和探討， 確定了項目以“產(chǎn)品力”為依托打造成深圳一線豪宅 ，并確定多個打造點。 本報告是嚴格保密的。 10 目標解讀 2 ︱ 軟指標 金地品牌全國視野 ——構(gòu)建金地華南獨創(chuàng)的特色作品系 影響力 1 地產(chǎn)行業(yè)全國視野 —— 成為全國發(fā)展商尊崇并效仿的標版 影響力 2 全國范圍影響力： 強勢引領(lǐng)金地集團品牌、地產(chǎn)全行業(yè)以及全國豪宅客戶等三大領(lǐng)域。 馬巖松作品 本報告是嚴格保密的。” ——“香蜜湖 1號 周邊環(huán)境不行 ，出來就看到宏浩花園這種房子，感覺檔次要降 低很多。 ” ——“深圳很多別墅我都看過了都不喜歡，你們這里的房子還不錯。 ” ——“曦城是純粹的別墅區(qū) ，這一點很好，沒有高層，顯得有檔次?！? ——“選擇龍岸的重要原因在于是一個別墅社區(qū) ，有湖景、有水庫，并且戶型設(shè)計好，樓間距很大，同時交通也便利。 （豪宅片區(qū)資源型項目＋城市舊改項目） 關(guān)內(nèi)豪宅競爭市場 本報告是嚴格保密的。項目地處塘朗山區(qū)，山景資源突出。 本報告是嚴格保密的。 二線資源，景觀較弱， 11年入市 規(guī)模大盤，指標、規(guī)劃未定 規(guī)模不大，入市時間不確定 綜合體，較嘈雜，入市時間不確定 未來龍坂豪宅競爭市場 ——資源型項目 瀅水山莊 本報告是嚴格保密的。 39 關(guān)內(nèi)資源型豪宅的激烈競爭 1 區(qū)域 之爭 龍華新城城市型豪宅競爭 民治水庫周邊資源型項目的不確定性競爭 2 龍坂 之爭 競爭分析 周邊豪宅的激烈競爭 3 周邊 競品 本報告是嚴格保密的。買別墅的客戶，最關(guān)注私家花園， 一定要將花園做的特別生態(tài)特別大，讓別人羨慕自己 。純石材外立面 大方簡潔，方寸之間，盡顯純粹的高貴，外在品質(zhì)與內(nèi)在氣質(zhì)完美統(tǒng)一， 新古典主義風格 卓然綻放。雖然保安說煤氣管道上抹了黃油，但還是不放心。 50 香港豪宅以其全方位領(lǐng)先的卓越品質(zhì)而一直成為內(nèi)地豪宅的標桿和發(fā)展方向，其中人性化、尊貴的物管服務更值得我們借鑒 借鑒一：龐大的專屬服務團隊 禮頓山的物管人員多達 139人，平均每四戶享受一名物管人員的專職服務；配有物業(yè)、車場、住宅、會所四大部門，下設(shè)工程、會所等 8個專屬行動組，分工明確，服務項目細化到個人 借鑒二：獨特的 “ 禮賓團隊 ” 設(shè)臵 禮頓山的物管人員中設(shè)有專門禮賓行動組 21人，首席禮賓司一名，高級禮賓員 3名，禮賓員 17名， 24小時輪班服務，提供 22項服務，包括租借雨傘、代定門票，代洗代取衣物等 借鑒三： “ 以客為先 ” 的領(lǐng)先服務意識 物管人員不是為了工作而服務，通過嚴格專業(yè)的培訓，強調(diào)“以客為先”的服務意識，通過與客戶建立良好的溝通關(guān)系，物管人員的一切服務以“為客戶帶來更為舒適，更便利的居住感受”為目的 借鑒四：人性化又不失尊貴感的日常服務 巡視人員微笑的與業(yè)主打招呼，需要服務時，小跑上前，先致敬問候，詢問業(yè)主需求；停車場內(nèi)定期為業(yè)主提供清潔服務，遇到車位緊張時，主動與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)；代業(yè)主進行驗樓考核，為業(yè)主入住進行各種防護測試等；每年還會定期對物業(yè)的內(nèi)外進行監(jiān)測、維護，保障物業(yè)的安全和長期穩(wěn)定 每棟專設(shè)禮賓員為業(yè)主提供全面服務 全國豪宅發(fā)展趨勢 豪宅更強調(diào)品質(zhì)的關(guān)懷和服務 ——服務的提升 豪宅更強調(diào)居住的品質(zhì)與保障 ——精裝修 +品質(zhì)細膩 +技術(shù)領(lǐng)先 趨勢 1 未來豪宅將從單純的 “ 地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 階段，上升為 “ 產(chǎn)品 +服務 ” 階段！ 機 會 趨勢 2 本報告是嚴格保密的。 —— 定制化別墅庭院精裝修 新鴻基葡萄酒莊 庭院精裝修 ?五大私家屋苑大道與庭院精裝修風格相呼應 屋苑內(nèi)的五條大道命名為”貝翠大道 P233。 —— 品質(zhì)均好：公共空間精裝修 建議： 公共空間高標準打造，展現(xiàn)整體項目的細膩品質(zhì)，讓業(yè)主感受到 “社區(qū) =家” 。 —— 華潤 OLE無公害超市送菜服務 建議： 與“高檔、健康、便利”的無公害超市合作，由物管統(tǒng)一預訂，送貨上門，為業(yè)主貼心服務。 顧問團隊定期到社區(qū)一次，集中解決業(yè)主需求 特設(shè)專家顧問團隊 提供可選定制化庭院精裝修，并免費提供庭院裝修咨詢。 全國視角： 觀瀾 =國際影響力的休閑之都 觀瀾高爾夫球會 本報告是嚴格保密的。 70 房地產(chǎn)發(fā)展視角： 觀瀾 =新興豪宅區(qū) 招商 金地 城建 和黃 “四大天王”合力打造百萬平米深圳低密度豪宅新區(qū) 項目 金地項目 招商項目 和黃項目 城建項目 建筑面積 容積率 產(chǎn)品類型 別墅、疊拼、多層 別墅、小高層、高層 別墅、 多層、小高層 別墅、高層、超高層 觀瀾片區(qū)規(guī)劃整體容積率為 ~，低于農(nóng)科、香蜜湖、紅樹灣等片區(qū)，是深圳除生態(tài)控制區(qū)以外，容積率最低的片區(qū)之一！ 本報告是嚴格保密的。 76 本項目 豪宅領(lǐng)導者 價值梳理： 服務 地段 資源 產(chǎn)品 城市中軸最大規(guī)模原生態(tài)濱湖居住區(qū) 區(qū)域內(nèi)唯一零距離親近水資源的豪宅社區(qū) 國際影響力的休閑之都 國際影響力的文化之都 提供尊貴、安全、便利的專屬禮賓司服務 首席專家顧問團隊打造人性化社區(qū) 純法式風格打造的大規(guī)?！叭兔芏仁麉^(qū)” “五重”園林景觀設(shè)計，貴族符號 深圳新中心的后花園，新興富人區(qū) 精細化全石材立面，重金打造公共空間 最前沿、科技的配備，如直飲水等 4000元 /平米高標準定制化精裝修 明星團隊全程把控，保證工藝與質(zhì)量 頂級餐飲、休閑配套配置 2022，產(chǎn)品力豪宅領(lǐng)導者！ 市場刺破點 市場基礎(chǔ) 本報告是嚴格保密的。 ?法國的宗教氣氛，法國的繪畫、雕塑、音樂和建筑，法國的哲學、文學和美學，法國的葡萄酒、香水和時裝，法國的 “ 自由、平等、博愛 ” 以及敢于創(chuàng)新的精神，無一不是它豐富而充滿魅力的文化之組成部分。 “美輪美奐的場景 ” + “實實在在的體驗 ” 導向 本報告是嚴格保密的。此后，昆庭 (Christofle) 就被喻為 “ 皇室御用供應商 ” 。 現(xiàn)場預約分流，從 “ 一對一 ” 到 “ 多對一 ” 服務 本報告是嚴格保密的。 102 前提： 金地廊橋郡入市時將面臨怎樣的環(huán)境？ 本報告是嚴格保密的。 108 世聯(lián)研究認為， 2022年乃至隨后 12年市場的走勢，由中國經(jīng)濟發(fā)展面臨的復雜環(huán)境、 GDP、房價的走勢、政策的波段調(diào)控以及市場自身的力量等多因素決定。 114 基本面分析 —— ?政策環(huán)境 ?市場競爭 ?目標客戶 項目客戶研究 ，會被什么打動。 109 基本面分析 —— ?政策環(huán)境 ?市場競爭 ?目標客戶 本報告是嚴格保密的。政府的決心大、措施具體、行動快，力度大、決不能忽視調(diào)控對市場產(chǎn)生的影響 我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位。 會所模型 算價區(qū) 項目沙盤 出口 入口 項目規(guī)劃沙盤 影音室 都市生活廣告 區(qū)域沙盤 （交通、發(fā)展前景） 樣板房 影音室 亮點介紹 企業(yè)品牌 展示館 影 音 室 VIP洽 談區(qū)