【正文】 與私人醫(yī)生服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，例如 “ 上醫(yī)林 ” ，定期派私人醫(yī)生專家來為所有業(yè)主進(jìn)行講座與健康咨詢。名揚(yáng)世界的日本 “ 九谷燒 ” 進(jìn)駐。 80 思考： 產(chǎn)品力突出的情況下，金地廊橋郡將為豪宅客戶營(yíng)造如何的差異化體驗(yàn)點(diǎn)？ 香蜜湖 1號(hào)： 尊貴 星河國(guó)際： 熱鬧 豪宅體驗(yàn)點(diǎn) 星河丹堤： 符號(hào) 幸福里： 感動(dòng) 貝沙灣： 藝術(shù) 豪宅體驗(yàn)點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 浪漫體驗(yàn)之 —— 墻 墻面： 薔薇和梧桐的庭院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 110 20222022年項(xiàng)目入市時(shí)同期豪宅競(jìng)爭(zhēng) —— 類型 項(xiàng)目 供應(yīng) 物業(yè)類型 建面 占地 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 面積區(qū)間 龍坂 /寶安 熙龍山 新增 別墅＋多層＋高層 2022年下半年 平面 140180 ㎡ 別墅 120250 ㎡ 星河民樂 新增 高層 +超高層 30 2022年上半年 以 120140平米 3房為主 水榭山 4期 存量 別墅 2 —— 2022年 7月 聯(lián)排 220250 ㎡ 雙拼 400450 ㎡ 龍岸 3期 存量 疊墅＋高層 6 —— 2022年 11月 主力 130 ㎡ 合正龍華項(xiàng)目 新增 別墅＋高層 5 2022年下半年 平面 120160 ㎡ 別墅 250315 ㎡ 水榭春天 2/3期 存量 高層 53 2022年 5月 以 120 ㎡ 以上大戶型為主，一期有少量小戶型 曦城 4期 新增 別墅 115萬(wàn) 230萬(wàn) 2022年 11月 220330平米聯(lián)排別墅 360600平米獨(dú)棟別墅 觀瀾 /塘廈 和黃懿花園 新增 別墅＋高層 2022年初 別墅 220250 高層戶均 120平米 招商觀園 新增 別墅＋高層 2022年底 250350平米 TH 140170平面 棠樾 2期 新增 別墅 41 66 2022年底 280350平米雙拼 /聯(lián)排 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銀行 史上最強(qiáng)政策組合，對(duì)市場(chǎng)影響的廣度和深度不容忽視 北京： 1個(gè)購(gòu)房家庭只能購(gòu)買 1套住房?? 青島：提高商品房的計(jì)稅毛利率 5個(gè)點(diǎn)?? 深圳：嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策 ?? 地方 調(diào)控周期： 世聯(lián)認(rèn)為，中國(guó)面臨的內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性決定了調(diào)控周期的長(zhǎng)短 復(fù)雜性決定了調(diào)控周期的長(zhǎng)短 調(diào)控周期： 世聯(lián)認(rèn)為，從各市場(chǎng)主體掌握的資源狀況來看，市場(chǎng)的博弈將使政策的調(diào)控期延長(zhǎng) 政府的五張牌 第一張牌 —GDP： 1季度 GDP增幅%，宏觀經(jīng)濟(jì)還能承受近 4個(gè)點(diǎn)的降幅 第二張牌 —環(huán)境： 經(jīng)過 09年的各項(xiàng)措施，美國(guó)、歐盟、日本等國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境得到改善 第三張牌 —銀行： 民生、農(nóng)行等明確表示，能夠承受房?jī)r(jià) 3040%的下降 第四張牌 —保障房： 增大保障房供給，解決中低收入住房問題 第五張牌 —后續(xù)的政策： 房產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性用地出讓方式、土地增值稅、行政立法限購(gòu) …… 開發(fā)商的三張牌 第一張牌 —充足的資金： 經(jīng)過 09年的旺銷、再融資等，開發(fā)商手中的資金比較充沛，足以抵御較長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)的下行 第二張牌 —充足的土地： 09年的旺銷及各種渠道的融資，開發(fā)商大量購(gòu)進(jìn)土地，土地儲(chǔ)備充足 第三張牌 —應(yīng)對(duì)政策的經(jīng)驗(yàn)： 經(jīng)歷了08年的大調(diào)控后，開發(fā)商有了更多的應(yīng)對(duì)淡市、應(yīng)對(duì)政策的經(jīng)驗(yàn)，在資金管理、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面更加成熟 雙方博弈的結(jié)果是：政策的觀望期、僵持期、松動(dòng)期延長(zhǎng) 觀望期 僵持期 松動(dòng)期 調(diào)控周期： 世聯(lián)認(rèn)為，在經(jīng)歷了 08年的調(diào)控后， 10年開發(fā)商行動(dòng)會(huì)體現(xiàn)差異化的特征，打破 08年 “ 觀望 —降價(jià) —出貨 —回款 ” 的模式，博弈周期會(huì)被拉長(zhǎng) 觀望 降價(jià) 回款 出貨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 高貴體驗(yàn)之 —— 服務(wù)接待流程 客戶看房需要提前預(yù)約， “ 管家 ” 提前進(jìn)行分流安排 ，保證各個(gè)區(qū)域 充分展示 以及人員 充分服務(wù) ，增強(qiáng)尊貴感與私密感。 龍湖 ——社區(qū)文化 ?打造 美輪美奐的場(chǎng)景 、給予客戶 最實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品 打造 高檔住區(qū) 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。先后邀請(qǐng) 10位天皇巨星前所未有地設(shè)計(jì)了 180洞，在世界 5萬(wàn)多個(gè)球會(huì)中，成為唯一匯聚五大洲球場(chǎng)風(fēng)格的球會(huì)。為客戶提供售賣、送貨上門、預(yù)定果蔬等服務(wù)。 建議： 可選擇定制精裝修更加人性化，通過訪談?lì)I(lǐng)先客戶，按照業(yè)主的生活習(xí)慣及需求進(jìn)行打造。我家住七樓，總感覺樓層太低不安全，晚上睡覺都要開著燈。窗戶的位置盡量與床相錯(cuò)開，既能保證采光，又能避免外部窺視 幸福里室內(nèi)外木地板的高差設(shè)計(jì) 龍湖三千城廚房灶臺(tái)的光源設(shè)置 聽聽豪宅客戶的聲音： 對(duì)產(chǎn)品的要求： “舒適、精細(xì)、定制” ——“臨湖的戶型一定要做大，客戶買的是面子，不會(huì)在乎價(jià)格。 35 星河住宅用地 雅寶工業(yè)園：星河住宅用地 可能為市政規(guī)劃綠地 金光華龍岸 溪山美地園 兆豐地塊 兆豐地塊 兆豐地塊： 占地 25萬(wàn)，建面 58萬(wàn)，原定高層、多層加別墅的規(guī)劃，以大戶型為主，預(yù)計(jì) 2022年以后入市，后因開發(fā)商問題地塊開發(fā)擱置，未來推出時(shí)間不定 星河民樂 瀅水山莊： 占地 6萬(wàn)，建面 13萬(wàn)，規(guī)劃有近 6萬(wàn)的商業(yè)，定位為別墅 +高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì) 2022年入市 星河雅寶： 占地 ，建面 156萬(wàn)，規(guī)劃有 11萬(wàn)住宅， 15萬(wàn)公寓， 15萬(wàn)商業(yè)，以及 110萬(wàn)的產(chǎn)業(yè)園，未來將成為龍坂片區(qū)的大型綜合體，預(yù)計(jì) 2022年以后入市 星河住宅用地： 位于本項(xiàng)目東側(cè)，屬星河開發(fā)用地，指標(biāo)、規(guī)劃未定，未來推出時(shí)間不定，有可能先于本項(xiàng)目入市 資源型項(xiàng)目集中在民治水庫(kù)，已開發(fā)的包括龍岸、溪山，未來待開發(fā)項(xiàng)目包括瀅水、兆豐等四塊用地。 山語(yǔ)清暉： 近中心區(qū)、山景資源、半山豪宅 用地面積 5萬(wàn)，總建面 ，其中包含 2千平米商業(yè)， 容積率 ，產(chǎn)品規(guī)劃以 140～ 176平米三房， 226～ 266平米四房為主 ，少量 350～ 400平米 TH。 ” 深圳現(xiàn)階段豪宅發(fā)展現(xiàn)狀： “ 地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 典型代表： 龍岸 ——“龍岸的會(huì)所和園林很大氣，讓人感覺很有面子 ；非常喜歡園林的濃郁地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)，湖岸加拿利海棗，讓我想起我在迪拜酒店渡假時(shí)看到的那些加拿利海棗，和龍岸的是一樣的。 ” ——“這里的球場(chǎng)還不錯(cuò)， 空氣真的很好 。 14 豪宅客戶全國(guó)視野： 引發(fā)全國(guó)范圍頂級(jí)豪宅客戶的矚目 世聯(lián)案例：北部灣 1號(hào) 真正具有劃時(shí)代意義的豪宅，都備受全國(guó)豪宅客戶的矚目與追捧。 跳出深圳，建立本項(xiàng)目在 全國(guó)范圍內(nèi) 的廣泛口碑和影響力。 2022年 5月 16日 深度訪談近15批高端客戶，提交：《 20220516_金地觀瀾項(xiàng)目 _目標(biāo)客戶深訪總結(jié)及配置建議 》 ?根據(jù)目標(biāo)客戶訪談，提交配置建議： ?建議適當(dāng)減少智能化系統(tǒng)，把預(yù)算用在對(duì)品質(zhì)的提升上。 13 地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)視野： 成為全國(guó)發(fā)展商尊崇并效仿的標(biāo)版 序號(hào) 日期 客戶名稱 同行人 曾經(jīng)或正在操作的項(xiàng)目1 萬(wàn)科地產(chǎn) 13 第五園、東海岸等，他們先后來過4次2 中海地產(chǎn) 4 大山地3 彭成地產(chǎn) 6 坪山有幾個(gè)待開發(fā)項(xiàng)目4 招商地產(chǎn) 15 瀾園5 龍園地產(chǎn) 5 龍園意境6 深振業(yè) 15 惠陽(yáng)振業(yè)城7 和記黃埔 5 御峰圓8 龍光地產(chǎn) 7 汕頭項(xiàng)目9 魯能地產(chǎn) 5 海藍(lán)揶風(fēng)10 中信地產(chǎn) 6 灣上六座11 石澤地產(chǎn) 512 江景地產(chǎn) 6 沙田凱倫灣13 恒豐地產(chǎn) 4 御景水岸14 博瑞瑞地產(chǎn) 9 優(yōu)品道15 立信地產(chǎn) 4 江西項(xiàng)目16 鴻榮源 3 熙龍灣17 十堰市陽(yáng)光地產(chǎn) 7 待開發(fā)18 大連華銳 8 大連藍(lán)渤灣19 中海地產(chǎn) 9 陽(yáng)光玫瑰20 魯能海口公司 7 藍(lán)椰風(fēng)21 龍光地產(chǎn) 9 君悅龍庭22 金地 3 舊城改造23 方圓地產(chǎn) 8 月島24 虹祥地產(chǎn) 4 貴州300 畝待開發(fā)項(xiàng)目25 卓越地產(chǎn) 7 卓越世紀(jì)中心26 寶嘉地產(chǎn) 7 寶嘉上筑27 和義元地產(chǎn) 8 東城尚品28 虹祥地產(chǎn) 4 貴州300 畝待開發(fā)項(xiàng)目29 中原地產(chǎn) 7 上古城30 合正地產(chǎn) 3 合正名園31 融科地產(chǎn) 5 心銘灣32 華銳地產(chǎn)（沈陽(yáng)） 4 華發(fā)天地33 華銳（沈陽(yáng)） 4 華發(fā)天地34 佳苑 7 紫金港灣35 三亞鴻洲地產(chǎn) 8 時(shí)代海岸金光華龍岸項(xiàng)目形象崗接待表統(tǒng)計(jì)案例： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍岸現(xiàn)場(chǎng)開放3個(gè)月內(nèi)，共接待深圳及外地60多家知名開發(fā)商的參觀考察，來訪人次約 240批，影響力迅速擴(kuò)張。 20 深圳現(xiàn)階段豪宅發(fā)展現(xiàn)狀： “ 地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 典型代表： 天麓、天濤軒 天濤軒 天麓 “ 強(qiáng)勢(shì)的山海資源奠定頂級(jí)豪宅地位?！? ——“水榭山戶型不好 ，只有 200多平的戶型好一點(diǎn)，周邊現(xiàn)在比較荒涼， 未來 安全問題不知道大不大 。 云頂尚品： 近中心區(qū)，一線山水資源，“原生態(tài)”高端住宅 用地面積 ，總建面 ，其中包含 3千平米商業(yè)， 容積率 ，戶型配比： 110平米 44％，170平米 54％， 250平米 TH2％ 。 城市型較資源型項(xiàng)目供給數(shù)量多，規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)。 當(dāng)今香港、北京、上海、深圳，國(guó)內(nèi)一線城市豪宅都是高品質(zhì)精裝修交樓 區(qū)域 項(xiàng)目 開發(fā)商 售價(jià)（元 /平米） 精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /平米） 北京 銀泰中心 銀泰臵業(yè) 盤古大觀 北京盤古氏投資有限公司 上海 湯臣一品 上海湯臣地產(chǎn) 14～ 15萬(wàn) 翠湖天地 瑞安地產(chǎn) 13萬(wàn) ～ 深圳 幸福里 華潤(rùn) 4萬(wàn) 紅樹西岸 百仕達(dá) 廣州 星河灣六號(hào) 星河灣 譽(yù)峰 合景泰富 香港 天璽 新鴻基（香港） 30～ 40萬(wàn) 4萬(wàn) 凱旋門 20～ 30萬(wàn) 2～ 3萬(wàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 ?樓宇層高比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)高了 15厘米 ，空間感更強(qiáng)，間隔墻板比傳統(tǒng)磚墻薄了 3厘米，實(shí)用率更高； ?國(guó)際大師 定造交樓標(biāo)準(zhǔn)； ?采用預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)， 廳房無(wú)梁無(wú)柱 ； ?主人房 鋪設(shè)手織地毯，配智能座廁，豪華水力按摩浴缸，蒸汽浴室； ?投資 2億元 興建省一級(jí)學(xué)校 ——星河灣 ——加入定制意見的室內(nèi)精裝修 定制 STEP2： 小眾產(chǎn)品推介會(huì) 在樣板房正式開放前，提前舉辦小型高端產(chǎn)品推介會(huì)，深入滲透產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造品質(zhì)，提升客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知 通過對(duì) VIP客戶的誠(chéng)意度分類，按照誠(chéng)意度高低排序，分批邀約客戶參加推介會(huì)，制造高端圈層影響力，更多意見領(lǐng)袖的口碑傳播使得項(xiàng)目更多“老帶新”的上門客戶 ——加入定制意見的室內(nèi)精裝修 建議： 與營(yíng)銷相結(jié)合，制定精裝修標(biāo)準(zhǔn)的過程中與客戶保持密切的聯(lián)系。 60 —— 尊貴人性化的服務(wù) 翡翠物管 ——專屬禮賓司服務(wù) ——首席禮賓司選取 40歲左右，成熟、穩(wěn)重，親和的，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備豐富經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)物管經(jīng)理；禮賓員選取 25～ 35歲左右形象健康，嚴(yán)格培訓(xùn)的物管人員 ——為專屬安排的樓棟業(yè)主安排汽車接送，出行導(dǎo)游，代理洗車，訂票，保潔，行李寄存，餐飲定送，家居檢修，維護(hù)等 參照香港先進(jìn)物管模式，設(shè)立禮賓團(tuán)隊(duì)，包括一名首席禮賓司，以及專門負(fù)責(zé)每棟樓宇的兩名禮賓員，24小時(shí)為業(yè)主提供專屬禮賓服務(wù) 建議： 物管升級(jí)，打造深圳最專業(yè)的“專屬禮賓司服務(wù)”團(tuán)隊(duì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 深圳豪宅發(fā)展歷程： 觀瀾 梅林關(guān)口 東部 香蜜湖 華僑城 后海 蛇口 銀湖 蓮塘尾 南硅谷 改革開放三十年，深圳的豪宅歷經(jīng)多個(gè)階段，已經(jīng)形成了 “ 銀湖、香蜜湖、華僑城、梅林關(guān)口 ” 等 城市 +內(nèi)湖資源 的主流豪宅區(qū)，和 “ 東部、南硅谷、后海、蛇口 ” 等 濱海資源 的主流豪宅區(qū)。廊橋郡 體驗(yàn)點(diǎn)： 浪漫的場(chǎng)景 + 高貴的服務(wù) 金地 95 浪漫體驗(yàn)之 —— 影音體驗(yàn) 視覺、聽覺體驗(yàn)： 煽情的法國(guó)浪漫意境 立體環(huán)幕影音效果，浪漫的法國(guó)文化 +項(xiàng)目的打造理念。 兩會(huì) 中央政府：新國(guó)十條、地方政府問責(zé)制 地方政府：比中央政府還嚴(yán)厲的細(xì)則 政策 民生銀行：可承受房?jī)r(jià)下跌40%。 112 直面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 總建面 21萬(wàn) 熙龍山 曦城 觀園 品 牌 地 段 資 源 物業(yè)類型 產(chǎn)品打造 鴻榮源 招商 /華僑城 招商 龍坂“中央別墅區(qū)” 尖崗山純別墅區(qū) 觀瀾“橫坑水庫(kù)區(qū)” 山體資源 山水資源 近水庫(kù)資源 別墅 +高層 純別墅 別墅 +高層 主流打造 主流打造 主流打造 本項(xiàng)目 金地 親水庫(kù)資源 別墅