【正文】 112 直面競爭項目點(diǎn)對點(diǎn) —— 總建面 21萬 熙龍山 曦城 觀園 品 牌 地 段 資 源 物業(yè)類型 產(chǎn)品打造 鴻榮源 招商 /華僑城 招商 龍坂“中央別墅區(qū)” 尖崗山純別墅區(qū) 觀瀾“橫坑水庫區(qū)” 山體資源 山水資源 近水庫資源 別墅 +高層 純別墅 別墅 +高層 主流打造 主流打造 主流打造 本項目 金地 親水庫資源 別墅 +多層 重金打造 觀瀾“橫坑水庫區(qū)” 懿花園 規(guī) 模 觀瀾“橫坑水庫區(qū)” 近水庫資源 別墅 +高層 主流打造 和記黃埔 總建面 15萬 總建面 22萬 總建面 100萬 總建面 11萬 1 2 2 2 3 1 4 4 3 3 2 2 1 1 1 1 1 2 1 2 3 3 3 2 4 4 3 3 3 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 111 競爭項目分級 —— 直面競爭： ①熙龍山；②曦城 4期；③招商觀園；④和黃懿花園 （區(qū)域相近，產(chǎn)品類型相似，入市時間相近） 干擾競爭： ①關(guān)內(nèi)及龍坂片區(qū)其他豪宅項目（合正、水榭春天、龍岸、后海、蓮塘尾等項目） ②遠(yuǎn)郊資源別墅項目（棠樾等） ③區(qū)域內(nèi)的尾盤項目（水榭山、龍岸、十二橡樹等） （干擾競爭存在區(qū)域相差遠(yuǎn)、價值認(rèn)知相差較大、或者存量少等情況，僅僅對其自身區(qū)域及市場趨勢產(chǎn)生影響，對本項目不構(gòu)成直面威脅。 109 基本面分析 —— ?政策環(huán)境 ?市場競爭 ?目標(biāo)客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 108 世聯(lián)研究認(rèn)為， 2023年乃至隨后 12年市場的走勢，由中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的復(fù)雜環(huán)境、 GDP、房價的走勢、政策的波段調(diào)控以及市場自身的力量等多因素決定。 交通銀行：可承受房價下跌30%。 兩會 中央政府：新國十條、地方政府問責(zé)制 地方政府：比中央政府還嚴(yán)厲的細(xì)則 政策 民生銀行：可承受房價下跌40%。政府的決心大、措施具體、行動快，力度大、決不能忽視調(diào)控對市場產(chǎn)生的影響 我有決心，本屆政府仸期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位。 102 前提： 金地廊橋郡入市時將面臨怎樣的環(huán)境？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 100 對于客戶： 發(fā)自內(nèi)心的崇拜與尊敬，講誠信，不折騰，不逼定，贊嘆決策！ 客戶選房： 認(rèn)籌直接鎖定房號，不排隊，不抽簽； 客戶成交： 贊嘆客戶的購買決策，恭喜客戶； 客戶交談： 透徹專業(yè)講解 +認(rèn)真傾聽客戶的意見； 邀約客戶： 逢大事件進(jìn)行預(yù)約，平時盡量少“折騰”； 高貴體驗之 —— 銷售安排 本報告是嚴(yán)格保密的。 99 ?魔鬼手冊中所包含的話述： 《迎賓禮儀規(guī)范和統(tǒng)一話述》《法國文化講解話述》《金地企業(yè)長廊講解話述》《區(qū)域價值講解話述》《項目基本價值講解話述》《項目產(chǎn)品力打造講解話述》 《影視廳統(tǒng)一話述 》《樓體模型整體講解話述》《外立面講解話述》《小區(qū)規(guī)劃講解話述》《園林會所講解話述》《精裝修講解話述》《公共空間講解話述》《戶型講解話述》 瘋狂話術(shù)： 與其給客戶洗腦，不如先給自己洗腦！只有先感動自己，才能感動客戶！ 別墅銷售魔鬼手冊 復(fù)式銷售魔鬼手冊 多層銷售魔鬼手冊 成冊出品，銷售人員強(qiáng)制性記憶。 會所模型 算價區(qū) 項目沙盤 出口 入口 項目規(guī)劃沙盤 影音室 都市生活廣告 區(qū)域沙盤 （交通、發(fā)展前景） 樣板房 影音室 亮點(diǎn)介紹 企業(yè)品牌 展示館 影 音 室 VIP洽 談區(qū) 文化體驗 /休息等待區(qū) 文化體驗 /休息等待區(qū) 企業(yè)品牌展示館 影音室 模型講解區(qū) 材料展示區(qū) VIP洽談區(qū) 客戶體驗區(qū) +休息緩沖區(qū) 同時間區(qū)域內(nèi)僅 1批客戶 設(shè)臵卡座，保障私密 活動區(qū) 模型 展示區(qū) 各區(qū)域相互獨(dú)立，最大限度保障私密性和專屬性。 現(xiàn)場預(yù)約分流，從 “一對一” 到 “多對一” 服務(wù) 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 95 浪漫體驗之 —— 影音體驗 視覺、聽覺體驗： 煽情的法國浪漫意境 立體環(huán)幕影音效果，浪漫的法國文化 +項目的打造理念。 93 經(jīng)典案例：湯臣一品 Versace Home at Tomson Riviera —— 亞洲首個全實景范思哲品牌樣板房 面積： 900平米； 造價： 2500萬 浪漫體驗之 —— 樣板房 奢侈品主題樣板房： 頂級奢侈品展場 本報告是嚴(yán)格保密的。此后，昆庭 (Christofle) 就被喻為“皇室御用供應(yīng)商”。 菲力普 (King LouisPhilippe) 是昆庭 (Christofle) 第一位負(fù)有聲望的客人。 91 浪漫體驗之 —— 吧臺器皿 頂級奢侈品用具： 奢侈品浪漫體驗 法國昆庭（ Christofle）銀器 范思哲（ Vesace） 全套瓷器 + 品牌建議： 本報告是嚴(yán)格保密的。 89 浪漫體驗之 —— 湖 親水體驗： 浪漫情調(diào)的包裝 +天鵝棲息的湖面 清澈見底的水質(zhì)、湖岸區(qū)鮮花營造浪漫氛圍 本報告是嚴(yán)格保密的。 “美輪美奐的場景” + “實實在在的體驗” 導(dǎo)向 本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科系 —— 建筑文化 華潤 —— 城市文化 ?通過頂級城市地段的 綜合體運(yùn)營 打造 城市頂級地標(biāo) 。廊橋郡 體驗點(diǎn)： 浪漫的場景 + 高貴的服務(wù) 金地 85 擁有數(shù)量眾多的世界頂級奢侈品牌， 引領(lǐng)著潮流，享受著宮廷貴族般的體驗 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?法國的宗教氣氛，法國的繪畫、雕塑、音樂和建筑，法國的哲學(xué)、文學(xué)和美學(xué)，法國的葡萄酒、香水和時裝，法國的“自由、平等、博愛”以及敢于創(chuàng)新的精神，無一不是它豐富而充滿魅力的文化之組成部分。 84 怡然自得的文化氣息 著稱于世的浪漫風(fēng)情 ?浪漫情調(diào)彌漫在大街小巷的咖啡館、餐館里以及各式各樣的品牌店里。 83 金地 廊橋郡 營銷實施 看世聯(lián)如何做豪宅？ 本報告是嚴(yán)格保密的。廊橋郡 橋，道出了項目的位置； 橋，蘊(yùn)含了浪漫的情調(diào)； 橋，凸顯了項目的資源； 橋，背后有著眾多感人的小故事 …… 本報告是嚴(yán)格保密的。 76 本項目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 價值梳理： 服務(wù) 地段 資源 產(chǎn)品 城市中軸最大規(guī)模原生態(tài)濱湖居住區(qū) 區(qū)域內(nèi)唯一零距離親近水資源的豪宅社區(qū) 國際影響力的休閑之都 國際影響力的文化之都 提供尊貴、安全、便利的專屬禮賓司服務(wù) 首席專家顧問團(tuán)隊打造人性化社區(qū) 純法式風(fēng)格打造的大規(guī)?！叭兔芏仁麉^(qū)” “五重”園林景觀設(shè)計，貴族符號 深圳新中心的后花園，新興富人區(qū) 精細(xì)化全石材立面，重金打造公共空間 最前沿、科技的配備，如直飲水等 4000元 /平米高標(biāo)準(zhǔn)定制化精裝修 明星團(tuán)隊全程把控，保證工藝與質(zhì)量 頂級餐飲、休閑配套配置 2023，產(chǎn)品力豪宅領(lǐng)導(dǎo)者！ 市場刺破點(diǎn) 市場基礎(chǔ) 本報告是嚴(yán)格保密的。 75 區(qū)域定義： 觀瀾，深圳下一個富人區(qū)！ “觀瀾” 橫坑水 庫片區(qū) 以具有國際化影響力的名字“觀瀾”命名橫坑水庫片區(qū)，彰顯非凡氣勢，國際化氣息濃郁。 74 深圳豪宅發(fā)展歷程： 觀瀾 梅林關(guān)口 東部 香蜜湖 華僑城 后海 蛇口 銀湖 蓮塘尾 南硅谷 改革開放三十年，深圳的豪宅歷經(jīng)多個階段，已經(jīng)形成了 “銀湖、香蜜湖、華僑城、梅林關(guān)口” 等 城市 +內(nèi)湖資源 的主流豪宅區(qū)，和 “東部、南硅谷、后海、蛇口” 等 濱海資源 的主流豪宅區(qū)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 70 房地產(chǎn)發(fā)展視角： 觀瀾 =新興豪宅區(qū) 招商 金地 城建 和黃 “四大天王”合力打造百萬平米深圳低密度豪宅新區(qū) 項目 金地項目 招商項目 和黃項目 城建項目 建筑面積 容積率 產(chǎn)品類型 別墅、疊拼、多層 別墅、小高層、高層 別墅、 多層、小高層 別墅、高層、超高層 觀瀾片區(qū)規(guī)劃整體容積率為 ~，低于農(nóng)科、香蜜湖、紅樹灣等片區(qū)，是深圳除生態(tài)控制區(qū)以外，容積率最低的片區(qū)之一！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 福田中心區(qū) 龍華 坂田 ?建設(shè)山水交融，傳統(tǒng)與現(xiàn)代文化有機(jī)結(jié)合的 生態(tài)、文化新區(qū) 發(fā)展目標(biāo) ?以商貿(mào)、行政、文化、教育和 居住 為主的觀瀾綜合服務(wù)中心區(qū)。 原創(chuàng)版畫基地 觀瀾瓷谷 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 全國視角： 觀瀾 =國際影響力的文化之都 打造時尚休閑和藝術(shù)體驗功能的開放型版畫產(chǎn)業(yè)基地，兩年一屆的國際版畫雙年展使觀瀾國際影響力日益提升 觀瀾瓷谷將陶瓷文化、人才、產(chǎn)業(yè)三者合一，打造世界級的陶瓷品牌總部基地。 全國視角： 觀瀾 =國際影響力的休閑之都 觀瀾高爾夫球會 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 本項目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn) —— 地段： 10個世界錦標(biāo)級球場， 世界第一大的規(guī)模 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 提供私人管家定制服務(wù)咨詢，即時溝通業(yè)主對物管的升級需求。 顧問團(tuán)隊定期到社區(qū)一次，集中解決業(yè)主需求 特設(shè)專家顧問團(tuán)隊 提供可選定制化庭院精裝修，并免費(fèi)提供庭院裝修咨詢。 本報告是嚴(yán)格保密的。 同時為每位業(yè)主建立一個長期的醫(yī)療健康檔案，邀請定期跟蹤分析，并上門為業(yè)主進(jìn)行診療服務(wù)。如果有自己的菜園，就沖著這一點(diǎn)就很讓人心動！” 深訪客戶語錄 2： “不是經(jīng)常在家吃飯，但周末會在家吃，有朋友來了，要加幾個菜，買菜一定要很方便！如果賣的都是嚴(yán)格質(zhì)檢的蔬菜，會讓人特別安心！” 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 華潤 OLE無公害超市送菜服務(wù) 建議： 與“高檔、健康、便利”的無公害超市合作，由物管統(tǒng)一預(yù)訂，送貨上門，為業(yè)主貼心服務(wù)。 組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理 ( 1 )物業(yè)部 ( 3 8 ) 車場 ( 7 ) 住宅部 ( 6 2 ) 發(fā)展部辦公室 ( 7 ) 工部組 ( 1 2 ) 行動組 ( 7 ) 行動組 ( 1 2 )物業(yè)主任 ( 4 )高經(jīng)文員 ( 2 )辦公室助理 ( 1 )工程服務(wù)助理經(jīng)理 ( 1 )高級客戶服務(wù)主任 客戶服務(wù)主任行動組 ( 7 )客戶服務(wù)助理 ( 7 )行動組 ( 1 5 ) 行動組 ( 2 1 )客戶服務(wù)助理 ( 1 5 ) 首席禮賓司 ( 1 )高組禮賓員 ( 3 )高級工程主任 ( 1 )工程主任 (高級技工 ( 1 )技工 (8客戶服務(wù)主任助理客戶服務(wù)主任高級客戶服務(wù)助理形象崗 ( 3 )會所 ( 2 6 )會所經(jīng)理 ( 1 )助理會所主任 ( 1 )高級文員 ( 1 )會所主任 ( 1 )會所助理 ( 6 ) 主廚 ( 1 ) 領(lǐng)班 ( 1 )救生員 ( 6 ) 廚師 ( 4 )幫廚 ( 1 )禮賓員 ( 1 7 )服務(wù)員 ( 3 )物業(yè)經(jīng)理物業(yè)部 車場 住宅部 發(fā)展部辦公室 工部組 行動組 行動組物業(yè)主任高經(jīng)文員辦公室助理工程服務(wù)助理經(jīng)理 高級客戶服務(wù)主任 客戶服務(wù)主任行動組客戶服務(wù)助理行動組 行動組客戶服務(wù)助理 首席禮賓司高組禮賓員高級工程主任工程主任高級技工技工客戶服務(wù)主任助理客戶服務(wù)主任高級客戶服務(wù)助理形象崗會所會所經(jīng)理助理會所主任高級文員會所主任會所助理 主廚 領(lǐng)班救生員 廚師幫廚禮賓員服務(wù)員總?cè)藬?shù)： 13 9 人多層級禮賓人員設(shè)置，提供 24小時工作、生活、游玩等全方位體貼服務(wù) 組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理 (1 )物業(yè)部 (3 8 ) 車場 (7 ) 住宅部 (6 2 ) 發(fā)展部辦公室 (7 ) 工部組 (1 2 ) 行動組 (7 ) 行動組 (1 2 )物業(yè)主任 (4 )高經(jīng)文員 (2 )辦公室助理 (1 )工程服務(wù)助理經(jīng)理 (1 )高級客戶服務(wù)主任 客戶服務(wù)主任行動組 (7 )客戶服務(wù)助理 (7 )行動組 (1 5 ) 行動組 (2 1 )客戶服務(wù)助理 (1 5 )首席禮賓司 (1 )高組禮賓員 (3 )高級工程主任 (1 )工程主任 (高級技工 (1 )技工 (8客戶服務(wù)主任助理客戶服務(wù)主任高級客戶服務(wù)助理形象崗 (3 )會所 (2 6 )會所經(jīng)理 (1 )助理會所主任 (1 )高級文員 (1 )會所主任 (1 )會所助理 (6 ) 主廚 (1 ) 領(lǐng)班 (1 )救生員 (