【正文】 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年至今 ， 隨著正龍豪園 、 聚龍灣項(xiàng)目的推出 ， 房地產(chǎn)市場開始升溫 。 9 94年隨著全國房地產(chǎn)建設(shè)的高潮 ， 石龍鎮(zhèn)土地大量出讓 ， 眾多的市政工程項(xiàng)目完工并投入使用 ， 房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出 。 024681012142023 2023 2023 2023 2023 20230%20%40%60%80%100%全年固定資產(chǎn)投資 增長率單位：億元 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司以高水平的開發(fā)及多元化的產(chǎn)品啟動兩個大項(xiàng)目，引發(fā)內(nèi)需，房地產(chǎn)市場開始迅速升溫 ?2023年以前 ， 固定資產(chǎn)投資增長均為負(fù)數(shù) ， 房地產(chǎn)市場幾乎沒有較大的發(fā)展 ，市場均以一些小盤開發(fā)為主 。 快速的經(jīng)濟(jì)增長及居民較高的消費(fèi)力構(gòu)成了對房地產(chǎn)的潛在需求 ?利用外資額從 2023年開始迅速增長 ， 外資的大量進(jìn)入給石龍帶來了充足的生產(chǎn)性資金 ， 石龍經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展； ?GDP經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持 16％ 以上的年增長率 ， 內(nèi)在的消費(fèi)驅(qū)動力強(qiáng)勁； ?2023年石龍居民儲蓄存款 ， 人均存款超過 9萬元 。 ?城鎮(zhèn)面積 ：全鎮(zhèn)總面積 ㎡，其中陸地面積 ㎡ ?人口 ：至 2023年底，共 ，其中常住人口 ，外來人口 ；海外華僑、港澳臺同胞 2萬多人分布于世界各地。 發(fā)展模式：以政府 +市政廣場 +住宅新區(qū) +新興工業(yè)為龍頭拉動新區(qū)發(fā)展 ?自然條件 ：位于東莞市東北部，東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個部分，呈“工”字形。 ?地產(chǎn)發(fā)展歷程： 從 2023年開始突然增速，一直都存在一定自建房的傳統(tǒng)影響。 ?交通區(qū)位： 石龍鎮(zhèn)至莞城車程約 20分鐘；距莞深高速公路約 ，距廣汕公路約 13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密。 世紀(jì)濱江 4 東莞常平 〃 金凱水都 案例選取原則 人口規(guī)模相當(dāng)，具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐； 鎮(zhèn)區(qū)新區(qū) /非成熟區(qū)域； 中大規(guī)模中高密度樓盤； 研究目的： 1. 研究鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)不同發(fā)展階段的特點(diǎn) 2. 研究鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)或非成熟區(qū)域類似項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn) 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 80 4 鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目案例研究 81 本報告是嚴(yán)格保密的。的 沒賣出去之外，其余全部銷售一空。左右。左右，因此供應(yīng)總戶數(shù)不超過一千套； ? 產(chǎn)品以小高層和高層為主，受當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣，戶型面積普遍偏大，一般三房 130～ 180m178。 塘下房地產(chǎn)市場研究總結(jié) 供應(yīng)層面 ? 土地供應(yīng)不足，尤其是住宅用地供應(yīng)嚴(yán)重不足，未來每年供應(yīng)不超過 100畝，形成短缺供應(yīng)； ?塘下每年商品房供應(yīng)量在 5萬 m178。 客戶特征 1. 客戶群體除了本地私營業(yè)主和政府公務(wù)員外，還有部分華僑和周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，主要是本地私營業(yè)主和政府公務(wù)員兩大群體； 2. 主流客戶群體多居住在自建房中，少部分人在塘下購買了商品房，公務(wù)員群體部分居住在瑞安； 3. 私營業(yè)主對價格感知在于單價，有沒有升值的空間，買不買是值不值的問題，對總價的感知較弱； 4. 普遍都有在外地臵業(yè)的經(jīng)歷，但實(shí)際上對好房子是什么樣的沒有明確概念，易于受引導(dǎo)。 塘下客戶需求分析小結(jié) —— 居住環(huán)境的改善、更加安全的、便利的生活是他們迫切的需求，客戶對什么是好產(chǎn)品沒有清晰界定，完全取決于外在的感知，“外豪”是其對好房子的理解，屬于典型引導(dǎo)型市場 需求特征 1. 私營業(yè)主較多家庭有兩個子女，需求建筑面積在 150m178。 層級 要素分解 關(guān)注程度 城市 ?身份的及階層的提升 ?未來良好的發(fā)展前景 ?物業(yè)升值 、 保值有保證 環(huán)境 ?良好的社區(qū)環(huán)境與形象 ， 適宜居住 ?完善的配套及物管生活方便 產(chǎn)品本身 ?建筑普遍洋氣 、 大方 ， 提升身份標(biāo)識感 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)更合理 ， 居住更加舒適 客戶分析 77 本報告是嚴(yán)格保密的。 對環(huán)境的關(guān)注是第一層級的延伸 。 ?客戶關(guān)注的第一層級是 “ 城市 ” ——城市的快速變遷和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長 ， 使客戶對自身居住環(huán)境及身份有一種被認(rèn)同的渴望和展示 ， 而居住在高檔社區(qū)有助于這種形象的提升 。 第二居所＋關(guān)系維系＋投資 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 150～ 200m178。以上；三房以上；多層 、 小高層；社區(qū)空間大 ， 健身設(shè)施齊全 ，要有教育配套 ， 有購物場所；單價一萬以內(nèi) ，人車分流 ， 車位充足 ， 朝向好 。 平面 160m178。以上；四房以上；健身設(shè)施齊全 ， 具有智能保安系統(tǒng) ， 有購物場所；居住者素質(zhì)高 ，外立面簡樸 ， 建材要高檔 、 耐舊 。以上；復(fù)式 250m178。 離工廠近＋改善居住環(huán)境 大工廠主 企業(yè)已經(jīng)建立知名的品牌 ， 企業(yè)逐步向集團(tuán)化方向發(fā)展 ， 有上市的訴求；消費(fèi)多為應(yīng)酬 ， 但消費(fèi)能力強(qiáng)；重視小孩教育 。 建筑面積 180m178。左右；三房； 10層～ 20層；景觀 、綠化要好 ， 要有教育配套；大門要?dú)馀?， 室內(nèi)帶裝修 ， 物業(yè)管理要好 。 客戶群體 客戶特征 置業(yè)需求 核心驅(qū)動力 小規(guī)模企業(yè)主 有自己經(jīng)營的產(chǎn)業(yè) ， 規(guī)模不大 ， 能夠適應(yīng)市場的發(fā)展 ， 做中下游配套產(chǎn)業(yè)；消費(fèi)意愿一般 。 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 劉女士，仙巖人 ?鎮(zhèn)外客戶的臵業(yè)需求： ? 面積： 150～ 200平方米之間 ?戶型： 三房以上 ?物業(yè)類型： 多層 、 小高層 、 高層 ?配套： 景觀 、 綠化要好 ，社區(qū)空間大 ， 會所設(shè)施齊全； ?其他需求： 需要高品質(zhì)物業(yè)管理 ， 客廳要大 。 時代廣場的購房者中有 20％的是華僑，這一群體也是本項(xiàng)目的潛在客戶；由于塘下經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)俗的輻射作用，其周邊鎮(zhèn)區(qū)如仙巖等地的人也可能在塘下臵業(yè) 私營業(yè)主 政府公務(wù)員 華僑 周邊鎮(zhèn)區(qū)人 ? 個人情況： 家住仙巖下里，在瑞安有過一次購房經(jīng)歷； ? 臵業(yè)需求： 選擇高層 170㎡以上三房，廳要大 ? 臵業(yè)考慮因素： 樓間距要寬，會所配套要齊全，最好有游泳池；如果物業(yè)管理品質(zhì)好的話，可以接受適當(dāng)較高的物業(yè)管理費(fèi)。 ?塘下政府公務(wù)員的臵業(yè)需求： ? 面積： 平面 160平方米以上；復(fù)式 200平方米以上 ?戶型： 三房以上 ?物業(yè)類型： 多層 、 小高層 ?配套： 景觀 、 綠化要好 ， 社區(qū)空間大 ， 健身設(shè)施齊全 ，要有教育配套 ， 有購物場所 ?其他需求： 單價一萬以下 ，人車分流 ， 車位充足 ， 朝向好 。之間，朝向好，采光充足，有車位，單價在 1萬元以內(nèi)的。 ? 臵業(yè)需求： 理想的房子應(yīng)該是在 160 m178。 ? 臵業(yè)考慮因素： 以后設(shè)計(jì)的房子要適應(yīng)潮流，實(shí)行人車分流。 政府公務(wù)員因?yàn)檎莆找欢ǖ馁Y源，很容易拿到計(jì)劃票進(jìn)行倒賣交易，或出售或自住長期投資 私營業(yè)主 政府公務(wù)員 華僑 周邊鎮(zhèn)區(qū)人 鎮(zhèn)人大常委會工作人員邵先生 ? 個人情況： 我的小孩今年在瑞安讀書，因此我在尚水名都里買了房。 大工廠主因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對住宅的檔次要求更高，追求高端的品位和身份的象征 私營業(yè)主 政府公務(wù)員 華僑 周邊鎮(zhèn)區(qū)人 ?塘下大工廠主的臵業(yè)需求： ? 面積： 平面 180平方米以上；復(fù)式 250平方米以上；別墅 300平方米以上 ?戶型： 四房以上 ?物業(yè)類型： 別墅 、 復(fù)式 、 大平面戶型 ?配套： 景觀 、 綠化要好 ， 社區(qū)空間大 ， 健身設(shè)施齊全 ， 要有教育配套 ， 具有智能保安系統(tǒng) ， 有購物場所 ?其他需求： 別墅多一點(diǎn) ， 居住者素質(zhì)高 ， 外立面簡樸 ， 建材要高檔 、 耐舊 ， 東南朝向 。左右，總價 300萬元以內(nèi)的可以接受。較合適 ? 認(rèn)為塘下房價不宜過高，塘下在人們心目中是鄉(xiāng)下，大環(huán)境不好，建議價格不能太高，高層 8000元 / m178。的實(shí)用面積；四、車位要充足，每戶至少有一個車位；五、買樓時，覺得模型好的，房子也是好的。塘下沒有別墅，而別墅最能象征身分、體現(xiàn)層次； ? 鳳凰山的墳地略有影響，有些人可能會請人看風(fēng)水； ? 道路交通需要改善。 ? 臵業(yè)考慮因素： 喜歡朝東南方向；安靜、綠化環(huán)境好的封閉式小區(qū)；外立面顏色較淺； ? 安全保障非常重要；要有好的保安隊(duì)伍，高科技的保安系統(tǒng)和設(shè)備，例如指紋密碼鎖； ? 兩邊要有下水渠道，停車場要及時清洗，最好能有自動噴水洗車； ? 會所配套：健身房、咖啡廳、游泳池、乒乓球、羽毛球、臺球；房子門前要有院子、大面積綠化、噴水景觀等。 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 臵業(yè)需求： 躍層或別墅都可以考慮，面積要在300 m178。 ? 我愛好打羽毛球，會所要有羽毛球、乒乓球、健身房、游泳池等運(yùn)動健身設(shè)備，不需要網(wǎng)球場。我對社區(qū)的檔次和居住的人群要求較高，希望都是高素質(zhì)的人群。 ? 臵業(yè)考慮因素： 我本人喜歡安靜，因此喜歡清靜的社區(qū)。的寫字樓，在武漢汽配城有 300 m178。 大工廠主 浙江環(huán)球?yàn)V清器有限公司董事長劉先生 ? 個人情況： 我現(xiàn)在住在塘下的自建房里， 5間 8層樓的房子，住在塘下就是為了方便工作。綠化要多，環(huán)境要好；教育配套；購物買菜配套（愿意在家吃飯）；抽簽選房會比較公平。 ?塘下中等規(guī)模企業(yè)主的共同特征： ? 企業(yè)逐步發(fā)展成熟 ， 具備規(guī)模生產(chǎn)能力 ， 看好汽摩配市場的未來發(fā)展 ?100%有私家車 ? 消費(fèi)較單調(diào) ， 喜歡運(yùn)動 ，購物 ， 出門旅游 ， 消費(fèi)意愿強(qiáng)烈 ? 對小孩的教育很重視 ， 大部分把孩子送到瑞安讀書 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 中等規(guī)模企業(yè)主具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在購房時已不太關(guān)注價格，更多的考慮房子的舒適性和高品質(zhì)。物業(yè)費(fèi)我是不在乎的，最重要的是要安全，管理要好。 ? 塘下那邊就是教育配套差了一些，孩子上學(xué)還是要到瑞安這邊來上。 ? 我買房子都是買 10層以上的， 10層以下的不考慮。 ? 買時代廣場我看中它三點(diǎn)，一是購物方便，二是鬧區(qū)，三是大開發(fā)商的品牌。 奧康鞋店老板，兩家店鋪，丈夫是汽摩配廠老板 ? 購房時考慮的因素： 我買房子看中開發(fā)商的實(shí)力，感覺大的開發(fā)商做的房子就是有品質(zhì)的，能升值的。有車不太關(guān)注購物環(huán)境。 ? 希望能配備 2個車位。去看過南甌景園，外表看起來很漂亮，其實(shí)檔次不高。如果是氣派的別墅，也會考慮買。還是覺得小了點(diǎn)。 ? 臵業(yè)需求： 喜歡復(fù)式的房子，面積在 300m178。我們是塘下人，工廠在塘下。 ?塘下小規(guī)模企業(yè)主的共同特征： ? 有自己經(jīng)營的產(chǎn)業(yè) ， 規(guī)模不大 ， 能夠適應(yīng)市場的發(fā)展 ，做中下游配套產(chǎn)業(yè) ? 70%有私家車 ? 消費(fèi)較單調(diào) ， 喜歡打麻將 ，消費(fèi)意愿一般 ? 很重視教育 ， 很多人從小就將小孩送到瑞安等學(xué)校接受教育 ， 在瑞安買房也是為了孩子的教育 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 小規(guī)模企業(yè)主買房多以自住為主，兼有投資功能，若價格太高可能打消其中一部分人的購房意愿。 ? 臵業(yè)考慮因素： 帶入戶花園的會喜歡；交通要方便，喜歡東面朝向，綠化要多，樓間的空間要大，建筑材料要高檔，氣派，耐舊； ? 比較看重教育、學(xué)校； ? 社區(qū)配套要好，最好有游泳池； ? 為了要有大空間感，小區(qū)寧可要少建一棟樓； ? 臵業(yè)需求： 如果再購房，考慮多層，高層的等電梯太麻煩；而且買 3樓，建筑面積 160180平方米。 ? 臵業(yè)需求： 要買的話買個三房一廳的 100多的三房就可以了， 150左右用起來差不多了就夠了，太小了不舒服。建別墅劃不來，地貴。喜歡平面房子，住高層，帶裝修最好。 ? 臵業(yè)需求： 喜歡 150～180 m178。在與親朋好友去上海購房時整個團(tuán)隊(duì)購買了 13套房子。一套面積 130多m178。 根據(jù)身份的不同，我們將塘下購房群體分為 4大類： 客戶需求分析 1 私營業(yè)主 2 政府公務(wù)員 仙巖等周邊鎮(zhèn)區(qū)生意人 4 3 華僑 I. 小規(guī)模企業(yè)主 II. 中等規(guī)模企業(yè)主 III. 大工廠主 66 本報告是嚴(yán)格保密的。計(jì)，汽摩配企業(yè)主總需求量為 60萬 m178。則總需求量為 m178。 ?塘下 2023年住宅供應(yīng)量是 5萬 m178。 宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域規(guī)劃研究 3 市場背景研究 房地產(chǎn)市場研究 市場供應(yīng)研究 市場需求研究 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 行為： 未來幾年政府急缺建設(shè)資金，只有通過大量出售土地來獲得所需資金； 影響： 大量土地的出讓預(yù)示著未來供應(yīng)量的增多，將會形成一定競爭。 潛在的競爭：沿塘下大道地塊屬于村民所有，該部分地塊是中心區(qū)目前最具備開發(fā)條件的，存在出讓給開發(fā)商進(jìn)入商品房市場的可能；但還建部分與商品房存