【正文】 感謝您的下載觀看專(zhuān) 家告 訴。uttemporNullafringillanullablandit,idelit.consectetursitipsum上午 3:1520231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。3:15:2503:15:252320231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。上午 一月 2103:15January 一月 20233:15:25 2323,勝人者有力，自勝者強(qiáng)。23, 03:15:2503:15:2503:15Saturday,AM1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 03:15:2503:15:2503:151/23/202323, 一月 21一月 21Saturday,上午 3:1520231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。3:15:2503:15:252320231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。上午 一月 2103:15January 一月 上午 03:15:25一月 211楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。一月 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 2103:15:2503:15:25January23, 03:15:2503:15:2503:15Saturday,AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 03:15:2503:15:2503:151/23/202323, 一月 21一月 21Saturday,上午 3:1520231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。3:15:2503:15:252320231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。上午 一月 2103:15January 一月 上午 03:15:25一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。一月 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 21一月 2103:15:2503:15:25January23, 03:15:2503:15:2503:15Saturday,AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 03:15:2503:15:2503:151/23/202323, 一月 21一月 21Saturday,具體費(fèi)用明細(xì)詳見(jiàn)附件 《 保利香檳國(guó)際 2023年度媒體預(yù)算表 》PART3:2023年度推廣費(fèi)用預(yù)算PART4:附圈層營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)渠道 —— 圈層營(yíng)銷(xiāo) 專(zhuān)題——THANKS——感謝聆聽(tīng)！策源機(jī)構(gòu) 草地養(yǎng)生瑜伽聞 香 識(shí) 女人，品牌香氛展小小 書(shū) 畫(huà)家之香檳專(zhuān)場(chǎng) 展 覽★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCARD邀請(qǐng)卡 Art Time優(yōu) 雅 藝術(shù) 季小小音 樂(lè) 家之香檳 音 樂(lè) 會(huì)仲夏音 樂(lè) 夜 電 影人生 風(fēng) 水 講 座等q關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)重要營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)樣板房揭幕 春季房展會(huì) 秋季房展會(huì) 圣誕 PARTY年終客戶(hù)答謝★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCARD邀請(qǐng)卡 ★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCARD邀請(qǐng)卡 香檳文化之旅香檳分類(lèi)、講解、釀造工藝品鑒會(huì)香檳之夜假面舞會(huì)草地上的浪漫香檳 PARTYChampagne Time花 藝 、茶道， 優(yōu) 雅生活 show法式浪漫糕點(diǎn) DIY小小舞蹈家之香 檳 舞蹈 show系列 專(zhuān)場(chǎng) 水 邊 音 樂(lè) 會(huì)專(zhuān)場(chǎng) 水 邊 露天 經(jīng) 典 電 影草地上的香 檳 PARTYArt Time優(yōu) 雅 藝術(shù) 季浪漫的香 檳 —— 女人的香 檳香 檳 酒起源、分 類(lèi) 及品牌香 檳 品 鑒11年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 12年 1月q工程節(jié)點(diǎn)q營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)q銷(xiāo)售階段 首批推盤(pán)（原定年前推） 上半年一期產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)期4月中下旬樣板房開(kāi)放年后 3月初：89樓5月： 37樓隔月加推 6樓下半年二期產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)期7月： 195平米中央景觀王座 4樓10月二期131415推售9月：二期 112樓上市PART2:2023年度營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏鋪排9月 二期房源具備預(yù)售條件持續(xù)銷(xiāo)售期q活動(dòng)主題及舉例Champagne Time客戶(hù)憑邀請(qǐng)卡到現(xiàn)場(chǎng)參加活動(dòng)，可蓋有香檳印章，活動(dòng)結(jié)束給到相應(yīng)的紀(jì)念品。而給客戶(hù)的邀請(qǐng)，是一張精美的POSTCARD。如夏季的冷飲，接待時(shí)間延長(zhǎng)等；冬季的暖飲和暖心禮物等，讓客戶(hù)和業(yè)主，不自覺(jué)形成周末有事沒(méi)事都可以來(lái)保利坐坐，來(lái)參加參加活動(dòng)，提前感受保利生活。業(yè)主故事之五：從同行轉(zhuǎn)變成業(yè)主業(yè)主故事之六：有多少理由讓我們說(shuō)服自己…………B： 活動(dòng)推廣 線 —— 深入展示 生活★ 定期的現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)活動(dòng)沙龍：全年度以大的活動(dòng)主題貫穿。對(duì)不完美說(shuō)不，對(duì)妥協(xié)說(shuō)絕不眾口傳揚(yáng)之保利香檳業(yè)主故事之一：是湖打動(dòng)了我，還是是香檳業(yè)主故事之三：國(guó)外歸來(lái)的有緣人。軍旅央企的執(zhí)行力：速度之下的品質(zhì)細(xì)節(jié) 2萬(wàn)平米示范區(qū)大手筆 “四季酒店 ”搬進(jìn)保利香檳國(guó)際 解密香檳成功背后軟文、炒作、細(xì)節(jié)故事：層層深入，不斷整理更新，并收集、深化到項(xiàng)目說(shuō)辭和故事中A，媒體推廣線 —— 炒作保利的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)在標(biāo)準(zhǔn)之上2023年 910月，二期重新包裝形成下半年度主訴求2023年 1011月，差異化精裝產(chǎn)品推出吸引年末市場(chǎng)熱度，搭售余房11年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 12年 1月q工程節(jié)點(diǎn)q營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)q銷(xiāo)售階段 首批推盤(pán)（原定年前推） 上半年一期產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)期4月中下旬樣板房開(kāi)放年后 3月初：89樓5月： 37樓隔月加推 6樓下半年二期產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)期7月： 195平米中央景觀王座 4樓10月二期131415推售9月：二期 112樓上市PART2:2023年度營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏鋪排9月 二期房源具備預(yù)售條件持續(xù)銷(xiāo)售期q層層深入的品質(zhì)故事q持續(xù)制造階段市場(chǎng)焦點(diǎn)2023全城熱戀， 2023保利持續(xù)領(lǐng)航無(wú)錫差異化產(chǎn)品： 部分精裝修產(chǎn)品供應(yīng)。戶(hù)型落點(diǎn) ： 增加中小戶(hù)型的比例（ 90、 115120） ，擴(kuò)大客戶(hù)層，兼顧去化速度。全新包裝 ：保利香檳國(guó)際 2期升級(jí)作品 ■ 配合現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠和老帶新獎(jiǎng)勵(lì)措施，促進(jìn)一期庫(kù)存的清空。第三階段2023年 7—8 月具體舉措：■ 4 樓針對(duì)性包裝、說(shuō)辭、特殊銷(xiāo)售資料，重點(diǎn)推介■ 媒體以針對(duì)性的高端客戶(hù)渠道為主，目標(biāo)客戶(hù) DM、短信，重點(diǎn)小區(qū)寫(xiě)字樓框架覆蓋。目的：1. 集中出貨之后， 78月拿出一期中景觀位置最好的中央景觀樓王4樓，作為壓軸珍藏房源上市，刺激市場(chǎng)興奮點(diǎn)。第三波： “保利的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)在標(biāo)準(zhǔn)之上 ”深入細(xì)節(jié)，一個(gè)個(gè)故事以小見(jiàn)大，保利品質(zhì)更深入人心。保利的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)在標(biāo)準(zhǔn)之上?？床灰?jiàn)的 20cm。第二波： “香檳，為超越平凡而來(lái) ”跨版軟 +硬，結(jié)合樣板房揭幕，邀請(qǐng)更多客戶(hù)至現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)畫(huà)面表現(xiàn)系列一畫(huà)面表現(xiàn)系列二畫(huà)面表現(xiàn)系列一畫(huà)面表現(xiàn)系列二一塊石頭的 1000多公里。房展會(huì)高調(diào)亮相，宣告保利產(chǎn)品力及推售信息；線下 DM、短信、夾報(bào)等渠道，深入闡述產(chǎn)品細(xì)節(jié)大多豪宅也不過(guò)如此？請(qǐng)來(lái)保利香檳國(guó)際看一看！當(dāng)您看過(guò)全城所有房子，再來(lái)保利香檳國(guó)際坐一坐！你可以欣賞廣告？但最好還是親臨鑒賞！香檳，為超越平凡而來(lái)。第二階段2023年 4—6 月具體舉措：■ 樣板房揭幕、現(xiàn)場(chǎng)展示細(xì)節(jié)調(diào)整、深化現(xiàn)場(chǎng)包裝體驗(yàn)配合動(dòng)線、包裝、說(shuō)辭等，全方位傳達(dá)品質(zhì)細(xì)節(jié)；而軟性服務(wù)提升則加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)生活、對(duì)服務(wù)的體驗(yàn)感。目的：1. 利用傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季和樣板房展示契機(jī)，集中推售（結(jié)合樣板房展示戶(hù)型）、集中出貨，形成上半年銷(xiāo)售高峰。第一波： 2023，保利地產(chǎn)，持續(xù)領(lǐng)航無(wú)錫。為什么在過(guò)去 5個(gè)月，她一直是市場(chǎng)主角？什么樣的房子，能保持如此長(zhǎng)久熱銷(xiāo)？什么是 2023年底，無(wú)錫市場(chǎng)最熱門(mén)話題？答案就在保利香檳國(guó)際?！?媒體策略：老客戶(hù)回訪追蹤、 DM短信等小眾通路為主。從 2023年 10月 ——2023 年 3月，保利香檳國(guó)際一直是市場(chǎng)的主角。第一階段2023年 3月具體舉措：■ 1 月中 510推盤(pán)，年后 3月初 89推盤(pán)（預(yù)售證原因）年前相對(duì)較長(zhǎng)的蓄客時(shí)間 +前期積累，三次推盤(pán)保證每次熱銷(xiāo)。目的：1. 昭示市場(chǎng)： 2023下半年，保利香檳是無(wú)錫市場(chǎng)主角； 2023年，保利將持續(xù)領(lǐng)航無(wú)錫。 延續(xù) 10年底市場(chǎng)熱度， 11年重新聚焦樣板房揭幕，市場(chǎng)旺季集中推盤(pán)?！?媒體炒作 —— 深入細(xì)節(jié)、深入故事：除廣告和說(shuō)辭外，網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、論壇等媒體炒作，都可以以系列性報(bào)道、報(bào)告文學(xué)、或?qū)ｎ}的方式，以更大篇幅、更深入全面的方式，解讀品質(zhì)細(xì)節(jié)故事，建立項(xiàng)目的產(chǎn)品口碑。★ 現(xiàn)場(chǎng) —— 全面展示產(chǎn)品力：售樓處、示范區(qū)進(jìn)行細(xì)節(jié)的深化與調(diào)整，加以明年 4月樣板房的呈現(xiàn)，在展示層面提升到一個(gè)新的檔次，超越周邊其他項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感?？蛻?hù)維系是圈層營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)；越到后期收效越明顯，可逐步代替大眾媒體。附表：高端項(xiàng)目渠道效用研究分析表★ 高端項(xiàng)目的渠道選擇原則A，品牌導(dǎo)向原則：“ 讓 大多數(shù)人 都知道 ”{大眾強(qiáng)勢(shì)推廣 }媒體陣營(yíng)：戶(hù)外、報(bào)紙、電視；事件、展會(huì)、大型 PR活動(dòng)等適用階段： 前期入市階段、重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)推廣目的： 建立起普遍的知名度和關(guān)注度，建立起項(xiàng)目品牌和客戶(hù)認(rèn)知{小眾圈層營(yíng)銷(xiāo) }媒體陣營(yíng)： DM、短信、數(shù)據(jù)庫(kù)等直效媒體；高端雜志等小眾媒體；沙龍活動(dòng)、高端資源聯(lián)動(dòng)等圈層營(yíng)銷(xiāo)適用階段： 前期 +后期銷(xiāo)售階段推廣目的： 解決項(xiàng)目實(shí)際來(lái)人和成交。后期的現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品和生活體驗(yàn)，項(xiàng)目圈層及口碑的建立，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。PART1:年度推廣主題★ 項(xiàng)目常規(guī)推廣階段和效用★ 知名度全城皆知，無(wú)人不知、無(wú)人不曉★ 影響力央企地產(chǎn)領(lǐng)袖，五里湖畔重要代表作★ 認(rèn)同度對(duì)品牌、地位、項(xiàng)目理念、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等，由了解而產(chǎn)生認(rèn)同★ 美譽(yù)度由深度認(rèn)同產(chǎn)品而建立的項(xiàng)目口碑和開(kāi)發(fā)商口碑話題營(yíng)銷(xiāo) /廣告營(yíng)銷(xiāo)－－－－現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)－－－－口碑營(yíng)銷(xiāo)前期對(duì)項(xiàng)目的印象展示期產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)展示成熟，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品深入了解成熟期產(chǎn)品體驗(yàn)、品牌體驗(yàn)、生活體驗(yàn)、業(yè)績(jī)證明之后的口碑前期推廣時(shí)間較短，入市直接進(jìn)入銷(xiāo)售期。背后：保利的品質(zhì)和理念 —— 品牌沉淀。2023，保利香檳國(guó)際該講什么？面子： 第一梯隊(duì)的堅(jiān)定站位 ，和 一貫高端優(yōu)雅形象 。而其背后，其實(shí)是保利的產(chǎn)品力和生活觀。講過(guò)了保利，保利品牌及實(shí)力已略有知曉如果說(shuō)綠城是品質(zhì)、龍湖是浪漫、萬(wàn)科是生活、華潤(rùn)是國(guó)際、順馳是性?xún)r(jià)比，那么， 保利又是什么 ？09 年中 —10 年中，持續(xù)一年銷(xiāo)售 80、115兩種產(chǎn)品，但面積及總價(jià)落點(diǎn)市場(chǎng)接受度高。低成本、低總價(jià)單一產(chǎn)品持續(xù)走量增加小面積供應(yīng) Me邸 快讀開(kāi)工，快速推售，快速回款項(xiàng)目潛在問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估太湖國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目參考比對(duì)萬(wàn)科魅力之城淡市下的快速去化參考——08 年底遭遇市場(chǎng)巨變后，兩大項(xiàng)目的快速市場(chǎng)反應(yīng)和戰(zhàn)略調(diào)整。■ 成本高，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的靈活度較弱地價(jià)及產(chǎn)品成本均高于周邊項(xiàng)目。單一大戶(hù)型，總價(jià)高，客戶(hù)面較窄，很難維持持續(xù)快速的銷(xiāo)售速度?！?大戶(hù)型為主力：除少量 2房外，主力產(chǎn)品 14 170、195。產(chǎn)品線十分單一全部 12F，毛坯、戶(hù)型單一，缺少產(chǎn)品差異。后期應(yīng)該著重項(xiàng)目的品牌形象價(jià)值，虛實(shí)結(jié)合。 11年推廣需要深化項(xiàng)目?jī)r(jià)值；從廣告訴求看：推廣更多還是圍繞項(xiàng)目進(jìn)度、銷(xiāo)售信息等，形象及價(jià)值展示不足?！?推廣建立了一定的品牌和項(xiàng)目形象，但更多屬于短期利益目標(biāo)。網(wǎng)絡(luò)、短信等針對(duì)性的渠道媒體（包括 DM、框架等）成果明顯，建議長(zhǎng)期深耕。但開(kāi)盤(pán)后期在市場(chǎng)上發(fā)出的聲音有限，形象需要延續(xù)。2023，讓無(wú)錫在香檳里沉醉。 已購(gòu)客戶(hù)的獲知媒體相對(duì)比較分散，但是 網(wǎng)絡(luò)、工地圍墻和朋友介紹 相對(duì)較多；其中 介紹的有 18組 ， 接近四分之一的比例 ；報(bào)紙媒體中共帶來(lái)了 13組成交客戶(hù)，以江南晚報(bào)為主。 介紹來(lái)人已達(dá) 220組 ，說(shuō)明口碑傳播的效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始逐步形成。前期推廣效果反饋媒體類(lèi)型 數(shù)量 比例 效果評(píng)估 投放建議報(bào)紙 江南晚報(bào) 93 % 成本較高，效果好 重要節(jié)點(diǎn)前后密集投放無(wú)錫日?qǐng)?bào) 29 %揚(yáng)子晚報(bào) 3 %現(xiàn)代快報(bào) 7 %短信 117 % 成本低效果好 持續(xù)投放網(wǎng)絡(luò) 106 % 有一定影響力 調(diào)整：通欄＋軟文戶(hù)外廣告 79 % 成本較高，效果好 持續(xù)投放電梯框架 17 % 成本低，效果不明顯 作為組合媒體投放，考慮點(diǎn)位房展會(huì) 24 % 效果較好工地圍墻 58 % 效果好 加強(qiáng)周邊導(dǎo)示系統(tǒng)DM 3 % 基本未使用，不顯示效果 后續(xù)可以嘗試針對(duì)性 DM展場(chǎng)活動(dòng) 1 % 基本未使用，不顯示效果廣播 0 % 效果不明顯電視 1 % 效果不明顯 　朋友介紹 41 % 主要來(lái)源之一 加大活動(dòng)投入 ,促進(jìn)老帶新2023年 9月 2023年 12月來(lái)訪反饋： 截止 2023年 12月 5日，來(lái)訪