【正文】 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 使用問題分類 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 物業(yè)參與前置（一） 物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)： 直接面對(duì)業(yè)主，知道并了解業(yè)主需求 公共配套的直接使用和維護(hù)主體 在解決和處理問題中具有豐富的經(jīng)驗(yàn) 上述優(yōu)勢(shì)正是地產(chǎn)公司所欠缺的，因此地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要 物業(yè)前期參與 ，將這種經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達(dá)到 預(yù)防目的 。 出現(xiàn)問題再處理的方式，一方面將加大運(yùn)營(yíng)成本，另外這種方式本身只是一種事后彌補(bǔ)的工作方法，因此，解決問題的根本之道還是 預(yù)防 。 －施工缺陷 室內(nèi)給水采用鍍鋅鋼管，使用幾年后鋼管銹蝕穿孔漏水，引起業(yè)主索賠（較早前工程）。 －施工缺陷 地漏等位置返臭氣，引起投訴。 －設(shè)計(jì)缺陷 陽臺(tái)排水與屋面雨水混合設(shè)置，導(dǎo)致暴雨時(shí)陽臺(tái)返水，引起投訴。－設(shè)計(jì)缺陷 泳池回水口太小，開泵工作時(shí)吸力大，游泳者太危險(xiǎn)。 －設(shè)計(jì)、材料、施工缺陷 室外取水點(diǎn)過少，澆灑道路及綠化澆水時(shí)臨時(shí)軟管過長(zhǎng)，使用極不方便。 立管管件裂縫 管井內(nèi)檢查口漏水 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收 潛水泵運(yùn)行模擬試驗(yàn) A B C A 超高水位工況：兩臺(tái)水泵運(yùn)行，高水位報(bào)警 B 高水位工況： 兩臺(tái)水泵運(yùn)行 C 停泵水位工況：兩臺(tái)水泵停止運(yùn)行 停泵浮球不能正常工作 其中一臺(tái)潛水泵于停泵水位不能自動(dòng)停泵。 以生活給水管為例（ P為工作壓力） 管道種類 試驗(yàn)種類 試驗(yàn)壓力 持續(xù)時(shí)間 允許壓降 生活給水 金屬管及復(fù)合管 強(qiáng)度試驗(yàn) ， ≥ 10min 嚴(yán)密性試驗(yàn) P —— 0 塑料管 強(qiáng)度試驗(yàn) ， ≥ 60min 嚴(yán)密性試驗(yàn) 120min 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收－灌水試驗(yàn)（一） 灌水試驗(yàn) － 排水管道灌水試驗(yàn)是管道隱蔽前的重要試驗(yàn)，也是檢查管道接口質(zhì)量的主要方法。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 物業(yè)前期參與 物業(yè)前期參與重要環(huán)節(jié) —— 參與各類試驗(yàn) 系統(tǒng)性的試驗(yàn) 如給水管的系統(tǒng)水壓試驗(yàn)，排水管灌水試驗(yàn) 功能性的試驗(yàn) 竣工驗(yàn)收時(shí)的通球試驗(yàn)與通水試驗(yàn)、消防功能驗(yàn)收等 以此了解系統(tǒng)的情況及功能，檢查系統(tǒng)質(zhì)量，為后續(xù)的維護(hù)管理奠定基礎(chǔ)。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（三） 鍍鋅鋼管不能采用焊接，如有焊接應(yīng)二次鍍鋅 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（四） 寬度＞ 、風(fēng)管、橋架下應(yīng)設(shè)噴頭 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（七） 消防系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制要點(diǎn) 管道支吊架平整牢固、支架間距滿足規(guī)定； 消防系統(tǒng)管道最高處應(yīng)安裝自動(dòng)排氣閥； 消火栓、噴淋主泵應(yīng)能于消防中心控制啟閉； 消防系統(tǒng)交付前應(yīng)進(jìn)行 消防功能驗(yàn)收 …… 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收（一） 建筑給排水工程驗(yàn)收依據(jù) A 施工圖紙及圖紙交底會(huì)審文件 B 經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì) C 建筑工程施工合同 D 設(shè)計(jì)規(guī)范 E 施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 F 有關(guān)材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收（二） 建筑工程施工過程同時(shí)也是不同層次的驗(yàn)收過程 工序驗(yàn)收 分項(xiàng)工程驗(yàn)收 分部工程驗(yàn)收 單位工程驗(yàn)收 驗(yàn)收內(nèi)容主要包括對(duì)安裝實(shí)物進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量、進(jìn)行各種試驗(yàn)等。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外排水管道安裝質(zhì)量控制（一） 排水管道不得無坡或倒坡 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外排水管道安裝質(zhì)量控制（二） 污水井做法 如何下井維修呢？ 360mm 360mm 各類井室必須安裝爬梯，排水井底應(yīng)作流槽 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外管道施工質(zhì)量控制 室外管道安裝質(zhì)量控制要點(diǎn) 給水管道隱蔽前必須作水壓試驗(yàn)，排水管道隱蔽前必須作灌水試驗(yàn)； 雨水管道不得與污水管道相連； 各類井蓋應(yīng)根據(jù)井室種類及位置選型； 井室應(yīng)盡量避開車行道或設(shè)于車道中間； 沿道路應(yīng)設(shè)置用于清掃、綠化的取水口 …… 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外管道安裝關(guān)注要求 園建施工期間的室外管道安裝，是物業(yè)前期參與重要環(huán)節(jié)之一 管道基礎(chǔ)質(zhì)量，管溝回填 檢查井安裝、位置及布局 綠化取水口 道路雨水口 布置 …… 要求在滿足使用功能下管線合理、便于維護(hù)及管理。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 施工過程－主體施工配合預(yù)留預(yù)埋 主體結(jié)構(gòu)施工時(shí)，給排水主要是進(jìn)行預(yù)留預(yù)埋，內(nèi)容包括：預(yù)留孔洞、套管、管槽、排水管等。 技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造 一樓加裝雨水溢流管 經(jīng)常容易堵塞位置 二樓 室內(nèi)排水管網(wǎng) 室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成應(yīng)滿足三個(gè)原則： 迅速暢通的將污（廢）水排至室外； 系統(tǒng)氣壓穩(wěn)定、有毒有害氣體不得進(jìn)入室內(nèi)； 管線布局合理、簡(jiǎn)短順直、工程造價(jià)合理。 高水位報(bào)警 低水位報(bào)警 電動(dòng)閥關(guān)閉信號(hào) 電動(dòng)閥控制系統(tǒng)動(dòng)作 電動(dòng)閥關(guān)閉或打開 電動(dòng)閥開啟信號(hào) 高水位報(bào)警信號(hào) 低水位報(bào)警信號(hào) 報(bào)警信號(hào)往控制中心 ?將機(jī)械控制閥門改造成電動(dòng)閥門，增加閥門可靠性，有效防止水箱溢流。對(duì)關(guān)鍵部位帖試溫蠟片，隨時(shí)監(jiān)控運(yùn)行狀態(tài)。 ? 在水池液位閥門的液體控制管上安裝電磁閥，可與機(jī)械浮球閥一起工作，起到雙層保護(hù)的作用。 案例： 善用瀉壓閥保護(hù)管網(wǎng)，防止超壓。解決水錘的最好方式是水泵安裝變頻器軟啟動(dòng)，用凈音式止回閥或活塞式止回閥，最好還要在水泵出口的止回閥上端管網(wǎng)上安裝瀉壓閥。 故障現(xiàn)象： 水泵停止，水錘現(xiàn)象造成管道異響，經(jīng)常出現(xiàn)管道爆裂。 分區(qū)給水方式： 直接供水（或變頻）與高位水箱相結(jié)合的方式，適用于高層分區(qū)供水。 變頻給水方式： 適用于多層、小高層住宅建筑。 ?完善已接管園區(qū)設(shè)備設(shè)施返修、改造管理制度，加強(qiáng)施人員及施工現(xiàn)場(chǎng)管理。 設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象： 預(yù)防措施分析： ?強(qiáng)調(diào)管理人員對(duì)設(shè)備維護(hù)管理的重視程度，保障給排水設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作落到實(shí)處。 2023年 7月 7日 16:00該地區(qū)下更大的暴雨， 5棟 1單元、 7棟 2單元、 6棟 2單元多處出現(xiàn)滲漏，各單元負(fù)一層電梯通往地下車庫的通道內(nèi)均滿是積水，配電房、電梯井道等部位進(jìn)水。 ?對(duì)已接管的設(shè)備缺乏管理，任由施工單位操作造成事故 ?超水位報(bào)警中心不能識(shí)別，技術(shù)員對(duì)設(shè)備房疏于巡查 ?房屋本體及設(shè)施接管驗(yàn)收缺乏專業(yè)度，對(duì)于設(shè)施存在風(fēng)險(xiǎn)未及時(shí)采取規(guī)避措施 設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象： 2023年 7月 4日，某城市下大雨，服務(wù)中心接到管家匯報(bào)： 7幢地下車庫沉降縫嚴(yán)重漏水，導(dǎo)致 07幢 2單元電梯廳通道灌水。 ?嚴(yán)格落實(shí)閥門、地面管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)要求，加強(qiáng)地下管網(wǎng)的檢查防漏。對(duì)于隱蔽工程，將前期介入與早期驗(yàn)收工作落到實(shí)處。 常見設(shè)計(jì)施工問題： ?管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。 ?設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設(shè)立伸縮膨脹節(jié)，投入運(yùn)行后溫差變化導(dǎo)致管道破裂。 ?前期沒有預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)： 導(dǎo)致水泵房被泡是由于地下設(shè)備房的管道及線纜橋架 45處過墻眼處滲漏，在前期介入和接管驗(yàn)收過程中沒有發(fā)現(xiàn)隱患并預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。 事故原因： ?水泵房巡視不及時(shí)： 8月 26日連續(xù)不斷下暴雨，下午四點(diǎn)曾對(duì)水泵房進(jìn)行巡查，以后再?zèng)]有巡視過，直至第二天早晨發(fā)現(xiàn)水泵房被水浸泡。 期間停水 5日之久。 停水影響業(yè)主生活案例： 物業(yè)的服務(wù)到底怎么了？ 當(dāng)?shù)刂髁髅襟w負(fù)面報(bào)道： “…… 樓內(nèi)唯一一部電梯卻停運(yùn) …… 全樓的自來水也沒有了，更令業(yè)主們不解的是，當(dāng)他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問事故原因時(shí)，物業(yè)答復(fù)卻是因?yàn)橐恢芮暗哪菆?chǎng)降雨所致。 雖然在此期間我們也采取了一些送生活用水等臨時(shí)應(yīng)急措施，但給您造成的不便，還請(qǐng)您原諒。有這么回復(fù)業(yè)主的嗎？ 我們每天從樓下提水到 7樓，中水，自來水都沒有了。 物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入 驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見 《 新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引 》 ）