【正文】 ★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設施設備的調(diào)試 盆藝擺放崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立。③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。業(yè)主全面進駐準備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。設施設備試運行為保證小區(qū)（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。接管驗收注意事項（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。（7）弱電系統(tǒng)■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設施設備的性能、結構、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規(guī)程和各項操作指導書。二、設施設備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查。，進行改進。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。物業(yè)管理人員應根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。（四）抓住重點，保證使用功能。但搞好關系，不是不談問題。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。我們直接的服務對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業(yè)知識。三、物業(yè)管理前期介入應注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。所謂超前介入，源自于超前意識。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。規(guī)劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設計，完善規(guī)劃設計細節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。開發(fā)商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術人員也有他一定的局限性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。而開發(fā)商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。在甲小區(qū)二期工程的前期設計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預防性建議。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。 驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如：l l l l l 房屋接管驗收表室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 機電設備接管驗收表機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 物業(yè)公司應了解工程建設的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質(zhì)量等方面的問題結合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 物業(yè)公司組織相關技術人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。如供水管道埋設在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。8）給排水工程l 給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。l 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。l 內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。6）裝飾工程l 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。5）砌筑工程：建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。l 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。l 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。2）地下室工程：地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點：1）了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關問題和進度。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。施工建設階段介入 物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。 物業(yè)應主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。 《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務標準、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。營銷策劃階段介入 營銷策劃介入程序與內(nèi)容 物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。 此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考《地產(chǎn)公司與物業(yè)公司相關關系操作規(guī)范》原則執(zhí)行。 經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。 物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。 物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。 178。l 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸?78。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。l 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。l 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。,，還應配置相應的救生設備、設施。水系岸床設計應考慮防滲漏效果。10）景觀配置l l l l 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。l l l l 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。l 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。l 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。室內(nèi)各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。l l l 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。l l 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。l 陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件