【正文】 ）業(yè)主違約?；?。）施工條件變化。加速措施；各項(xiàng)額外試驗(yàn)和檢查費(fèi)用。業(yè)主或工程師指令增加附加工程；設(shè)計(jì)和施工質(zhì)）工程變動(dòng)?？煽刂频囊蛩囟馐軗p失時(shí)，向業(yè)主提出的補(bǔ)償要求。但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。由不可抗力引起的響正常施工，降低生產(chǎn)效率，甚至停工。工程括某些社會(huì)現(xiàn)象，如政府禁令、戰(zhàn)爭(zhēng)、爆炸、火災(zāi)等。不可抗力包括自然現(xiàn)象，例如地震、火能克服的客觀情況。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、并且不）不可抗力。值，開(kāi)發(fā)商需額外付出開(kāi)發(fā)費(fèi)用。當(dāng)代房地產(chǎn)高檔開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能需要大量進(jìn)口）匯率變化。起禁止在城市使用實(shí)心粘土磚。如國(guó)家規(guī)定從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額外大幅增加。漏、表達(dá)有誤，不嚴(yán)謹(jǐn)；合同管理不力，引起大量索賠。不當(dāng)。行優(yōu)化優(yōu)選等。設(shè)計(jì)中未采用現(xiàn)）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案陳舊，未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選。可行性等。規(guī)劃設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)內(nèi)）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)深度不夠。段，但不同階段對(duì)成本影響程度相差懸殊。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)由此可見(jiàn)一斑此可見(jiàn)一斑 。與之一路之隔的南區(qū) 50多幢別墅現(xiàn)雜草叢生，一片沉寂，估計(jì)也難逃厄運(yùn)。 2023年年 3月月 5日日 ，無(wú)奈的開(kāi)，無(wú)奈的開(kāi)發(fā)商只得將北區(qū)的數(shù)十幢別墅夷為平地。因存在著規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的缺陷，樓間距太小，綠化率太低，建筑材料落伍，一直賣(mài)不出去缺陷，樓間距太小，綠化率太低，建筑材料落伍，一直賣(mài)不出去，有幾幢勉強(qiáng)賣(mài)出去了，也沒(méi)人來(lái)住。例如， “金金都碧海山莊都碧海山莊 ”建于建于 1995年，位于青島市東部嶗山區(qū)的黃金海岸線年，位于青島市東部嶗山區(qū)的黃金海岸線上，分南北兩區(qū)，總共上，分南北兩區(qū)，總共 100多幢別墅。只有設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)安全、材料優(yōu)良、裝飾精細(xì)的房屋才能有效只有設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)安全、材料優(yōu)良、裝飾精細(xì)的房屋才能有效地實(shí)現(xiàn)地段的功能，為開(kāi)發(fā)者帶來(lái)高額的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。一個(gè)設(shè)計(jì)陳舊、材料低劣、裝飾粗糙的房屋，地段再好也難圓美夢(mèng)。 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)良好的投資效果要通過(guò)優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來(lái)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)良好的投資效果要通過(guò)優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)，地段只是誘人的手段，而房地產(chǎn)質(zhì)量才是留人的法寶。n （（ 3）不可預(yù)見(jiàn)事件發(fā)生，如工程事故、惡劣氣候條件）不可預(yù)見(jiàn)事件發(fā)生，如工程事故、惡劣氣候條件和政治變動(dòng)、戰(zhàn)爭(zhēng)與天災(zāi)、人禍?zhǔn)录陌l(fā)生。包括：設(shè)計(jì)者拖延設(shè)計(jì)進(jìn)度，未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供或修訂圖紙；承包商項(xiàng)目管度，未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供或修訂圖紙；承包商項(xiàng)目管理水平低，施工方法不符合要求，機(jī)械設(shè)備落后，人力理水平低，施工方法不符合要求，機(jī)械設(shè)備落后，人力材料設(shè)備等資源供應(yīng)不足；或質(zhì)量控制不好，導(dǎo)致返材料設(shè)備等資源供應(yīng)不足；或質(zhì)量控制不好，導(dǎo)致返工、加固、處理；勞動(dòng)糾紛引起工人消極怠工、罷工；工、加固、處理；勞動(dòng)糾紛引起工人消極怠工、罷工；總承包商將任務(wù)分包給了不合格的分包商；開(kāi)發(fā)商未能總承包商將任務(wù)分包給了不合格的分包商；開(kāi)發(fā)商未能就自身負(fù)責(zé)的功能、質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)做出必要的決策；開(kāi)就自身負(fù)責(zé)的功能、質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)做出必要的決策；開(kāi)發(fā)商資金供應(yīng)不能滿足進(jìn)度需要；開(kāi)發(fā)單位與施工單發(fā)商資金供應(yīng)不能滿足進(jìn)度需要；開(kāi)發(fā)單位與施工單位、銷(xiāo)售單位或客戶因各種糾紛扯皮、訴訟，拖延項(xiàng)目位、銷(xiāo)售單位或客戶因各種糾紛扯皮、訴訟，拖延項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；建設(shè)管理部門(mén)和質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)拖延審批時(shí)建設(shè)進(jìn)度；建設(shè)管理部門(mén)和質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)拖延審批時(shí)間。 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)工期拖延風(fēng)險(xiǎn)n （（ 2）項(xiàng)目參加者工作失誤。包括低估了項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)在技術(shù)上的困難，沒(méi)有考慮到某些設(shè)計(jì)和施工問(wèn)題的了項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)在技術(shù)上的困難，沒(méi)有考慮到某些設(shè)計(jì)和施工問(wèn)題的解決必須進(jìn)行科研和試驗(yàn)，而這既需要資金，也需要時(shí)間；低估解決必須進(jìn)行科研和試驗(yàn)，而這既需要資金，也需要時(shí)間；低估了多個(gè)單位參加項(xiàng)目建設(shè)將產(chǎn)生工作協(xié)調(diào)的困難；對(duì)環(huán)境因素了了多個(gè)單位參加項(xiàng)目建設(shè)將產(chǎn)生工作協(xié)調(diào)的困難；對(duì)環(huán)境因素了解不夠，如交通運(yùn)輸、供水供電等條件事先沒(méi)搞清；對(duì)建材設(shè)備解不夠，如交通運(yùn)輸、供水供電等條件事先沒(méi)搞清；對(duì)建材設(shè)備供應(yīng)條件、市場(chǎng)價(jià)格的變化趨向預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，勞動(dòng)力季節(jié)性短缺，供應(yīng)條件、市場(chǎng)價(jià)格的變化趨向預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，勞動(dòng)力季節(jié)性短缺，建筑材料季節(jié)性緊張；遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件或地下文物、古跡建筑材料季節(jié)性緊張；遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件或地下文物、古跡；； 因噪聲、固體廢物等污染引起與工地左鄰右舍的糾紛，因環(huán)因噪聲、固體廢物等污染引起與工地左鄰右舍的糾紛，因環(huán)境污染而被有關(guān)部門(mén)罰款、停工整頓或被媒體曝光。 （（ 1）錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)施條件。其中，人的因素是最主要的干擾因素。其中，人的因素是最主要的干擾因素。發(fā)總成本。同時(shí)，當(dāng)開(kāi)發(fā)施工息支出，增加管理費(fèi)。而工期延長(zhǎng)，一損失，都會(huì)使工期拖延。加。區(qū)潛伏著威脅項(xiàng)目的嚴(yán)重自然災(zāi)害。地震多發(fā)帶、洪水、海嘯、海潮、火山影響本。如寒帶地區(qū)嚴(yán)冬自然條件隨不同地域而異。劣氣候等因素可能給開(kāi)發(fā)商構(gòu)成的威脅。超過(guò)限額成本，超過(guò)部分成本不予支付。當(dāng)實(shí)際成本低于最低成本時(shí)，承包本、報(bào)價(jià)成本和最低成本。采用這種合同，首先，要確定限額成。額的一定比率，從酬金中扣除一部分，作為對(duì)承包商的懲罰。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，實(shí)際成本高低確定承包商酬金的數(shù)額。作法是承發(fā)包雙方事先商定目標(biāo)成本，由。承包商也沒(méi)有降低成本的動(dòng)力和壓力。成本加固定額酬金。惡意浪費(fèi)，故意增加酬金收入的較大風(fēng)險(xiǎn)。這種合同，承包商所得酬金與工程直接成包商。同時(shí)，工管理費(fèi)等實(shí)際直接成本全部據(jù)實(shí)補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)商對(duì)承包商花費(fèi)。工程和搶險(xiǎn)救急的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。此種合同主要用于開(kāi)工前對(duì)程的總造價(jià)。起的成本高或低的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，因?yàn)楣こ贪春贤瑔蝺r(jià)和實(shí)際完成的工程量結(jié)算工程造價(jià)。超過(guò)極限幅度時(shí)，允許適當(dāng)調(diào)整該分項(xiàng)工程單價(jià)。在實(shí)踐中，常規(guī)定工程量極限變動(dòng)幅度，某分項(xiàng)工程量變幅險(xiǎn)。這種合同雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)均較小，但如遇某一價(jià)結(jié)算工程價(jià)款。便于讓承包商有效地降低承包報(bào)價(jià)。二是規(guī)定材料、設(shè)備和人工價(jià)格差異在一定幅度內(nèi)，由承予以補(bǔ)償。的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，使總承包價(jià)下降。針對(duì)這種情況可行的辦法是在固定總價(jià)合同中，增加一又是不利的。必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書(shū)不夠詳?shù)拇_定造價(jià)，也是可以接受的。對(duì)承包商而言，如果圖紙和技術(shù)說(shuō)明書(shū)相當(dāng)詳細(xì)，市本增加的風(fēng)險(xiǎn)。下面分別介紹各種合同的風(fēng)險(xiǎn)特性。險(xiǎn)就施工承包合同予以分析。本節(jié)主要針對(duì)后一類(lèi)風(fēng)同分配，即純合同風(fēng)險(xiǎn)。第二類(lèi)是由成損失的可能，即合同不完善風(fēng)險(xiǎn)。性和主動(dòng)性，且極易造成承包商索賠。包商索賠的風(fēng)險(xiǎn)。但也隱藏有承包商使用劣質(zhì)材料，損害工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。但也隱藏有承包商使用劣質(zhì)材料，損害工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度。因此，開(kāi)發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。但如果承包商工作對(duì)設(shè)計(jì)和施工負(fù)責(zé)，并承擔(dān)其中的全部風(fēng)險(xiǎn)。承包商要實(shí)際參加設(shè)計(jì)、施工，他也不承擔(dān)設(shè)計(jì)施工中的風(fēng)險(xiǎn)。且開(kāi)發(fā)商不的組織管理經(jīng)驗(yàn)，以降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)工期。且容易出現(xiàn)賄賂行為，使開(kāi)發(fā)商蒙受損失。但可以大大地節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，減少招標(biāo)時(shí)間。更低報(bào)價(jià)、更佳承包商的機(jī)會(huì)。但這種模式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，失去了獲得省費(fèi)用開(kāi)支。這增加了今后雙方協(xié)調(diào)困難。但公開(kāi)招標(biāo)對(duì)招標(biāo)者而降低工程造價(jià)、提高工程質(zhì)量。發(fā)項(xiàng)目工期、成本和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。擬定合同條款，簽訂承包合同。商。進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。本階段的具體任務(wù)包括：造。外商套取國(guó)內(nèi)資金轉(zhuǎn)移國(guó)外。備價(jià)款的分期償還對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量安排有較高要求。但融資租賃籌資成本較高，大致高于設(shè)備價(jià)款的險(xiǎn)。人既可以退回設(shè)備，也可以采用續(xù)租或留購(gòu)方式處理。且在租賃期任何一方不得任意中止合同，租賃期結(jié)束承租限。這種租在合同規(guī)定的長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)提供給承租人使用的信用業(yè)務(wù)。僅解決承租人短期資金需求，不屬于借貸關(guān)系范疇。經(jīng)營(yíng)租賃租賃按其性質(zhì)可分為經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃兩種。政策不當(dāng)仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于股票的，這也給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的不確定性。而且，股票的發(fā)行和上市手續(xù)復(fù)雜，影響加了稅收負(fù)擔(dān)。金，如果企業(yè)沒(méi)有現(xiàn)金，則需舉借新債償付舊債。而銀行貸款和債券不并在資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)不必增加負(fù)擔(dān)。企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)財(cái)務(wù)信譽(yù)。債券利息的年平均可分配利潤(rùn)足以支付公司債券一年的利息等。要求企業(yè)最近三％。股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于任公司，才有資格發(fā)行企業(yè)債券。而成為企業(yè)籌集開(kāi)發(fā)資金的有效途徑。用風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行貸款具有利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)和信浮動(dòng)。而且，貸款利率隨國(guó)家政策變動(dòng)而止、推遲或調(diào)整。銀較高，有可能沖擊企業(yè)財(cái)務(wù)收支安排等不足之處。但借款數(shù)量有限和限制較多、風(fēng)險(xiǎn)功能，彈性較大。常數(shù)量有限，常用于支付地價(jià)款和前期開(kāi)辦費(fèi)用。但房地產(chǎn)投資者一金成本低廉、來(lái)源安全及有保障。種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。由于各種籌籌資的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在資金籌集過(guò)程中。企業(yè)面臨破產(chǎn)。要么采取法律訴訟，卷入無(wú)休止的耗神費(fèi)資的法庭爭(zhēng)議。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商將面臨艱難的選擇筑所有權(quán)分屬若干個(gè)所有者時(shí)。特別是當(dāng)欲開(kāi)發(fā)土地上的舊建及其苛刻的回遷安置條件者有之。征地拆遷涉及許多法便是大量的征地，拆遷、安置和補(bǔ)償工作。風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)條件明確的土地要升值很多。但此時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能要承擔(dān)土地價(jià)格大幅度上升的計(jì)指標(biāo)之后。有時(shí)，開(kāi)發(fā)商為減少不被規(guī)劃部門(mén)開(kāi)發(fā)，這都會(huì)給他帶來(lái)?yè)p失。若要繼續(xù)開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)，這樣他就承擔(dān)了使用性質(zhì)不被批準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)來(lái)源于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。建成以后能否正常啟用，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注。配套設(shè)施狀況不僅影響項(xiàng)目投資額的多少，而且制約著項(xiàng)目用。海外土地的社會(huì)屬性是指地塊的區(qū)位條件及配套設(shè)施狀況等。延誤。如中房等地下管線、文物古跡、墳?zāi)?、廢棄礦井等的不確定性。條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。土地風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。安排短期和長(zhǎng)期資金，以滿足征地及開(kāi)發(fā)建設(shè)需要。明顯的淡季和旺季之分。例如，工業(yè)貨倉(cāng)的時(shí)間性程度有所差別。之前交工，游樂(lè)項(xiàng)目應(yīng)在冬春季竣工等。機(jī)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢有良好的市場(chǎng)需求，顯得非常重要。因此，選擇合理的開(kāi)發(fā)時(shí)從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。從中可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)。圖異。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地區(qū)性，使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不化。各類(lèi)開(kāi)發(fā)型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。發(fā)商產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。但當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者是有利。如果膨脹率下降（這主要不過(guò)每年膨脹幅度不同而已。正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都存在通貨膨脹，只）通貨膨脹。在這種進(jìn)退兩難的情況下，三菱地所只好申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。在這種進(jìn)退兩難的情況下，三菱地所只好申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。在目；如償還抵押款，則還需付出大筆資金，投資總額將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大廈的價(jià)值。到時(shí)如聽(tīng)由債權(quán)人折價(jià)收回大廈，則三菱投資的大部分將化為烏有押權(quán)轉(zhuǎn)換期。另外，％。而當(dāng)時(shí)三菱是在國(guó)內(nèi)發(fā)行日元債多日元，貶值將近一半。那些年美元對(duì)日元的匯率一直呈下降趨勢(shì)，已由交易時(shí)的失。將不斷加重虧損。如三菱立即出售，則損失巨大；繼續(xù)維持美元一股。由于經(jīng)濟(jì)不景氣，大廈的經(jīng)營(yíng)虧損十分嚴(yán)重，后則進(jìn)入持續(xù)下滑階段。但是，就在進(jìn)行這筆交易時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出萎縮跡象，以這筆交易。當(dāng)時(shí)日本正處于泡沫經(jīng)濟(jì)的頂峰，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也，仍由洛克菲勒財(cái)團(tuán)經(jīng)營(yíng)。一般來(lái)％的股份，取得了控股權(quán)。日本三菱地所先出資購(gòu)入億美元。本三菱地所遭受巨額損失。的需要，又有經(jīng)濟(jì)上的購(gòu)買(mǎi)能力。有效需求是具有經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力的現(xiàn)實(shí)需求，即既有客觀上求。潛在需求是一種無(wú)經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力的欲念需求和有效需求兩種。一般來(lái)講，市場(chǎng)需求分潛在需給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，需求量的變化也而蒙受損失，從而發(fā)生供給風(fēng)險(xiǎn)。一方面，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供給以分為供給風(fēng)險(xiǎn)和需求風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比一般市場(chǎng)情況下要大。由于房地產(chǎn)商品，由此導(dǎo)致了市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性。市場(chǎng)的供給與需求都具有動(dòng)態(tài)性和不確定性）市場(chǎng)供求。倘若果真如此，在香港開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓便前景不妙。倘若果真如此，在香港開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓便前景不妙。然而有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，新加坡有成為國(guó)際金融中心的持在較高水平。例景象；另一方面，也有可能分散購(gòu)買(mǎi)力，使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力下降。生活服務(wù)設(shè)施減少時(shí)，該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降。如近鄰地區(qū)開(kāi)通交通干線、增化，給本地區(qū)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)和類(lèi)似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。）區(qū)域發(fā)展。他因欺詐罪而被起訴，將在獄中度過(guò)晚年。月，施奈德在美國(guó)被捕，后被引渡回德國(guó)。濟(jì)丑聞才為世人知曉。最后，施奈德選擇了逃跑這條路，并于不斷下滑的狀態(tài)，他的債務(wù)也越滾越多。但由于全球性經(jīng)濟(jì)衰退的影響，德國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于，以償還舊貸款的本金和利息。陷入困境的施奈德并還需要大量資金繼續(xù)投入，而他的公司已沒(méi)有足夠的支付能力。在此形勢(shì)下，已經(jīng)過(guò)度膨脹的房地產(chǎn)業(yè)首先受到了嚴(yán)重打擊。在此形勢(shì)下，已經(jīng)過(guò)度膨脹的房地產(chǎn)業(yè)首先受到了嚴(yán)重打擊。但德國(guó)統(tǒng)一后，為了重建東部，出現(xiàn)大量財(cái)政赤字，只得采取經(jīng)濟(jì)緊縮政或出租。導(dǎo)致施奈德最終失敗的原因，是他對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的錯(cuò)誤判斷。國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之王。在這一時(shí)期，施奈德富的快速增加和資金的相對(duì)充裕，必然會(huì)擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的需求。當(dāng)時(shí)，適逢戰(zhàn)后德國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)期，社會(huì)財(cái)?shù)年P(guān)注，因此得到數(shù)額可觀的貸款。初步的成功，使其才能引起了銀行界礎(chǔ)；而富有的妻子，又為他提供了起步的資金。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的結(jié)合，成為其從事房地產(chǎn)業(yè)的基后又獲得企業(yè)管理博士學(xué)位。在大學(xué)主修建筑業(yè)，施奈德出身于一個(gè)普通家庭，中學(xué)畢業(yè)后，曾做過(guò)泥瓦匠。地。曾作為激勵(lì)德國(guó)年輕人勇于創(chuàng)業(yè)的榜樣，一度在德國(guó)最負(fù)盛譽(yù)的房地產(chǎn)業(yè)的榜樣，一度在德國(guó)最負(fù)盛譽(yù)的房地產(chǎn)巨子于爾根巨子于爾根 反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的因素有：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的因素有：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、財(cái)政收支平衡、貨幣供率、通貨膨脹率、財(cái)政收支平衡、貨幣供給政策等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（（ 1）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。如北京王府井某廣場(chǎng)的建設(shè)，因市民的廣泛關(guān)注促使政府下令停工，后經(jīng)各民的廣泛關(guān)注促使政府下令停工，后經(jīng)各方努力，做了大量說(shuō)服解釋工作，項(xiàng)目才方努力，做了大量說(shuō)服解釋工作，項(xiàng)目才得以重新開(kāi)工建設(shè)。由此可能延緩，甚至取消項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。隨著社會(huì)文明的發(fā)展，人們的參與意識(shí)逐漸增強(qiáng)，公眾對(duì)開(kāi)展，人們的參與意識(shí)逐漸增強(qiáng)，公眾對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度將通過(guò)這樣或那樣的行動(dòng)表發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度將通過(guò)這樣或那樣的行動(dòng)表達(dá)出來(lái)。