【正文】 三月 2109:10:4309:10Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/3/27 9:10:4309:10:4327 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 27 三月 20239:10:43 上午 09:10:43三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 09:10:4309:10:4309:10Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 09:10:4309:10:4309:103/27/2023 9:10:43 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。住宅先行策略篇物業(yè)運作模式明修棧道 前期推廣 商業(yè)公建為主住宅產(chǎn)品為輔形成新型商業(yè)商務(wù)中心的項目認知，重塑地段價值暗渡陳倉 — 開盤銷售住宅產(chǎn)品先行商業(yè)公建后動商業(yè)銷售價值最大化，公寓部分可配合住宅進行同期銷售感 謝 聆 聽 ！ 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。制訂比較表進行各種因素的修正，包括區(qū)位因素、個別因素、時間因素等計算出修正后的價格公式原理市場比較法公式 (加權(quán)值計算公式 ) 加權(quán)值＝ ∑[A （權(quán)重 系數(shù)） +B（權(quán)重 系數(shù)） +…+N （權(quán)重 系數(shù)） ]理論價格計算公式： X（本項目理論價格） =∑[Y （本項目加權(quán)值） /A1（樣本項目加權(quán)值） *A2（樣本項目參照份額） + Y（本項目加權(quán)值） /B1（樣本項目加權(quán)值） *B2（樣本項目參照份額） +…+ Y （本項目加權(quán)值） /N1（樣本項目加權(quán)值） *N2（樣本項目參照份額） ]　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項目規(guī)模 建筑設(shè)計 戶型設(shè)計 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 得分 權(quán)重區(qū)域印象 A 0 0 4 7%道路交通 A 1 1 1 1 1 13%周邊配套 A 0 0 0 1 0 6%環(huán)境景觀 0 A 0 0 0 0 4%項目規(guī)模 0 A 0 0 0 3 5%建筑設(shè)計 1 1 1 1 A 1 1 8 14%戶型設(shè)計 1 1 A 1 13%園林景觀 1 1 1 A 1 1 13%容積率 0 0 A 4 7%社區(qū)配套 0 0 0 A 0 3 5%物業(yè)服務(wù) 1 1 1 A 13%合計 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 56 100%權(quán)重分配表項目市場定位 — 價格定位項目市場定位 — 價格定位　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項目規(guī)模 建筑設(shè)計 戶型設(shè)計 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 加權(quán) 值當(dāng)前實收均價樣本項目參考系數(shù)樣本項目測算份額權(quán)重 7% 13% 6% 4% 5% 14% 13% 13% 7% 5% 13% 100% 　 　 　凱旋城 4 3 4 4 3300 15% 494永輝巴黎 4 4 4 5 3 4 4 4 3500 20% 698 盛世公館 3 4 4 4 4 4 3300 25% 835天闊上城 4 4 3 3 3 3 4 3 3300 10% 377陽光國際 5 4 4 5 4 4 4 3500 15% 470陽光印象 3 3 5 4 4 3300 15% 535 本案 4 3 4 5 3 4 　 — 3410由五級加權(quán)測算表打分定價項目市場定位 — 價格定位依據(jù)市場比較法得出本項目目前入市理論均價為3543元 /平方米參照中原長期以來對市場的研究，我司預(yù)計本案 09年 3月份入市時價格漲幅為 10%～ 15％ 之間，均價可以達到：3750～ 4000元 /平米明修棧道 暗渡陳倉216。 價格定位方法：項目市場定位 — 價格定位項目市場定位 — 價格定位運用步驟收集資料，收集交易實例的房地產(chǎn)項目資料，包括位置、用途、規(guī)模等等。原理 —— 商品的相關(guān)、替代原則為依據(jù)。增值價值本 案舒居功能觀景區(qū)步入式盥洗間工人房藝術(shù)展廳書房家庭廳基本功能臥室 客廳廚衛(wèi)餐廳書房 工人房核心價值住宅核心價值奢侈功能私家酒窖 庭院花園家庭泳池私人宴會廳地下室陽光房亭、廊、塔等游憩功能別墅從內(nèi)部空間上看，即具備住宅和別墅的平層、錯層、復(fù)式、躍層等常有空間，更變化衍生出三疊式、高廳等個性空間 宮殿階層權(quán)貴階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層社會的精英階層和中流砥柱追求舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境，也看重便利繁華的都市感覺的實力階層價值對應(yīng)決定客群定位項目市場定位 — 居住物業(yè)客群定位客群特征： “ 自我意識 ” 、 “ 自信 ” 、 “ 虛榮心 ”“ 獨特的購買特征 ”“ 炫耀嗜好 ”“ 社交嗜好 ” 、 “ 收藏嗜好 ”客群來源： 面向邢臺全市、輻射周邊縣城；年齡構(gòu)成： 30－ 50歲之間；項目市場定位 — 居住物業(yè)客群定位產(chǎn)品需求： 高品質(zhì)感建筑外觀； 南北通透的板樓，明廚 明 衛(wèi)； 大面積且豐富的室內(nèi)空間； 優(yōu)美而帶水景的園林景觀； 節(jié)能、環(huán)保的高新技術(shù)材料。一切環(huán)境，一切市場論證之后，我們該做什么，怎么做？住宅定位住宅定位之區(qū)域價值提升機會（優(yōu)勢）與瓶頸（劣勢）分析機 會 瓶 頸政府支持舊城改造，要建 10大亮點工程；本案屬于形象工程之一，升值潛力巨大；區(qū)域小環(huán)境較落后，未形成規(guī)?；暮诵纳倘Ψ諊怀鞘兄行?，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達； 緊鄰火車站及汽車站，人流嘈雜。本案價格：接受單價 3000元 /平方米以上。內(nèi)部空間：大面積的內(nèi)部空間要豐富一點； 小面積的平層就好。深訪－結(jié)論建筑細節(jié) 樓體：南北通透的板樓或純朝南戶型。戶型及面積： 100－ 140平方米的二、三居產(chǎn)品。園林景觀：希望能有好園林，有水景最好，看重后期養(yǎng)護。消費偏好建筑風(fēng)格：比較喜歡歐式風(fēng)格，新古典風(fēng)格。微觀條件：噪聲污染要避免，居區(qū)安全、安靜必須保證?？蛻粝M偏好分析區(qū)域認知總體認知：老城區(qū)，配套齊全，工作生活方便，環(huán)境不好。u承受總價客戶接受價格分析u樓盤認知：主要通過路牌認知樓盤?！?如果樓盤好再貴點也可以接受 ” 。客戶居住滿意度分析u購房區(qū)域：傾向于橋西區(qū)購房，主要動因是橋西區(qū)居住環(huán)境比較好“橋東沒有好房子 ”u購房首要考慮因素：價格、戶型、位置、開發(fā)商品牌為高端客群主要考慮因素。 強調(diào)安全及環(huán)保最重要。 u社區(qū)配套： 以便民為主，不要過于喧嘩。 衛(wèi)生間以實用為主，面積適中，有采光最為理想。 主臥面積要大，帶主衛(wèi)（三居最好帶衣帽間）。u購房面積：需求主力戶型面積在 100140平方米之間，二居三居為主?！恢煤媒逃Y源豐富交通便利配套全車多、人雜不安靜、不安全居住環(huán)境不佳區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)域劣勢客戶區(qū)域認知分析u建筑類別： 傾向于購買多層住宅“高層住宅戶型合理，如果電梯能夠 24小時開，物業(yè)費不要太高也可以考慮高層住宅。?目前居住區(qū)域：橋東區(qū) 11人，橋西區(qū) 8人，周邊區(qū)縣 1人 。?教育程度：大專以上學(xué)歷 16人，大專以下 4人。?訪談目的： 指導(dǎo)項目定位，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計。?深訪數(shù)量： 共 25組，最后選定有效客戶 20組。目標(biāo)客戶深訪需求深度訪談?訪談主要內(nèi)容： 區(qū)域認知、產(chǎn)品需要、居住滿意 度、價格預(yù)期、消費偏好等幾大方面內(nèi)容進行深度訪談。價格 隨著市場化程度逐步提高，商品住宅價格持續(xù)增長。客群 客戶購買以改善型自住為主，購買人群以市區(qū)居民為主，占80％以上，周邊區(qū)縣主要來源于沙河、清河和隆堯。產(chǎn)品檔次劃分模糊，大多為階層混居型社區(qū)。價格 整體均價 28003500元 /平方米（毛坯），價格年均增 30%45%之間，價格上漲較快。項 目 概 況項 目 進展對本案影響重點案例分析 —— 秀蘭 重點案例分析 —— 秀蘭 項 目 概 況項 目 進展商業(yè)面積： 20萬平方米住宅面積： 30萬平方米以高層和多層為主重點案例分析 —— 天一城天一城項目策略分析打造商業(yè) 預(yù)售住宅 再造商業(yè)利用 9個月時間將舊有廠房打造成13000m2量販超市和 5000m2家電數(shù)碼城，以聚積人氣，樹立品牌一年后天一城人氣大增，現(xiàn)等待適宜時機將住宅推向市場，以便迅速回流資金住宅銷售達到預(yù)期之后繼續(xù)投入更多資金重新布置商業(yè)格局，再造區(qū)域商業(yè)中心l 天一城商業(yè)已聚積不少人氣，本案策劃時可將其納入便利商圈；l 天一城住宅先于本案銷售，其價格策略直接影響本案，若價格順勢增長則十分利于本案價格的提升；l 先造商業(yè)后銷住宅策略能否成功可成為本案最直接借鑒，本案有后動優(yōu)勢。盛世公館是目前在售項盛世公館是目前在售項目中整體水平最高的，目中整體水平最高的，無論整體或是細節(jié)的規(guī)無論整體或是細節(jié)的規(guī)劃設(shè)計都比較突出，建劃設(shè)計都比較突出，建筑風(fēng)格低調(diào)不失大氣，筑風(fēng)格低調(diào)不失大氣，盡管地處偏遠，但銷售盡管地處偏遠，但銷售情況依然良好，對未來情況依然良好，對未來本案策劃有一定的參考本案策劃有一定的參考價值，好的產(chǎn)品一定會價值，好的產(chǎn)品一定會有好的市場回報！有好的市場回報！該項目正該項目正在火熱銷在火熱銷售，其出售，其出色的產(chǎn)品色的產(chǎn)品設(shè)計提高設(shè)計提高了邢臺住了邢臺住宅產(chǎn)品檔宅產(chǎn)品檔次次重點案例分析 —— 盛世公館重點案例分析 —— 天一城開 發(fā) 商：河北家樂園集團項目位置：新華北路占地面積： 325畝建筑面積： 50萬平方米容 積 率： ≥項目定位： “24 小時活力城 建筑細節(jié)： 入戶花園、 空中花園，外飄窗、觀景電梯、地下停車設(shè)備配套： 自動化管理系統(tǒng)、 安防系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)會所： 1000平方米，室內(nèi)運動、棋牌、休閑吧重點案例分析 —— 盛世公館價格分析盛世公館開盤以來的價格走勢高層：價格平均月增幅 ％別墅：價格平均月增幅 4％銷售率： ％ 一年銷售達 8萬平方米在區(qū)域新盤中比較突出，屬于中高檔社區(qū)；銷售采用低開高走策略，開盤一年多時間價格上漲了 45％左右，銷售速度相對較快。于本案而言，可以案。 500米水系， 7000平方米水景園林。自住為主，有部分客戶為子女購買。自住為主，高檔物業(yè)多為二次或多次置業(yè)。 巴黎 80% 20%盛世公館 60% 40%天闊上城 85% 15%陽光國際 80% 20%陽光印象 83% 17%集中區(qū)間 80%85% 15%20%住宅市場深入研究 —— 客群分析除盛世公館因品質(zhì)較高，周邊區(qū)縣客群購買比例較高外，其它樓盤市區(qū)是主要購買群體，占 80％以上；周邊區(qū)縣主要以沙河、清河客戶為主，少量隆堯客戶，其它區(qū)縣比例極低。 巴黎 自管 盛世公館 未定 ～ 陽光國際 自管 陽光印象 深圳銀典 物業(yè)管理住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析除陽光印象外，其余樓盤均未重視物業(yè)管理服務(wù)；整體市場物業(yè)服務(wù)取費較低，不足一元；市場物業(yè)服務(wù)管理水平低下，缺少品質(zhì)樓盤意識，難以有效保持物業(yè)的增值和保值。社區(qū)配套住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析社區(qū)配套正處在從簡單的商業(yè)配套向會所消費過渡階段。住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱 商業(yè)小區(qū)診所 幼兒園健身場所兒童活動場所 會所中央名城 √ √凱旋城 √ 售樓處改造，未定功能永輝 園林景觀住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱 停車方式 車位配比 價格中央名城 地上 1： 1 3000元 /m2凱旋城 地上 1： 1 租 5060元 /月永輝 戶型分析住宅市場深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析主力供應(yīng)戶型：三居為主，二居其次。 巴黎 — — 100－ 120 30％ 120140 40％ 150300 30％盛世公館 — — 100116 20% 143157 70% 160300 10%天闊上城 — — 87 10％ 130155 40％ 200240 50％陽光印象 65－ 68 30％ 80－ 90 40％ 100－ 150 20％ 196－ 215 10％戶型比例市場主流需求以大面積三居為主，與當(dāng)前的政策導(dǎo)向相悖。 巴黎 板樓 法式 面磚盛世公館 板樓 新古典 面磚天闊上城 板樓 現(xiàn)代 面磚局部涂料陽光國際 板樓 現(xiàn)代 面磚