【正文】 三月 2109:10:3409:10Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿(mǎn) ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 2023/3/27 9:10:3409:10:3427 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線(xiàn) 向前。 27 三月 20239:10:34 上午 09:10:34三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 09:10:3409:10:3409:10Saturday, March 27, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 09:10:3409:10:3409:103/27/2023 9:10:34 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。住宅先行策略篇物業(yè)運(yùn)作模式明修棧道 前期推廣 商業(yè)公建為主住宅產(chǎn)品為輔形成新型商業(yè)商務(wù)中心的項(xiàng)目認(rèn)知，重塑地段價(jià)值暗渡陳倉(cāng) — 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售住宅產(chǎn)品先行商業(yè)公建后動(dòng)商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)值最大化，公寓部分可配合住宅進(jìn)行同期銷(xiāo)售感 謝 聆 聽(tīng) ！ 靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。制訂比較表進(jìn)行各種因素的修正，包括區(qū)位因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素等計(jì)算出修正后的價(jià)格公式原理市場(chǎng)比較法公式 (加權(quán)值計(jì)算公式 ) 加權(quán)值＝ ∑[A （權(quán)重 系數(shù)） +B（權(quán)重 系數(shù)） +…+N （權(quán)重 系數(shù)） ]理論價(jià)格計(jì)算公式： X（本項(xiàng)目理論價(jià)格） =∑[Y （本項(xiàng)目加權(quán)值） /A1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *A2（樣本項(xiàng)目參照份額） + Y（本項(xiàng)目加權(quán)值） /B1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *B2（樣本項(xiàng)目參照份額） +…+ Y （本項(xiàng)目加權(quán)值） /N1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值） *N2（樣本項(xiàng)目參照份額） ]　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項(xiàng)目規(guī)模 建筑設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì) 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 得分 權(quán)重區(qū)域印象 A 0 0 4 7%道路交通 A 1 1 1 1 1 13%周邊配套 A 0 0 0 1 0 6%環(huán)境景觀 0 A 0 0 0 0 4%項(xiàng)目規(guī)模 0 A 0 0 0 3 5%建筑設(shè)計(jì) 1 1 1 1 A 1 1 8 14%戶(hù)型設(shè)計(jì) 1 1 A 1 13%園林景觀 1 1 1 A 1 1 13%容積率 0 0 A 4 7%社區(qū)配套 0 0 0 A 0 3 5%物業(yè)服務(wù) 1 1 1 A 13%合計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 56 100%權(quán)重分配表項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位　 區(qū)域印象 道路交通 周邊配套 環(huán)境景觀 項(xiàng)目規(guī)模 建筑設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì) 園林景觀 容積 率 社區(qū)配套 物業(yè)服務(wù) 加權(quán) 值當(dāng)前實(shí)收均價(jià)樣本項(xiàng)目參考系數(shù)樣本項(xiàng)目測(cè)算份額權(quán)重 7% 13% 6% 4% 5% 14% 13% 13% 7% 5% 13% 100% 　 　 　凱旋城 4 3 4 4 3300 15% 494永輝巴黎 4 4 4 5 3 4 4 4 3500 20% 698 盛世公館 3 4 4 4 4 4 3300 25% 835天闊上城 4 4 3 3 3 3 4 3 3300 10% 377陽(yáng)光國(guó)際 5 4 4 5 4 4 4 3500 15% 470陽(yáng)光印象 3 3 5 4 4 3300 15% 535 本案 4 3 4 5 3 4 　 — 3410由五級(jí)加權(quán)測(cè)算表打分定價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位依據(jù)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目目前入市理論均價(jià)為3543元 /平方米參照中原長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)市場(chǎng)的研究，我司預(yù)計(jì)本案 09年 3月份入市時(shí)價(jià)格漲幅為 10%～ 15％ 之間，均價(jià)可以達(dá)到：3750～ 4000元 /平米明修棧道 暗渡陳倉(cāng)216。 價(jià)格定位方法：項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 價(jià)格定位運(yùn)用步驟收集資料，收集交易實(shí)例的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，包括位置、用途、規(guī)模等等。原理 —— 商品的相關(guān)、替代原則為依據(jù)。增值價(jià)值本 案舒居功能觀景區(qū)步入式盥洗間工人房藝術(shù)展廳書(shū)房家庭廳基本功能臥室 客廳廚衛(wèi)餐廳書(shū)房 工人房核心價(jià)值住宅核心價(jià)值奢侈功能私家酒窖 庭院花園家庭泳池私人宴會(huì)廳地下室陽(yáng)光房亭、廊、塔等游憩功能別墅從內(nèi)部空間上看，即具備住宅和別墅的平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層等常有空間，更變化衍生出三疊式、高廳等個(gè)性空間 宮殿階層權(quán)貴階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層社會(huì)的精英階層和中流砥柱追求舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境，也看重便利繁華的都市感覺(jué)的實(shí)力階層價(jià)值對(duì)應(yīng)決定客群定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 居住物業(yè)客群定位客群特征： “ 自我意識(shí) ” 、 “ 自信 ” 、 “ 虛榮心 ”“ 獨(dú)特的購(gòu)買(mǎi)特征 ”“ 炫耀嗜好 ”“ 社交嗜好 ” 、 “ 收藏嗜好 ”客群來(lái)源： 面向邢臺(tái)全市、輻射周邊縣城；年齡構(gòu)成： 30－ 50歲之間；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 — 居住物業(yè)客群定位產(chǎn)品需求： 高品質(zhì)感建筑外觀； 南北通透的板樓，明廚 明 衛(wèi)； 大面積且豐富的室內(nèi)空間； 優(yōu)美而帶水景的園林景觀； 節(jié)能、環(huán)保的高新技術(shù)材料。一切環(huán)境，一切市場(chǎng)論證之后，我們?cè)撟鍪裁?，怎么做？住宅定位住宅定位之區(qū)域價(jià)值提升機(jī)會(huì)（優(yōu)勢(shì)）與瓶頸（劣勢(shì)）分析機(jī) 會(huì) 瓶 頸政府支持舊城改造，要建 10大亮點(diǎn)工程；本案屬于形象工程之一，升值潛力巨大；區(qū)域小環(huán)境較落后，未形成規(guī)模化的核心商圈氛圍；城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 緊鄰火車(chē)站及汽車(chē)站，人流嘈雜。本案價(jià)格：接受單價(jià) 3000元 /平方米以上。內(nèi)部空間：大面積的內(nèi)部空間要豐富一點(diǎn)； 小面積的平層就好。深訪(fǎng)－結(jié)論建筑細(xì)節(jié) 樓體：南北通透的板樓或純朝南戶(hù)型。戶(hù)型及面積： 100－ 140平方米的二、三居產(chǎn)品。園林景觀：希望能有好園林，有水景最好，看重后期養(yǎng)護(hù)。消費(fèi)偏好建筑風(fēng)格：比較喜歡歐式風(fēng)格，新古典風(fēng)格。微觀條件：噪聲污染要避免，居區(qū)安全、安靜必須保證?？蛻?hù)消費(fèi)偏好分析區(qū)域認(rèn)知總體認(rèn)知：老城區(qū)，配套齊全，工作生活方便，環(huán)境不好。u承受總價(jià)客戶(hù)接受價(jià)格分析u樓盤(pán)認(rèn)知：主要通過(guò)路牌認(rèn)知樓盤(pán)。“ 如果樓盤(pán)好再貴點(diǎn)也可以接受 ” 。客戶(hù)居住滿(mǎn)意度分析u購(gòu)房區(qū)域：傾向于橋西區(qū)購(gòu)房，主要?jiǎng)右蚴菢蛭鲄^(qū)居住環(huán)境比較好“橋東沒(méi)有好房子 ”u購(gòu)房首要考慮因素：價(jià)格、戶(hù)型、位置、開(kāi)發(fā)商品牌為高端客群主要考慮因素。 強(qiáng)調(diào)安全及環(huán)保最重要。 u社區(qū)配套： 以便民為主，不要過(guò)于喧嘩。 衛(wèi)生間以實(shí)用為主，面積適中，有采光最為理想。 主臥面積要大，帶主衛(wèi)（三居最好帶衣帽間）。u購(gòu)房面積：需求主力戶(hù)型面積在 100140平方米之間，二居三居為主?！恢煤媒逃Y源豐富交通便利配套全車(chē)多、人雜不安靜、不安全居住環(huán)境不佳區(qū)域優(yōu)勢(shì) 區(qū)域劣勢(shì)客戶(hù)區(qū)域認(rèn)知分析u建筑類(lèi)別： 傾向于購(gòu)買(mǎi)多層住宅“高層住宅戶(hù)型合理，如果電梯能夠 24小時(shí)開(kāi)，物業(yè)費(fèi)不要太高也可以考慮高層住宅。?目前居住區(qū)域：橋東區(qū) 11人，橋西區(qū) 8人，周邊區(qū)縣 1人 。?教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷 16人，大專(zhuān)以下 4人。?訪(fǎng)談目的： 指導(dǎo)項(xiàng)目定位，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。?深訪(fǎng)數(shù)量： 共 25組，最后選定有效客戶(hù) 20組。目標(biāo)客戶(hù)深訪(fǎng)需求深度訪(fǎng)談?訪(fǎng)談主要內(nèi)容： 區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)品需要、居住滿(mǎn)意 度、價(jià)格預(yù)期、消費(fèi)偏好等幾大方面內(nèi)容進(jìn)行深度訪(fǎng)談。價(jià)格 隨著市場(chǎng)化程度逐步提高，商品住宅價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)?？腿?客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)以改善型自住為主，購(gòu)買(mǎi)人群以市區(qū)居民為主，占80％以上，周邊區(qū)縣主要來(lái)源于沙河、清河和隆堯。產(chǎn)品檔次劃分模糊，大多為階層混居型社區(qū)。價(jià)格 整體均價(jià) 28003500元 /平方米（毛坯），價(jià)格年均增 30%45%之間，價(jià)格上漲較快。項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 進(jìn)展對(duì)本案影響重點(diǎn)案例分析 —— 秀蘭 重點(diǎn)案例分析 —— 秀蘭 項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 進(jìn)展商業(yè)面積： 20萬(wàn)平方米住宅面積： 30萬(wàn)平方米以高層和多層為主重點(diǎn)案例分析 —— 天一城天一城項(xiàng)目策略分析打造商業(yè) 預(yù)售住宅 再造商業(yè)利用 9個(gè)月時(shí)間將舊有廠房打造成13000m2量販超市和 5000m2家電數(shù)碼城，以聚積人氣，樹(shù)立品牌一年后天一城人氣大增，現(xiàn)等待適宜時(shí)機(jī)將住宅推向市場(chǎng)，以便迅速回流資金住宅銷(xiāo)售達(dá)到預(yù)期之后繼續(xù)投入更多資金重新布置商業(yè)格局，再造區(qū)域商業(yè)中心l 天一城商業(yè)已聚積不少人氣，本案策劃時(shí)可將其納入便利商圈；l 天一城住宅先于本案銷(xiāo)售，其價(jià)格策略直接影響本案，若價(jià)格順勢(shì)增長(zhǎng)則十分利于本案價(jià)格的提升；l 先造商業(yè)后銷(xiāo)住宅策略能否成功可成為本案最直接借鑒，本案有后動(dòng)優(yōu)勢(shì)。盛世公館是目前在售項(xiàng)盛世公館是目前在售項(xiàng)目中整體水平最高的，目中整體水平最高的，無(wú)論整體或是細(xì)節(jié)的規(guī)無(wú)論整體或是細(xì)節(jié)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都比較突出，建劃設(shè)計(jì)都比較突出，建筑風(fēng)格低調(diào)不失大氣，筑風(fēng)格低調(diào)不失大氣，盡管地處偏遠(yuǎn)，但銷(xiāo)售盡管地處偏遠(yuǎn)，但銷(xiāo)售情況依然良好，對(duì)未來(lái)情況依然良好，對(duì)未來(lái)本案策劃有一定的參考本案策劃有一定的參考價(jià)值，好的產(chǎn)品一定會(huì)價(jià)值，好的產(chǎn)品一定會(huì)有好的市場(chǎng)回報(bào)！有好的市場(chǎng)回報(bào)！該項(xiàng)目正該項(xiàng)目正在火熱銷(xiāo)在火熱銷(xiāo)售，其出售，其出色的產(chǎn)品色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高設(shè)計(jì)提高了邢臺(tái)住了邢臺(tái)住宅產(chǎn)品檔宅產(chǎn)品檔次次重點(diǎn)案例分析 —— 盛世公館重點(diǎn)案例分析 —— 天一城開(kāi) 發(fā) 商：河北家樂(lè)園集團(tuán)項(xiàng)目位置：新華北路占地面積： 325畝建筑面積： 50萬(wàn)平方米容 積 率： ≥項(xiàng)目定位： “24 小時(shí)活力城 建筑細(xì)節(jié)： 入戶(hù)花園、 空中花園，外飄窗、觀景電梯、地下停車(chē)設(shè)備配套： 自動(dòng)化管理系統(tǒng)、 安防系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)會(huì)所： 1000平方米，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、棋牌、休閑吧重點(diǎn)案例分析 —— 盛世公館價(jià)格分析盛世公館開(kāi)盤(pán)以來(lái)的價(jià)格走勢(shì)高層：價(jià)格平均月增幅 ％別墅：價(jià)格平均月增幅 4％銷(xiāo)售率： ％ 一年銷(xiāo)售達(dá) 8萬(wàn)平方米在區(qū)域新盤(pán)中比較突出，屬于中高檔社區(qū)；銷(xiāo)售采用低開(kāi)高走策略，開(kāi)盤(pán)一年多時(shí)間價(jià)格上漲了 45％左右，銷(xiāo)售速度相對(duì)較快。于本案而言，可以案。 500米水系， 7000平方米水景園林。自住為主，有部分客戶(hù)為子女購(gòu)買(mǎi)。自住為主，高檔物業(yè)多為二次或多次置業(yè)。 巴黎 80% 20%盛世公館 60% 40%天闊上城 85% 15%陽(yáng)光國(guó)際 80% 20%陽(yáng)光印象 83% 17%集中區(qū)間 80%85% 15%20%住宅市場(chǎng)深入研究 —— 客群分析除盛世公館因品質(zhì)較高，周邊區(qū)縣客群購(gòu)買(mǎi)比例較高外，其它樓盤(pán)市區(qū)是主要購(gòu)買(mǎi)群體，占 80％以上；周邊區(qū)縣主要以沙河、清河客戶(hù)為主，少量隆堯客戶(hù)，其它區(qū)縣比例極低。 巴黎 自管 盛世公館 未定 ～ 陽(yáng)光國(guó)際 自管 陽(yáng)光印象 深圳銀典 物業(yè)管理住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析除陽(yáng)光印象外，其余樓盤(pán)均未重視物業(yè)管理服務(wù)；整體市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)取費(fèi)較低，不足一元；市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)管理水平低下，缺少品質(zhì)樓盤(pán)意識(shí)，難以有效保持物業(yè)的增值和保值。社區(qū)配套住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析社區(qū)配套正處在從簡(jiǎn)單的商業(yè)配套向會(huì)所消費(fèi)過(guò)渡階段。住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱(chēng) 商業(yè)小區(qū)診所 幼兒園健身場(chǎng)所兒童活動(dòng)場(chǎng)所 會(huì)所中央名城 √ √凱旋城 √ 售樓處改造，未定功能永輝 園林景觀住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱(chēng) 停車(chē)方式 車(chē)位配比 價(jià)格中央名城 地上 1： 1 3000元 /m2凱旋城 地上 1： 1 租 5060元 /月永輝 戶(hù)型分析住宅市場(chǎng)深入研究 —— 產(chǎn)品特征分析主力供應(yīng)戶(hù)型：三居為主，二居其次。 巴黎 — — 100－ 120 30％ 120140 40％ 150300 30％盛世公館 — — 100116 20% 143157 70% 160300 10%天闊上城 — — 87 10％ 130155 40％ 200240 50％陽(yáng)光印象 65－ 68 30％ 80－ 90 40％ 100－ 150 20％ 196－ 215 10％戶(hù)型比例市場(chǎng)主流需求以大面積三居為主，與當(dāng)前的政策導(dǎo)向相悖。 巴黎 板樓 法式 面磚盛世公館 板樓 新古典 面磚天闊上城 板樓 現(xiàn)代 面磚局部涂料陽(yáng)光國(guó)際 板樓 現(xiàn)代 面磚