【正文】 置業(yè)驅(qū)動(dòng)： 區(qū)域客和周邊產(chǎn)業(yè)客具有較強(qiáng)的地緣屬性，市區(qū)客多以改善和再改需求為主，看重產(chǎn)品品質(zhì)和居住壞境未來紫竹半島花園將有 25萬方的公寓產(chǎn)品上市，將對本案造成一定的競爭*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)104吳涇板塊二手市場：二手需求市場容量相對有限，二手價(jià)格與一手市場落差較大板塊研究全年成交量： 月均成交量： 成交均價(jià)： 12454元 \㎡分析：非二手為主市場，市場需求有限成交量較少略高于馬橋*數(shù)據(jù)來源：合富置業(yè)105謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。面積： 在售為 65100㎡公寓216。產(chǎn)品： 僅有紫竹森林半島項(xiàng)目在售216?？蛻籼攸c(diǎn)： 區(qū)域客、市區(qū)客、產(chǎn)業(yè)客和教育導(dǎo)入客為四大構(gòu)成群體；受四季花城的影響，西區(qū)青年客群比例較大；紫竹森林半島多是西區(qū)改善客216。產(chǎn)品特點(diǎn)：?代表項(xiàng)目主要為萬科花園小城、紫竹森林半島（在售）216。板塊特點(diǎn)：?受紫竹科學(xué)園區(qū)和眾多高校等科技教育利好聯(lián)動(dòng)影響發(fā)展的板塊；原來以動(dòng)遷房為主的，隨著萬科花園小城的出現(xiàn)，提升了區(qū)域的整體檔次，市區(qū)客戶對于區(qū)域的抗性已經(jīng)逐漸消除，紫竹森林半島的大盤社區(qū)奠定了區(qū)域在閔行的市場地位。成交均價(jià)： 11594元 \㎡216。全年成交量： 12萬方 /1714套216?？腿侯愋停?老閔行區(qū)域客（ 45%）、產(chǎn)業(yè)客（ 35%）、少量市區(qū)客（ 20%）216。價(jià)格： 15000元 \㎡左右216。未來供應(yīng)： 二手房和動(dòng)遷存量較大，基本無供應(yīng)江川本區(qū)域客大學(xué)城少量市區(qū)客100江川板塊面積偏小，以 60100㎡兩房常規(guī)產(chǎn)品為主，未來缺乏供應(yīng)板塊研究產(chǎn)品特點(diǎn) 客群分析 未來供應(yīng)216。價(jià)格特點(diǎn)： 15000元㎡左右216。216。板塊特點(diǎn)：?位于位于閔行西南部 地理劣勢明顯 ，整體形象和區(qū)域認(rèn)知較差 ，市場基本依托 本區(qū)域客戶支撐 ，多為 動(dòng)遷房和低檔 產(chǎn)品，成交供應(yīng)較小。成交均價(jià)： 12805元 \㎡216。全年成交量： 216。客群類型： 以上海市區(qū)、長三角、港澳臺高端客戶為主，來源于長寧閔行徐匯，江浙等區(qū)域216。價(jià)格： 7萬元 \㎡以上216。未來供應(yīng)： 無后續(xù)供應(yīng)長寧客群 徐匯客群閔行客群 別墅市區(qū)客公寓區(qū)域客少量產(chǎn)業(yè)客97馬橋板塊高端別墅為主，市區(qū)江浙富豪階層為主力客群板塊研究產(chǎn)品特點(diǎn) 客群分析 未來供應(yīng)216。價(jià)格特點(diǎn)： 二手公寓 12023元 \㎡左右216。板塊特點(diǎn)：?借勢旗忠森林網(wǎng)球中心高爾夫球場等利好，匯聚綠城玫瑰園、中房森林等低密高端別墅項(xiàng)目，但整體開發(fā)不均衡，板塊內(nèi)動(dòng)遷拆遷經(jīng)適房項(xiàng)目較多，板塊高端化待進(jìn)一步挖掘216。客群類型： 市區(qū)客（ 40%）產(chǎn)業(yè)客（25%）區(qū)域自住客（ 25%）外溢客（10%）216。價(jià)格： 受星河灣的拉動(dòng)，區(qū)域價(jià)格呈現(xiàn)水漲船高的局面，目前常規(guī)公寓產(chǎn)品在 20230元 \㎡216。未來供應(yīng)： 后續(xù) 無明顯供應(yīng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客莘莊外溢客市區(qū)客94顓橋板塊承接莘莊春申的外溢需求，改善需求占較大比例，剛需供應(yīng)相少板塊研究產(chǎn)品特點(diǎn) 客群分析 未來供應(yīng)216。價(jià)格特點(diǎn)： 受閔行星河灣拉升區(qū)域價(jià)格水漲船高216。板塊特點(diǎn)：?位于閔行中心地帶，板塊面積較大，定位為工業(yè)居住區(qū)， 交通醫(yī)療教育配套發(fā)達(dá)， 周邊 工業(yè)園區(qū)能級較大人口收入較高，成為市場主力支撐；交通便利，有利導(dǎo)入市區(qū)客群；216。成交均價(jià)： 14977元 \㎡216。全年成交量： 216?？腿侯愋停?市區(qū)導(dǎo)入客、松江客、區(qū)域自住客和部分閔行產(chǎn)業(yè)客216。價(jià)格： 2300025000元 \㎡左右浮動(dòng)216。未來供應(yīng)： 開發(fā)接近尾聲，多以二手置換為主，后續(xù) 無明顯供應(yīng)莘莊春申長寧客群 徐匯客群松江客群關(guān)鍵字： 地鐵截留、區(qū)域吸納、次新房租貸、無供應(yīng)本區(qū)域客閔行開發(fā)區(qū)客群閔行客群 市區(qū)客91產(chǎn)品特點(diǎn) 客群分析 未來供應(yīng)216。價(jià)格特點(diǎn)： 均價(jià) 20230\㎡216。板塊特點(diǎn)：?閔行起步 最早居住板塊 ，整體環(huán)境成熟， 地鐵一號線 的帶動(dòng)成為 全市人口導(dǎo)入 的主要區(qū)域?目前成為上海 西南部樓盤最多 、 居住最集中 的區(qū)域，是閔行區(qū)內(nèi)最大的人口聚集區(qū)，目前 開發(fā)量有限，次新房、租賃市場均表現(xiàn)突出；216。從 產(chǎn)業(yè)分布、地緣屬性和客源導(dǎo)入，周邊區(qū)域板塊存在與本案分流競爭；216。沿襲萬科 28年城市運(yùn)營和多年上海本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，萬科城是一個(gè)值得信賴的選擇，成為區(qū)域內(nèi)的置業(yè)首選，值得全城期待。72什么價(jià)格才能跑量？73權(quán)重對比74低 (成交價(jià)）入市，高速去化引領(lǐng)提升板塊價(jià)值，順勢溢價(jià)“ 博弈籌碼 ” 驅(qū)動(dòng)客戶價(jià)值感知75價(jià)格策略建議首批整體均價(jià) 13500元 /㎡總價(jià)盡量控制在 160萬以下（滿足普通商品房標(biāo)準(zhǔn)），均價(jià)： 130㎡ 三房均價(jià)： 1230080㎡兩房均價(jià)： 1400090㎡三房均價(jià)： 13500對外高舉高打，開盤前打折讓利， 成交價(jià)格低開高走，2023年底實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià) 14400元 /㎡76第五部分：傳播策略思考77從 1 年 1000 (套 )說起如何切入市場 ？決定了我們能否保證銷售的總量和速度如何解讀產(chǎn)品 ？決定了價(jià)格杠桿最終撬動(dòng)市場的力度市場占位—— 關(guān)鍵 ——南上海第一大盤的 城市影響力價(jià)值輸出—— 關(guān)鍵 ——萬科大盤開發(fā) 最高成就 的價(jià)位感品質(zhì)功能兼顧的居住環(huán)境萬科品牌物業(yè)貼近生活的品牌規(guī)模社區(qū)居住在上?；驕?zhǔn)備在這里安家在乎品牌且尚無市區(qū)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的家庭Whom am I for？Who am I ？Why buy me ？深入 “ 典型客戶 ” 的購買邏輯市場定位 ——居住在上海和準(zhǔn)備安家上海、且尚無市區(qū)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的家庭，萬科城是萬科大盤開發(fā)最高成就，區(qū)域內(nèi)最城市感的規(guī)模社區(qū)，提供的利益是值得信賴的品質(zhì)保障和功能齊備的居住環(huán)境。 團(tuán)購客戶需填寫優(yōu)惠申請表，由銷售經(jīng)理對應(yīng)企業(yè)員工名冊確認(rèn)，方可確認(rèn)為團(tuán)購客戶。10套以上成團(tuán) ,需蓋企業(yè)公章，并復(fù)印身份證及工作證存檔。與引進(jìn)人才機(jī)制和員工續(xù)約、簽約掛鉤，以企業(yè)集中購買形式快速去化房源。創(chuàng)新團(tuán)購機(jī)制洽談建立人事福利掛鉤系統(tǒng) ：216。67STEP1 STEP2 STEP3STEP5 STEP4關(guān)系網(wǎng)建立 ?公關(guān)活動(dòng)拉近距離?針對性宣傳?尋找關(guān)鍵人?開盤前發(fā)動(dòng)渠道團(tuán)購 精準(zhǔn)營銷時(shí)間開盤前一個(gè)月68STEP2：公關(guān)活動(dòng)拉近距離零距離1. 媒體資源活動(dòng)2. 萬科供應(yīng)商推介會(huì)1. 旗忠生態(tài)之旅2. 小太陽親子活動(dòng)3. 網(wǎng)球培訓(xùn)班1. 運(yùn)動(dòng)季2. 白領(lǐng)相親會(huì)3. 企業(yè)達(dá)人秀1. 港聯(lián)物業(yè)專場推介會(huì)2. 合富置業(yè)專場推介會(huì)69STEP3：針對性宣傳（企業(yè)團(tuán)購）落地動(dòng)作1. 點(diǎn)對點(diǎn)企業(yè)郵箱 EDM2. 午餐時(shí)食堂巡展咨詢3. 公告欄內(nèi)海報(bào)張貼4. 在班車內(nèi)放置 DM5. 銷售人員廠門口派單70STEP4：尋找關(guān)鍵人（企業(yè)或園區(qū)內(nèi)的大客