【正文】 第四節(jié) 相關(guān)稅收一、營(yíng)業(yè)稅　　營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開(kāi)征的稅　　銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%　　納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額　 　二、城市維護(hù)建設(shè)稅　　城稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人　　對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，暫不征收　　城稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，根據(jù)納稅人所在地的不同，分為三檔?。?1）納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為 7%?。?2）納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%?。?3）不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 1%三、教育?！。?6）外交方面的經(jīng)外交部確認(rèn)可免征?！。?4）土地房屋被征用占用后，重新承受土地房屋權(quán)屬的，由省級(jí)政府確定是否減免?！。?2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征。第三節(jié) 契稅納稅人：我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移房屋、土地權(quán)屬，承受的 單位和個(gè)人。　　 課稅對(duì)象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋（農(nóng)村不征收） 　　 稅率：兩種類型　　 按房產(chǎn)余值計(jì)征的，為房產(chǎn)余值的 %，按年征收　　 按房租計(jì)征的，為租金的 12%，按月征收。 住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度 （ 1）擔(dān)保的設(shè)立 基于平等、自愿、分散和控制風(fēng)險(xiǎn)的原則；申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保的條件；設(shè)立程序（要約與承諾）。新設(shè)立的核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè) 1年的暫定期。 房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)：Diagram 2Diagram 2人員特定服務(wù)有償 委托服務(wù)行業(yè)管理內(nèi)容中介服務(wù)人員的資格管理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)管理 中介服務(wù)行為管理 財(cái)務(wù)管理第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式：合伙制或有限責(zé)任制。 查封的效力 查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等變更、轉(zhuǎn)移登記；仍辦理的，按 《 民事訴訟法 》 第 103條規(guī)定處理；依生效文書(shū)登記的，房屋權(quán)利追溯到文書(shū)生效之時(shí)。輪候查封（兩個(gè)以上法院對(duì)同一房屋土地查封的）先送達(dá)的辦查封，后送達(dá)的辦輪候查封并予以告知；輪候查封順序：以送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)時(shí)間先后排列；查封法院解除的，排列在先的自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。分割查封：執(zhí)行中應(yīng)明確查封的具體部位。 】第六節(jié) 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行 人民法院在協(xié)助執(zhí)行過(guò)程中的義務(wù) 查封或?qū)嶓w處理前，查詢房屋權(quán)屬；出示工作證，出具協(xié)助查詢通知書(shū)； 出示工作證和執(zhí)行公務(wù)證，出具查封、預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)； 房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn)； 土地房屋權(quán)屬一致的，同時(shí)查封；不一致的，分別查封。 限制查詢信息： 原始登記憑證只能在限定范圍內(nèi)查詢（ 6種情形）第五節(jié) 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理 2023住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部修訂 《 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn) 》 包括房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)。 “ 分層次查詢?cè)瓌t ” 可公開(kāi)查詢信息： ① 房屋自然狀況； ② 房屋權(quán)利狀況（姓名、他項(xiàng)權(quán)利、查封等） 物權(quán)法第 18條：權(quán)利人、利害關(guān)系人可申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料。處理： ① 權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理； ② 已受理但未記載于登記簿的，中止辦理注銷：申請(qǐng)人或原權(quán)利人可申請(qǐng)注銷異議登記。程序：① 利害關(guān)系人申請(qǐng)；② 即使證據(jù)不充分亦應(yīng)補(bǔ)辦理；③ 理論上不能以同一事由重復(fù)申請(qǐng)；④ 15天內(nèi)應(yīng)起訴。 涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書(shū)面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。（三）更正登記 ① 依申請(qǐng)更正：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿錯(cuò)誤； ② 依職權(quán)更正：登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤。 房屋登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)永久保存并妥善保管。 任何人不得擅自更改登記簿。 ２、使用紙質(zhì)登記簿的，應(yīng)以登記官將登記事項(xiàng)在登記簿上記載完畢并簽名（章）之時(shí)為準(zhǔn)。 記載于登記簿的時(shí)點(diǎn)應(yīng)符合下列規(guī)定： 房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。問(wèn)： 該房屋的所有權(quán)的歸屬為誰(shuí)？ 甲如何主張權(quán)利？房屋登記簿 （新版教材增加內(nèi)容） 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ，是房屋登記機(jī)構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。乙偷偷將該房產(chǎn)證辦到自己名下。 例外： 遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不適用。最高法院 《 關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定 》 （法釋 [2023]15號(hào)）第 5條、第 11條。善意取得制度《 物權(quán)法 》 第 106條 要件：（ 1）無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)（ 2）受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)為善意（ 3）以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)（ 4）已公示：不動(dòng)產(chǎn)已登記；動(dòng)產(chǎn)已交付。 善意保護(hù)的效力 因信賴登記簿記載的權(quán)利而交易，在法律上應(yīng)得到保護(hù)，即使該登記權(quán)利人為非真正權(quán)利人。故人們有理由相信，該房屋未抵押。 權(quán)利推定的效力 （ 1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人； （ 2）設(shè)立某種需要登記的物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。）（ 2）效力低于登記簿；（ 3）遺失可補(bǔ)發(fā)。發(fā)證（ 1）是權(quán)利人享有物權(quán)的證明。 注意：登記簿并不具有絕對(duì)的證據(jù)力，只有權(quán)利推定的效力。 國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房：套 非成套住房：幢、層、間 非住房：幢、層、套、間申請(qǐng)（ 1）登記依申請(qǐng)啟動(dòng)，不申請(qǐng)不啟動(dòng)；（ 2）登記不得超出申請(qǐng)人的申請(qǐng)范圍；（ 3）登記需依法律、登記辦法的規(guī)定為前提；（ 4）當(dāng)事人可撤回申請(qǐng)。查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，必要時(shí)實(shí)地查看 實(shí)地查看四種情形：（ 1）所有權(quán)初始登記；（ 2）在建工程抵押權(quán)；（ 3）房屋滅失的注銷登記；（ 4）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。房屋登記機(jī)構(gòu) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 ：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。抵押權(quán)人應(yīng)在 主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi) 行使抵押權(quán)人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋相關(guān)規(guī)定第九章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 房地產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式 《 物權(quán)法 》 第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力；但法律另有規(guī)定的除外。七、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力（ 1）抵押人仍然享有被抵押的房地產(chǎn)的所有權(quán)，但是該所有權(quán)受到限制；（ 2）房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好。 《 物權(quán)法 》 第 15條（ 1）區(qū)分了 登記的效力 和 合同效力 例如：一房多賣 （物權(quán)效力） （債權(quán)效力）（ 2）未辦物權(quán)登記的，不影響合同效力（ 3）除 法律另有規(guī)定 或 合同約定 外， 合同自成立時(shí)生效 《 合同法 》 司法解釋（一）第九條 附條件或附期限 注意： 《 物權(quán)法 》 出臺(tái)后，原 《 擔(dān)保法 》 第 41條無(wú)效 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。 五、房地產(chǎn)抵押登記（ 1）該登記是強(qiáng)制性的，且為抵押權(quán)的生效要件；（ 2）登記部門 從不動(dòng)產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機(jī)關(guān)中指定；（ 3）房地產(chǎn)抵押登記要件。 《 物權(quán)法 》 第 172條：主合同無(wú)效、擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外 導(dǎo)致 《 擔(dān)保法 》 第 5條第 1款無(wú)效：主合同無(wú)效，擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。 （二）特殊規(guī)則 在擔(dān)保債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓； 在擔(dān)保債權(quán)確定前，當(dāng)事人可以協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容，但不能對(duì)抵押權(quán)人不利。 （ 11）抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。原租賃合同繼續(xù)有效。 （ 9）企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。 （ 7）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 （ 5）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的．應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 （ 3）預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。 【 5種 】 不得設(shè)定抵押權(quán)的情形： 權(quán)屬有爭(zhēng)議 的房地產(chǎn)用于教育、醫(yī)療、市政等 公共福利事業(yè) 的房地產(chǎn)列入 文物保護(hù)的建筑和有重要紀(jì)念意義 的其他建筑物已依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 被依法查封、扣押、監(jiān)管 和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物依法不得抵押的其他房地產(chǎn)《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 （原建設(shè)部令第 98號(hào)）《 物權(quán)法 》 上的不得抵押：（ 1）土地所有權(quán)；（ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)，法律規(guī)定可抵押的除外；（ 3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（如美術(shù)館、圖書(shū)館、博物館等）（ 4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房產(chǎn)；（ 5）被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（ 6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 不破租賃先出租，后抵押 不破租賃先抵押，后出租 破租賃 （例外規(guī)定，見(jiàn)擔(dān)保法司法解釋第 66條）第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 一、房地產(chǎn)抵押的條件 （ 1） “地隨房走 ”。 六、房屋轉(zhuǎn)租 （ 1）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意； （ 2）轉(zhuǎn)租合同須按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。不進(jìn)行備案登記，并不影響范圍租賃合同的效力，該備案登記應(yīng)視為行政機(jī)關(guān)的行政管理手段，而非民事行為。 （ 2）租賃期限 《 合同法 》 規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。 三、房屋租賃條件（不得出租情形）《 商品房屋租賃管理辦法 》 （住建部令第 6號(hào)）第 6條：違法建筑不符合安全、防災(zāi)等工程建筑強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)違反規(guī)定改變使用性質(zhì)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形原 42號(hào)令禁止出租的有：未取得房屋所有權(quán)證的司法查封的共有人未同意的抵押權(quán)人未同意的不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等規(guī)定的住房出租的規(guī)定： 出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。 《 商品房銷售管理辦法 》 第七條　商品房銷售代理 實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同1房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為要求2房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)3房地產(chǎn)銷售人員的資格條件4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房 再行銷售給他人?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取 返本銷售或變相返本銷售的方式 銷售商品房? 不符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用商品房銷售中禁止的行為商品住宅按套銷售，不得 分割拆零銷售 商品房買賣合同保修責(zé)任中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)誤差處理方式計(jì)價(jià)方式合同主要內(nèi)容最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋 法釋 【 2023】 7號(hào)理解：該解釋溯及既往，到 《 房地產(chǎn)管理法 》 施行后訂立的合同要點(diǎn)：不輕易認(rèn)定合同無(wú)效（第 6條）銷售廣告可成為合同內(nèi)容（第 3條） 說(shuō)明和允諾對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重大影響的，即使未載入合同，亦應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)定協(xié)議的效力（第 5條） 訂金與定金 — 定金罰則（合同法第 115條） 《 擔(dān)保法 》 定金數(shù)額不得超過(guò)主合同的 20%五種適用懲罰性賠償?shù)那樾危ǖ? 9條）房屋面積誤差的處理（第 14條）違約金的問(wèn)題（第 1 17條） 以合同有效為前提承擔(dān)違約責(zé)任；以 30%為限第四節(jié) 房屋租賃管理（新版教材有改動(dòng)） 一、房屋租賃的概念 指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?？梢晕写砣顺謺?shū)面委托書(shū)代為辦理。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品