【正文】 25 / 25。教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的的稅，稅率為3%。外商暫不繳納。銷售房地產(chǎn)稅率為5%。禁止從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。2業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。業(yè)主大會成立前，專項資金由物業(yè)所在地建設(shè)主管部門代管。2物業(yè)共用部分、共用設(shè)備的大、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。酬金制中預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，酬金制的實質(zhì)是實報實銷制。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費實行包干制。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。1物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。1物業(yè)管理招標(biāo)的形式可分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。1業(yè)主共同決定的事項：答：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)委會或更換業(yè)委會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。要表決兩個文件，選舉產(chǎn)生一個重要機(jī)構(gòu)，做出一個決定。大會召開15日前公告。1業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并履行以下職責(zé)：制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)委會委員，監(jiān)督業(yè)委會工作；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改公用物業(yè)和設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等制度。物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理的最主要的工作內(nèi)容，包括日常的綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個基本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的全面啟動以物業(yè)的接管驗收為標(biāo)志。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段的工作包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；物業(yè)管理規(guī)章制度的制定。建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日內(nèi)完成；預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在取得《預(yù)售許可證》之前完成。這四個環(huán)節(jié)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持，是物業(yè)管理全面啟動和有效運作的必要先決條件。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，按先后順序分為4個階段：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段。核心是市場化。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。房屋原始登記憑證只在限定的范圍內(nèi)進(jìn)行查詢，不向社會公開。2房屋權(quán)屬登記信息查詢采取“分層次查詢”的原則。住房登記一套住房為一件，每件80元；農(nóng)民利用宅基地建設(shè)的住房登記，不收取房屋登記費，只收取證書工本費10元；非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件，收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。2職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，經(jīng)登記核實后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記：“房改出售的成本價房”。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。預(yù)告登記的其他事項在房屋登記薄上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放預(yù)告登記證明。2自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記薄或者做出不予登記的決定：國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日；預(yù)告登記、更正登記，10個工作日；異議登記，1個工作日。對共有房屋，由共有人共同申請登記。1房屋登記是依當(dāng)事人的申請而進(jìn)行的，申請人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。房屋抵押權(quán)登記；地役權(quán)登記；房屋預(yù)告登記；房屋其他登記。1申請土地注銷登記的情形有：答：依法收回國有土地的；依法征收的農(nóng)民集體土地的；因法院文書致使土地權(quán)利消滅的；當(dāng)事人未辦理注銷登記的；因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的；非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。土地初始登記，土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。1房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。1申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)部起訴，異議登記失效。1更正登記和異議登記是保護(hù)事實上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。因法律文書或者政府決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、消滅的，自法律文書或政府的決定生效時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記薄是法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的、不動產(chǎn)物權(quán)登記檔案，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記機(jī)構(gòu)因登記錯誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》對確認(rèn)物權(quán)的規(guī)則做了規(guī)定，房地產(chǎn)等各類不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。房地產(chǎn)登記的原則答：權(quán)利主體一致原則，即房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。產(chǎn)權(quán)登記制分為權(quán)利登記制(德國登記制)和托倫斯登記制。各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制。2同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。P124頁答：企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。2《物權(quán)法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押答：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地所有權(quán)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益事業(yè)為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；其他不得抵押的財產(chǎn)。2房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。答：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人身份證件。2造成租賃合同終止的原因有以下幾項答：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用；擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)或改變承租用途；無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上；公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；從事非法活動；故意損壞。有下列情形的房屋不得出租答：未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；限制房地產(chǎn)權(quán)利的；未取得房屋共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等部門規(guī)定的。1承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。1當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)的房價款由買受人補(bǔ)齊，3%以外部分算白送；實際面積小于合同面積的，開發(fā)商返還3%部分的房價款和利息，超過3%部分的房價款雙倍返還。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。1商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件答：開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；水電氣暖等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施已確定交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。1開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)與承購人簽訂書面銷售合同。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：答：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。劃撥土地轉(zhuǎn)讓的，以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)答：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地、法律規(guī)定的其他用地；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途和其他條件；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓答：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)的資金額占全部開發(fā)投資總額不足25%；屬于成片開發(fā)土地的，未形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件；司法機(jī)關(guān)查封、限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；商品房預(yù)購人將購買的