【正文】 9洞高爾夫整合資源的休閑體驗(yàn)之旅環(huán)山私家小道 體驗(yàn)離開(kāi)城市喧鬧后的輕松心情，體驗(yàn)自己的東西溫泉 SPA 體驗(yàn)健康、休閑和放松的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)滑雪場(chǎng) 體驗(yàn)寒冬的激情，享受阿爾卑斯的生活假日沙灘 體驗(yàn)盛夏烈日下的放松，海水，沙子，藍(lán)天天泰國(guó)際高爾夫 體驗(yàn) 27棟美景山地高爾夫，享受富人的游戲高爾夫會(huì)館 體驗(yàn)果嶺的文化，球桿，球童，電瓶車(chē)，香檳天泰新東部計(jì)劃一種全新的生活方式　 A New Life S。在這里天泰人為您準(zhǔn)備好了近在咫尺的高爾夫，將成為您的娛樂(lè)場(chǎng)，您的展示臺(tái)。我們產(chǎn)品也是尊崇與靈性相遇的結(jié)果，是帶有精神的房子，它帶來(lái)的是一種生活方式。一種離世而不出世的生活方式住在溫泉鎮(zhèn)，未來(lái)將會(huì)成為青島名流新貴的終極居住夢(mèng)想，那究竟是什么能吸引他們的心？是千年積淀的歷史風(fēng)華？是人民政府斥資打造和維護(hù)的濱海長(zhǎng)廊？是它離塵不離塵的城市距離？還是天泰多年來(lái)營(yíng)造的優(yōu)雅高貴的氛圍？究其根本，是經(jīng)歷了漫長(zhǎng)光陰后寧?kù)o安詳?shù)某墒?。咖啡館Exhibition展示引領(lǐng)青島新興財(cái)富階層生活方式轉(zhuǎn)變的天泰新東部計(jì)劃投資體驗(yàn)他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭， 因此，他們理解那兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核；但當(dāng)一些人向城市中心蜂擁時(shí)，他們卻住進(jìn)了遠(yuǎn)離紅塵的自然當(dāng)中去享受田園牧歌的生活。泰新東部計(jì)劃，為青島大發(fā)展畫(huà)卷添上光輝的一筆?；┗?溫泉溫泉 ?青島中央別墅區(qū)青島中央別墅區(qū) 100150萬(wàn)的聯(lián)排別墅利用目前客戶對(duì)低密度產(chǎn)品認(rèn)知不清的機(jī)會(huì)，針對(duì)支付意愿弱的城市財(cái)富階層和已經(jīng)開(kāi)始郊區(qū)化的少量城市中產(chǎn)，提供的價(jià)格門(mén)檻較低的低密度產(chǎn)品。城市中產(chǎn)階層3540歲之間，事業(yè)小成所的財(cái)富用于改善生活現(xiàn)狀，對(duì)于時(shí)尚休閑生活方式充滿向往具有較強(qiáng)的改善型置業(yè)需求，較為依賴城市資源在生活方式和消費(fèi)方式上被城市新興活躍財(cái)富階層引導(dǎo)成熟的低密度物業(yè)市場(chǎng)的客戶細(xì)分及其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型財(cái)富層次財(cái)富層次精神層面精神層面物質(zhì)層面物質(zhì)層面聯(lián)排 /雙拼小獨(dú)棟別墅高級(jí)別墅頂級(jí)別墅200400萬(wàn)800萬(wàn)財(cái)富的炫耀和彰顯對(duì)稀缺的占有和收藏多次別墅置業(yè)身份和地位的象征追求更好的居住品質(zhì)精神層面 物質(zhì)層面首次別墅置業(yè)追求低密度郊區(qū)生活和財(cái)富身份的體現(xiàn)追求低密度郊區(qū)化生活改善居住環(huán)境精神層面 物質(zhì)層面萬(wàn)科青青亞運(yùn)新新領(lǐng)秀硅谷康城風(fēng)景翠園 溫哥華森林 納帕溪谷小戶型 保利壟上 一棟洋房 萊蒙湖、優(yōu)山美地、麗高王府、觀唐、東方普羅旺斯、金碧湖畔100200萬(wàn)500800萬(wàn)國(guó)花園東山墅碧海方舟財(cái)富公館結(jié)合客戶定位、成熟低密度市場(chǎng)客戶細(xì)分及對(duì)應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型、以及青島低密度市場(chǎng)發(fā)展階段，確定啟動(dòng)產(chǎn)品類(lèi)型為小獨(dú)棟別墅 +聯(lián)排別墅財(cái)富層次財(cái)富層次精神層面精神層面物質(zhì)層面物質(zhì)層面聯(lián)排 /雙拼小獨(dú)棟別墅高級(jí)別墅頂級(jí)別墅200400萬(wàn)800萬(wàn)財(cái)富的炫耀和彰顯對(duì)稀缺的占有和收藏身份和地位的象征追求更好的居住品質(zhì)精神層面 物質(zhì)層面追求低密度郊區(qū)生活和財(cái)富身份的體現(xiàn)追求低密度郊區(qū)化生活改善居住環(huán)境精神層面 物質(zhì)層面萬(wàn)科青青亞運(yùn)新新領(lǐng)秀硅谷康城風(fēng)景翠園 溫哥華森林 納帕溪谷小戶型 保利壟上 一棟洋房 萊蒙湖、優(yōu)山美地、麗高王府、觀唐、東方普羅旺斯、金碧湖畔100200萬(wàn)500800萬(wàn)國(guó)花園東山墅碧海方舟財(cái)富公館200萬(wàn)左右的小獨(dú)棟別墅針對(duì)首次別墅置業(yè)的郊區(qū)化的活躍城市新興財(cái)富階層，提供的具備獨(dú)棟別墅產(chǎn)品形態(tài)但同時(shí)控制總價(jià)的產(chǎn)品。?低密度項(xiàng)目產(chǎn)品領(lǐng)先的三種方式：原版舶來(lái)（觀賞型別墅）、名師打造（收藏型別墅）、以及資源產(chǎn)品化（體驗(yàn)型別墅）?根據(jù)項(xiàng)目自身的資源狀況，建議項(xiàng)目采用資源產(chǎn)品化的產(chǎn)品策略，即充分利用項(xiàng)目的坡地和溫泉兩大資源， 將體驗(yàn)型別墅進(jìn)行到底！資源策略產(chǎn)品策略?結(jié)合產(chǎn)品特色，整合項(xiàng)目資源，充分利用城市財(cái)富階層置業(yè)方向的轉(zhuǎn)變，將產(chǎn)品上升到生活方式的層面上，引領(lǐng)青島富人生活方式的轉(zhuǎn)變?nèi)宋牟呗粤㈨?xiàng)目定位? 客戶定位? 產(chǎn)品定位? 開(kāi)發(fā)時(shí)序研究? 市場(chǎng)定位? 形象定位青島四類(lèi)中高端置業(yè)客戶具有較強(qiáng)支付能力的外地財(cái)富階層支付能力一般的外地中等收入客戶追求改善置業(yè)的本地中產(chǎn)階級(jí)擁有象征身份的海景公寓的本地財(cái)富階層青島中高端客戶寫(xiě)真與特征總結(jié)姓名：從女士客戶來(lái)源：淄博職業(yè)：山東鋁廠開(kāi)發(fā)區(qū)分廠干部特征：子女有私家車(chē)置業(yè)地點(diǎn)：千禧龍花園置業(yè)原因：養(yǎng)老度假承受價(jià)格： 50萬(wàn)產(chǎn)品要求：看海，環(huán)境好，房?jī)r(jià)便宜，與青島市內(nèi)能看海的房?jī)r(jià)相比有優(yōu)勢(shì)對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：膠南未來(lái)有機(jī)會(huì)，但未來(lái)太渺茫，受政府動(dòng)向的影響大，而且發(fā)展起來(lái)要很長(zhǎng)時(shí)間姓名：李先生客戶來(lái)源：北京職業(yè)：北京某外企客戶總監(jiān)特征：北京有一套聯(lián)排，帕薩特；周末和長(zhǎng)假可以過(guò)來(lái)居住置業(yè)地點(diǎn)：唐島藍(lán)灣置業(yè)原因：投資度假承受價(jià)格： 60萬(wàn)產(chǎn)品要求：看海，環(huán)境好，有投資潛力，對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：黃島未來(lái)有發(fā)展機(jī)會(huì)，待濱海大道修通后，距離城市更近，并且區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)肯定有上漲空間姓名：王先生客戶來(lái)源：北京職業(yè)：媒體公司老板特征：北京有多處物業(yè)，打算以后在夏季來(lái)青島度假并且招待當(dāng)?shù)乜蛻糁脴I(yè)地點(diǎn)：海信燕島國(guó)際公寓置業(yè)原因：度假承受價(jià)格： 400萬(wàn)產(chǎn)品要求：看海，環(huán)境好，產(chǎn)品品質(zhì)高對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：位于青島核心地段，擁有一線海景和最佳城市資源，可以保值姓名：盧女士客戶來(lái)源：長(zhǎng)春職業(yè)：地產(chǎn)公司老板特征：在長(zhǎng)春和北京兩地往返，在北京有多處高檔物業(yè)；希望夏季和家人來(lái)青島度假置業(yè)地點(diǎn)：碧?；▓@置業(yè)原因：度假承受價(jià)格： 450萬(wàn)產(chǎn)品要求：直接看到大海，環(huán)境好，產(chǎn)品品質(zhì)高對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：距離青島的城市中心不遠(yuǎn)，海景資源在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺，很強(qiáng)的保值? 外地中高端收入人群?置業(yè)關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)是大海?置業(yè)目的為度假和養(yǎng)老?對(duì)于增值保值有一定需求?價(jià)格承受能力在 50萬(wàn)左右?置業(yè)地點(diǎn)集中在價(jià)格較低的膠南黃島地區(qū)外地中等收入客戶? 外地財(cái)富階層?置業(yè)關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)是大海?置業(yè)目的為度假?對(duì)于保值有一定需求?價(jià)格承受能力非常高? 置業(yè)地點(diǎn)集中在青島海景和城市資源集中的市南嶗山外地高端財(cái)富人群青島中高端客戶寫(xiě)真與特征總結(jié)姓名： 劉女士客戶來(lái)源：青島職業(yè)：暫時(shí)無(wú)業(yè)特征：有留學(xué)經(jīng)歷，丈夫在西班牙置業(yè)地點(diǎn)：海信慧園二期置業(yè)原因：換房承受價(jià)格： 130萬(wàn)產(chǎn)品要求：距離城市中心近，產(chǎn)品素質(zhì)高對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：區(qū)域認(rèn)知度很高，認(rèn)為這里是青島的正中間，去城市東部、城市西部、郊區(qū)都很方便，配套齊全、生活方便，因此在買(mǎi)房的時(shí)候只考慮周邊區(qū)域，身為青島人，對(duì)于是否能看到海景不在意。借鑒案例，結(jié)合項(xiàng)目本體條件，制定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略是在資源、產(chǎn)品以及人文三個(gè)方面全面發(fā)力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中全面領(lǐng)先附件：低密度產(chǎn)品全面領(lǐng)先的三種模式?通過(guò)規(guī)劃、軟性服務(wù)流線以及營(yíng)銷(xiāo)多種手段綜合運(yùn)用最大程度的實(shí)現(xiàn)資源的獨(dú)享和專(zhuān)屬感。 ?規(guī)模：占地約 67571平方米，平均容積率 ，住宅約48000平方米，商業(yè)面積約2023平方米?第一期為退臺(tái)式連排住宅（多拼與雙拼） 107套；第二期為小高層公寓（ A棟 17層， B棟 18層）項(xiàng)目通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)等軟性手段充分利用了周邊的高端設(shè)施資源和風(fēng)景區(qū)資源，給目標(biāo)客戶一種專(zhuān)屬和專(zhuān)享的感覺(jué)周邊俱樂(lè)部資源：浪騎游艇會(huì)碧海灣海上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部18洞世紀(jì)海景高爾夫俱樂(lè)部南海潛水俱樂(lè)部周邊風(fēng)景區(qū)梧桐山南澳大鵬古城龍崗馬巒山三門(mén)島，老虎澗楊梅坑疊翠湖三大甲島東、西涌在產(chǎn)品上，萬(wàn)科創(chuàng)新性的利用坡地退臺(tái)公寓實(shí)現(xiàn)對(duì)本體山海資源的利用，同時(shí)利用獨(dú)具特色的小品體現(xiàn)大海特色u 充分發(fā)揮山地地形的高落差的特點(diǎn) ,整體建筑依山而建，多退臺(tái)。人文： 最終統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目 項(xiàng)目整體，通過(guò)人文的沉淀，成為品質(zhì)生活的標(biāo)志萬(wàn)科十七英里位于深圳黃金海岸，具備山海資源；其周邊分布有各種高品質(zhì)的俱樂(lè)部?區(qū)位：龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)溪涌村，從沙頭角梧桐山隧道口，沿沙角海、大鵬灣東行約17英里。? 分 3期 2年開(kāi)發(fā)，先期開(kāi)發(fā)142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 ?產(chǎn)品形式 : townhouse/情景洋房 /多層?一期 2023年 10月動(dòng)工 , 2023年 7月開(kāi)始銷(xiāo)售所在片區(qū)同類(lèi)型項(xiàng)目供應(yīng)量較大，供應(yīng)產(chǎn)品層次較高，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈片區(qū)內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)目所占資源相當(dāng)，產(chǎn)品供應(yīng)類(lèi)型相似，基本以多產(chǎn)品組合為主；各個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)素質(zhì)不低，相同類(lèi)別產(chǎn)品價(jià)格水平相當(dāng)以人文為核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目案例“ 骨子里的中國(guó)情結(jié) ” 將文化全面融入到產(chǎn)品中，上升到了新時(shí)代中國(guó)傳統(tǒng)居住方式的高度， 實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)外部提煉 “ 墻 ” 的形象 內(nèi)部強(qiáng)調(diào) “ 院 ” 的作用 色彩渲染 “ 素 ” 的意味氣候體現(xiàn) “ 冷 ” 的追求 環(huán)境營(yíng)造 “ 幽 ” 的氛圍 規(guī)劃表達(dá) “ 村 ” 的形態(tài)以人文為核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目案例?一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類(lèi)別產(chǎn)品偏小，達(dá)到控制總價(jià)和實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)?項(xiàng)目主打 “ 骨子里的中國(guó)情結(jié) ” ，在建筑形式上對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)建筑形式進(jìn)行創(chuàng)新式的揚(yáng)棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營(yíng)銷(xiāo)理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目?價(jià)格入市價(jià)格采取較為穩(wěn)健的策略，以區(qū)域平臺(tái)價(jià)格11000/5500元的單價(jià)入市，對(duì)于匯集人氣和獲得市場(chǎng)認(rèn)可非常重要『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2服務(wù)人文資源主動(dòng)式萬(wàn)科在對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化揚(yáng)棄基礎(chǔ)上，結(jié)合品牌的號(hào)召力，打造了一種 “ 新而中 ” 的居住文化地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣“人文 ”要素需要積累，是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志之一鑒于注入人文的產(chǎn)品理念需要人氣和市場(chǎng)的認(rèn)可，穩(wěn)健的價(jià)格策略非常重要，區(qū)域平臺(tái)價(jià)格是重要參考因素產(chǎn)品以人文為核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目案例通過(guò)項(xiàng)目本體條件和競(jìng)爭(zhēng)力模型適用前提對(duì)比，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，單獨(dú)從一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)發(fā)力不能完全確保在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力模型 適用條件 優(yōu)劣勢(shì)及價(jià)格策略 項(xiàng)目本體條件對(duì)照資源產(chǎn)品人文服務(wù)稀缺資源的絕對(duì)占有和專(zhuān)享資源條件一般 /市場(chǎng)產(chǎn)品素質(zhì)一般，有可創(chuàng)新的余地資源條件一般 /市場(chǎng)產(chǎn)品素質(zhì)較高 /很強(qiáng)的品牌支撐能夠帶來(lái)絕對(duì)溢價(jià)，但是可持續(xù)性差；高價(jià)入市策略能夠帶來(lái)一定程度溢價(jià)，但是容易被模仿和抄襲；穩(wěn)健價(jià)格策略能夠帶來(lái)一定程度溢價(jià)，但是需要較長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)；穩(wěn)健的價(jià)格體系資源稀缺，但不是絕對(duì)的占有和專(zhuān)享整體低密度市場(chǎng)產(chǎn)品素質(zhì)一般，但是區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新易被模仿天泰品牌優(yōu)勢(shì)作為支撐，但是需要一定時(shí)間來(lái)培養(yǎng)一般不作為單一的核心競(jìng)爭(zhēng)力，與其他幾點(diǎn)搭配使用多點(diǎn)發(fā)力形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的案例借鑒：萬(wàn)科十七英里『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文資源主動(dòng)式資源： 具有優(yōu)良的景觀資源，但由于深圳作為濱海城市，其自然資源并不具備強(qiáng)烈的稀缺性，同時(shí)其他特殊價(jià)值資源不能使其獨(dú)享，所以資源不能作為單獨(dú)與長(zhǎng)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在這個(gè)部分我們事實(shí)上已經(jīng)解決了兩個(gè)問(wèn)題形成了區(qū)域的價(jià)值定位 —“ 中央別墅區(qū) ”制定了針對(duì)區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)策略 — 通過(guò)將本項(xiàng)目打造為領(lǐng)袖型項(xiàng)目，定義中央別墅區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)全面的超越競(jìng)爭(zhēng)下一個(gè)要解決的問(wèn)題是：項(xiàng)目如何應(yīng)對(duì)區(qū)域內(nèi)未來(lái)多元化的集中放量競(jìng)爭(zhēng)？即我們以何形成 “ 領(lǐng)袖 ” ？即項(xiàng)目針對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)策略是什么五、針對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)策略一個(gè)問(wèn)題：我們以何形成領(lǐng)袖？ 『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文資源（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式碧水莊園 納帕溪谷地產(chǎn)項(xiàng)目的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣第五園碧水莊園位于北京八達(dá)嶺告訴沙河出口，屬于八達(dá)嶺沿線低密度項(xiàng)目聚集帶u位置：北京八達(dá)嶺高速路沙河出口u 項(xiàng)目一共分為三期開(kāi)發(fā)：一期： 占地面積 27公頃 容積率 1995年入市二期： 占地面積 30公頃 容積率 2023年入市三期： 占地面積 30公頃 容積率 2023年入市以資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目案例項(xiàng)目三期入市時(shí)，同區(qū)域中已有多個(gè)素質(zhì)參差不齊、價(jià)格不一低密度項(xiàng)目在售，競(jìng)爭(zhēng)激烈以資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目案例碧水莊園利用豐富的地下水資源，營(yíng)造北京罕見(jiàn)的巨大湖面，以 “ 大景觀 +大戶型 +大庭院 ” 產(chǎn)品面世，獲得成功銷(xiāo)售以資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目案例?大面積私家花園別墅，戶均花園面積達(dá) 1000 ㎡，成為項(xiàng)目最大的附加值?別墅依湖擺放，特別是三期中的 7001000平米的超大戶型單位，在湖邊點(diǎn)陣式排列并擁有私家湖岸?？蛻粼矗?領(lǐng)袖型客戶的示范作用保證了高素質(zhì)的、持續(xù)的客戶源。蘭泉?jiǎng)e墅一期的開(kāi)發(fā)為區(qū)域發(fā)展奠定了較高的形象基礎(chǔ)。區(qū)域所具有的溫泉資源在城市甚至是北中國(guó)均具有稀缺性。城市沿海地區(qū)包括市南、嶗山、膠南、黃島在沿海一線均已形成了相對(duì)成熟的城市中高端住宅市場(chǎng)，供應(yīng)產(chǎn)品以多層以上的中高密度住宅為主。