【正文】 2023年 9月開。項(xiàng)目總占地 216畝，總建筑面積 32萬(wàn)平方米總戶數(shù) :1800戶左右。 項(xiàng)目位于青羊區(qū)光華村南依成都至溫江的 80米寬主干道 光華大道 ,東臨貝森南路 ,北靠貝雙路 ,西接二十一世紀(jì)花園 ,地形較為方正。現(xiàn)在推的是兩梯 4戶。 客戶大都是第二三次臵業(yè)的，外地客戶占 50％，其中深圳北京的客戶占到了外地客戶的 20％；本地客戶占 50％，以投資為主。成都人大都是 3次臵業(yè)，改善型?？蛻舻哪挲g買低的都在 40歲左右，都有兩三套房。 銷售狀況 第一次開盤當(dāng)天賣完，第二次開盤全是套三， 120～200多平，賣完 70％ 一期一批次 9月 30日開盤，房源 6天銷售告罄， 一、二、三期售磬，四期尚在累客階段 平均每月 90套。 均價(jià) 4980元 均價(jià) 6300元 6000元起價(jià)?？倯魯?shù) 848戶，容積率 5. 產(chǎn)品 戶型 4+1洋房， 7層帶電梯的多層， 1 1 33層的電梯洋房 ，主力戶型 140平三居。強(qiáng)調(diào)中式庭院的圍合。容積率，綠化率 40％，總戶數(shù)約3000戶。占地面積，總建筑面積 :536000平方米。 位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風(fēng)情國(guó)際化社區(qū)?？傉嫉?81畝，總建筑面積 25萬(wàn)， 2158戶。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 華潤(rùn)翡翠城 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 開盤日期 3期 05年 12月開盤； 4期 07年 9月開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 一期主要是洋房、別墅、小高層電梯；二期多層和高層電梯； 三期四層高的疊拼， 6層帶電梯的洋房， 20多層的高層電梯； 四期都是 30層的高層。過(guò)幾年沒那么忙了，退休了，才會(huì)考慮去麓山那邊去。多層的大都是 至少二次置業(yè) 的。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 中大 〃 君悅金沙 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 40萬(wàn)㎡ 容積率 開盤日期 1期 06年 4月份開盤， 2期 07年6月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 高層、小高層 套數(shù) 2023 面積 主力戶型 120130的三居 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） 一期 4500 40 50 二期 4900 50 80 項(xiàng)目賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、性價(jià)比 項(xiàng)目問(wèn)題：開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)較慢 客戶描述： 買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一些 官員和商人 買的。南面的 政府官員 比較多，這邊也有。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 鷺島國(guó)際 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 28萬(wàn)㎡ 建筑面積 28萬(wàn)㎡ 容積率 開盤日期 2期 05年 9月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 多層、小高層 套數(shù) 1895 面積 1期， 140150平； 2期 170為主力戶型；水晶公寓 240平為主力戶型 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） 1期 4800 70 開盤售罄， 200 2期 5800 70200 開盤基本售罄 229 水晶公寓 7500~9000 180~200 開盤大約銷售80%， 35 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、規(guī)模樓盤、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境 客戶描述： 大都是 四川二線城市 的人買的，占 70％。 來(lái)這里的客戶更看中 環(huán)境 ，也挑 戶型 。老板居多。 ?代表項(xiàng)目： 中海國(guó)際、鷺島國(guó)際、中大 買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。 ?客戶構(gòu)成： 屬于頂級(jí)和上中產(chǎn)客戶。 ?產(chǎn)品類型： 以高層、小高層為主 ?價(jià)格： 高層小高層產(chǎn)品價(jià)格在 50007000，洋房類產(chǎn)品在 700010000 ?未來(lái)供應(yīng)： 未來(lái)供應(yīng)以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。 07年 5月開盤，推出 500多套，銷售400多套 。容積率 :，綠化率 :%。 萬(wàn)科 ?朗潤(rùn)園位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗(yàn)學(xué)校對(duì)面。占地 108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率 ，綠化率50% 項(xiàng)目位于光華大道臨近溫江城區(qū) 1公里處，距光華大道垂直距離約 200米，項(xiàng)目占地 100余畝由 11層、 18層、2024層電梯洋房 。 ?代表項(xiàng)目： 仁和春天大道 、 萬(wàn)科 ?價(jià)格： 高層、小高層價(jià)格約 40005000元／平方米，聯(lián)排價(jià)格約 7000元／平方米，洋房50006000元 /平米 ?未來(lái)供應(yīng)： 土地供應(yīng)較大，區(qū)域是未來(lái)房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，產(chǎn)品供應(yīng)以高層、小高層為主。 君悅金沙、華潤(rùn)翡翠城 產(chǎn)品類型 洋房 /高層 價(jià)格 高層：6300 洋房：8000 規(guī)劃帶動(dòng)區(qū)域 代表性項(xiàng)目 中海蘭庭、南城都會(huì)、華潤(rùn)鳳凰城、蜀郡 產(chǎn)品類型 高層 /洋房 /別墅 價(jià)格 高層、小高層：5800 洋房：7000 別墅：10000 城市東部區(qū)域 代表性項(xiàng)目 萬(wàn)科金域藍(lán)灣、華潤(rùn) 24城、卓錦城 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價(jià)格 6000 城市成熟住區(qū) 外光華區(qū)域 城市東部區(qū)域 人南延線 依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 光華大道沿線 ?區(qū)域認(rèn)知： 依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū)，目前開發(fā)強(qiáng)度正在逐漸走高，平均容積率 。 根據(jù)資源稟賦的差異、房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把成都中高端住宅市場(chǎng)分成四大板塊 生態(tài)住區(qū) 代表性項(xiàng)目 仁和春天大道、萬(wàn)科 這些客戶選擇來(lái)成都置業(yè)定居 ,是因?yàn)? ? 外地商人進(jìn)駐成都 ? 支邊人群回成都養(yǎng)老 ? 西部各省有錢人（主要是西南區(qū)的重慶、西藏、貴州等省市及四川省二三線城市的人員）來(lái)成都買房養(yǎng)老 ………… 成都生活的內(nèi)在舒適度很高，同時(shí)這也是一個(gè)文化大省，這里的文化可以總結(jié)為不時(shí)尚，但是舒適、厚重；成都作為四川文化和底蘊(yùn)的集大成者對(duì)于本省的人具有很強(qiáng)的認(rèn)同吸引力，只要四川人都把成都當(dāng)作自己的故鄉(xiāng)，因此在外的四川人只要有錢了，都會(huì)隔三差五得來(lái)成都住一住，甚至置業(yè)。按照國(guó)際慣例，正是經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和城市快速城市化的階段 . ?成都經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度以及人均 GDP水平來(lái)講，領(lǐng)先于西南乃至整個(gè)西部的省會(huì)城市，是中國(guó)西部城市的經(jīng)濟(jì)中心 . 作為西南中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的城市地位和極具魅力的城市文化，吸引了大量外來(lái)人口來(lái)成都就業(yè)與居住 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年成都市五城區(qū)商品住房銷售中，有 %的客戶是外地人，他們大多選擇來(lái)成都置業(yè)定居： ?外地商人進(jìn)駐成都 ?支邊人群回成都養(yǎng)老 ?西部各省有錢人來(lái)成都買房養(yǎng) ???? 大量西南人口遷入 宜居排名全國(guó)第三 公眾眼中的成都市 ? 一座來(lái)了就不想走的城市 ?? ? 包容性全國(guó)第二的城市 ?? ? 休閑之都 外來(lái)置業(yè)人口逐年遞增，已經(jīng)成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支柱力量，開放性的市場(chǎng)格局已經(jīng)形成 01020304050購(gòu)住房外地人比例（% ） 2023 2023 2023 2023從商品住宅個(gè)人購(gòu)買量看，外地人在成都購(gòu)房面積比例逐年上漲。 ?經(jīng)濟(jì)活力凸現(xiàn)， 20232023連續(xù) 5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平。 綠卡移民客戶 ?中青年人， 2540歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?看中成都中心地位、城市資源及良好的居住環(huán)境 ?通過(guò)進(jìn)入成都置業(yè)獲得戶籍“綠卡”解決改善生活環(huán)境、獲取就業(yè)機(jī)會(huì)、子女教育等問(wèn)題 ?支付能力有限，購(gòu)買住房總價(jià) 30萬(wàn)左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來(lái)價(jià)格一定較高 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?生活配套 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 適用 80平米兩居，緊湊 100平米三居室為主 對(duì)本項(xiàng)目的看法 省內(nèi)外地客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?青睞成都較好的居住環(huán)境養(yǎng)老 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，一次置業(yè)全家可獲得成都戶口 ?支付能力有限，購(gòu)買住房總價(jià) 40萬(wàn)左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來(lái)價(jià)格一定較高 ?自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 緊湊型 100平米三居 對(duì)本項(xiàng)目的看法 省內(nèi)外地客戶 ?總價(jià) ?生活配套 ?居住環(huán)境 從不同客戶的承受能力分析上看，龍泉現(xiàn)狀市場(chǎng)以中低端客戶為主，其中支付力較強(qiáng)的主要為成都城區(qū)客戶及本地中高收入群體 30萬(wàn) 40萬(wàn) 50萬(wàn) 60萬(wàn) 80萬(wàn) 龍泉本地客戶 成都城市客戶 本省外地客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 綠卡移民客戶 綠帶家庭客戶 潛在養(yǎng)老客戶 拆遷遷移客戶 改善置業(yè)人群 東部白領(lǐng) 高校/職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)工人 中高層管理人員 龍泉老城原住民 承受能力 客戶來(lái)源 龍泉市場(chǎng)中高端客戶箱體構(gòu)成 項(xiàng)目成本較高，如立足本地競(jìng)爭(zhēng)則在中高端客戶數(shù)量承受能力有限、數(shù)量較小的狀況之下不具比較優(yōu)勢(shì)，必須放眼更大范圍競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目 龍城一號(hào) 東山國(guó)際 藝錦灣 御源大湖區(qū) 恒大銀河新城 川師大現(xiàn)代花園 取地成本/產(chǎn)品銷售價(jià)格 130173萬(wàn) /畝，高爾夫等功能設(shè)施的投入 4500元 /平米均價(jià)，新一期預(yù)計(jì)5500元 5268萬(wàn) /畝，目前銷售均價(jià) 3700 3600元 /平米均價(jià) 3200元 /平米 55萬(wàn) /畝 99萬(wàn) /畝 141萬(wàn) /畝 潛在供應(yīng) —— 約 38萬(wàn)平方米，多層為主 70萬(wàn)平方米，小高層為主 27萬(wàn)平米，以多層為主 40萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)以多層和小高層 55萬(wàn)平米，以小高層 /高層為主 30萬(wàn)平米左右，以小高層 /高層為主 ? 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目潛在供應(yīng)狀況多層大約為 100萬(wàn)平米左右，小高層 /高層 160萬(wàn)平米左右，供應(yīng)量較大 ? 龍泉房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端客戶中本地中高層企業(yè)管理人員數(shù)量有限，大部分居住條件已經(jīng)改善；來(lái)自成都的改善置業(yè)人群以及綠帶家庭客戶雖然總價(jià)承受能力相對(duì)較高，但是周邊區(qū)縣對(duì)其有較大的分流作用 本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備在成都中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件 本項(xiàng)目 龍城一號(hào) 東山國(guó)際 藝錦灣 御源大湖區(qū) 恒大銀河新城 川師大現(xiàn)代花園 區(qū)位 兩條主干道，距離主城區(qū)最近 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 成龍路盡頭，距離主城區(qū)較遠(yuǎn) 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 成龍路，區(qū)位相當(dāng) 成龍路，區(qū)位相當(dāng) 規(guī)模、資源以及產(chǎn)品類型 規(guī)模大、資源好、產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，無(wú)配套，以洋房為主 規(guī)模大，資源好，產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 政策支持 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點(diǎn)項(xiàng)目 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 區(qū)域認(rèn)知 龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)，具備借勢(shì)和克服現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知的基礎(chǔ) 龍泉邊界，認(rèn)知屬于龍泉 龍泉項(xiàng)目，大規(guī)模新城