上海新南路壹號商業(yè)街招商策略提報_49ppt_xxxx(參考版)
2025-01-23 00:55本頁面
【正文】 THE END。n 通過在當地市場和跨地區(qū)的招商，進一步提高項目的知名度，培育市場的美譽度，奠定項目商業(yè)部分的地位。前 期：針對經營者采取租賃招商，統(tǒng)一經營管理 中、后期：針對投資者，進行統(tǒng)一營銷。項目商鋪的售價采用租金推算法，以每年 6％的回報率推算，初步建議售價為：1F： 零售商業(yè)定 價 商業(yè)運營模式建議n 靈活的采取 “租售并舉 ”的運營模式是為在短期內形成一定商業(yè)氛圍，同時減少商家入場經營的疑慮和門檻，但要求商家入場時接受統(tǒng)一的業(yè)態(tài)安排、經營管理和開業(yè)時間安排。零售方面品牌層次的提升，主要滿足區(qū)域內中高端收入群體，以及商務人口的消費所需，滿足目的性消費群體的需求項目客戶定位 項目客戶定位 周邊城市高收入階層?來源：主要來自上海周邊城市?職業(yè)描述： 私營業(yè)主、 企業(yè)高層管理?置業(yè)需求：投資或自用?價值取向：看重上海商業(yè)物業(yè)升值空間、關注項目品質、周邊商務環(huán)境品質?置業(yè)特征：投資心理，同時關注實惠重要客戶群重要客戶群全市中高收入階層?來源：全市?職業(yè)描述：私營業(yè)主、經商人員、 企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人?購買目的：投資或自用?價值取向：大部分時間傾注在事業(yè)上，關注區(qū)位、商務環(huán)境、項目品質、升值潛力?置業(yè)特征：總價承受力較強核心客戶群核心客戶群偶得客戶：上海及周邊城市擁有一定的儲蓄資金的中產階級，因通脹預期考慮購置商業(yè)物業(yè)商業(yè)目標客戶定位 —— 購買商業(yè)物業(yè)核心客戶為來自上海市私營業(yè)主、經商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人等核心客戶機會客戶邊緣客戶 商鋪 主力面積 (M2)面寬(M2)1F層高(M2)租金（元/M2/天）1F租金（元/M2/天）出租率弘基廣場 100－ 110 4－ 3 － (上下兩層 ) 94%巴比倫商鋪 100－ 150 － 5 3 34((上下兩 層 ) 98%莘閔廣場商鋪 200－ 250 － 4 － 3（共3－ 4層） 85%莘松路商鋪 60－ 110 4－ － ((上下兩層 ) 100%可比案例產品及租金水平n 周邊商鋪形態(tài)多為兩層，除部分餐飲休閑等業(yè)態(tài)外，二層實際商業(yè)使用率低，同時考慮區(qū)域商業(yè)集聚度不強，所以所以第二層和第一層的價差大，在50% 左右零售商業(yè)定 價?未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關心的因素?入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項目租金和售價，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配?車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方便，人流自然多?一般情況下，小戶型的商鋪，單價較高?項目的建筑構架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響租金15%15%15%10%10%5%5%5%20%100%交通通達性商業(yè)氛圍未來區(qū)域發(fā)展前景招商平臺入住業(yè)態(tài)檔次車位項目聚集人氣功能投資回報預期戶型面積?良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價值，也是消費者重點關注的因素?周邊商業(yè)氛圍對售價提升起至關重要的作用?投資者最關注的因素、對商業(yè)項目售價的影響度高?商鋪賴以生存的關鍵因素、也是消費者最關心的影響因素可比案例影響權重系數評定零售商業(yè)定 價項目1F租金（元/㎡/天）交通通達性（ ）投資回報預期（0.15）區(qū)域商業(yè)氛圍（0.15）招商平臺（0.15）未來區(qū)域發(fā)展前景（ ）入住業(yè)態(tài)檔次（0.1）戶型面積 （0.05）車位（0.05）項目聚集人氣功能（0.05）綜合打分 修正后的租金（元/㎡/天）弘基廣場 10 8 9 8 8 10 9 9 9 巴比倫 9 9 8 7 7 10 9 8 7 莘閔生活廣場 10 8 7 7 7 10 88 7 莘松路商鋪 11 10 7 8 10 9 8 875本案 / 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 7本案一層零售商業(yè)租金測算通過對 4個可比案例與本項目的比較，通過評分測算得出 ，第一層商鋪 平均 租金為 7/平方米 /天零售商業(yè)定 價零售商業(yè)定 價 本案零售商業(yè)租金測算通過市場比較，測算 第一層商鋪 平均 租金為7/平方米 /天區(qū)域商鋪市場 第二層和第一層的價差在 50% 左右第一層商鋪平均租金可為 /平方米 /天第二第三層商鋪平均租金為 4元 /平方米 /天項目定位業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)態(tài)，一般零售業(yè)態(tài)面積要小其他業(yè)態(tài)， 租金承受能力相對較高，并且 有賣場做為主力店來提升項目人氣 ，在整體商業(yè)檔次上有著較大的提升本案零售商業(yè)租金測算售價建議投資客在購買商鋪的時候往往會考慮到租金回報率的問題，所以采用租金推算法得出的售價也是投資者最容易接受的價格。而本案（休閑服飾 +運動類）的零售主要針對 2545周歲的消費群體。n 相比閔行其他區(qū)域，莘閔中心商業(yè)的打造尚需經得起時間的考驗項目 SWOT分析WTOS本案商業(yè)總體定位本案商業(yè)總體定位打造莘閔地區(qū)地標性商業(yè)；打造莘閔地區(qū)地標性商業(yè)；抓住目前商業(yè)稀缺業(yè)態(tài)，以切合大眾消費為基礎，提升整體商抓住目前商業(yè)稀缺業(yè)態(tài)，以切合大眾消費為基礎，提升整體商業(yè)
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