陳偉前期物業(yè)服務(wù)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)(參考版)
2025-01-22 19:37本頁(yè)面
【正文】 2023年 2月 6日星期一 1時(shí) 13分 20秒 13:13:206 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 6日星期一 下午 1時(shí) 13分 20秒 13:13: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :13:2023:13Feb236Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 6日星期一 1時(shí) 13分 20秒 13:13:206 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :13:2023:13:20February 6, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :13:2023:13Feb236Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 6日星期一 1時(shí) 13分 20秒 13:13:206 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :13:2023:13:20February 6, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :13:2023:13Feb236Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 準(zhǔn)備一套驗(yàn)房工具： 如試電燈、水桶、試電筆、毛巾等，給業(yè)主以良好感受。 ? 消防： ? 與消防部門取得聯(lián)系，參與項(xiàng)目消防的驗(yàn)收接管，取得其日常對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)支持和指導(dǎo)。 ? 環(huán)衛(wèi)： ? 協(xié)調(diào)落實(shí)項(xiàng)目自有垃圾堆放清運(yùn)及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜。 ? 街道、居委會(huì)： ? 理順項(xiàng)目所屬街道、戶籍管理、計(jì)生工作等關(guān)系。 ? 與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等。 2023年 5月 30日，某小區(qū)維修部接到客服中心電話 “ 有業(yè)主反映家中停水 ” ，立即派人前往檢查，發(fā)現(xiàn) 9＃樓地下主供水管爆裂，造成業(yè)主家停水。 ? 其他： 智能化系統(tǒng)及配置是否符合、空調(diào)位設(shè)置是否合理 在恢復(fù)供水后，由于廢棄水箱與供水水箱連通閥打開時(shí)，導(dǎo)致水箱水位超高溢出，造成2＃樓地下水泵房被淹，積水達(dá) 50cm，漫過 2＃樓地下室高、低壓配電室門檻，流入電纜溝。 ? 交付標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同及附圖是否一致： 要特別關(guān)注，如是否有缺漏項(xiàng)，陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)等標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符、入戶花園地面是否符合合同等，否則存在賠付及法律隱患。 ? 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。 新項(xiàng)目總體流程圖 第三階段 規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段 服務(wù)中心 成 立至 交付 交付 半年 內(nèi) 第三階段：開工建設(shè)至項(xiàng)目開盤 施工工程介入 地產(chǎn)關(guān)系 地產(chǎn)設(shè)施的管理 開盤 ? 遵循經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化 ? 委托關(guān)系契約化 ? 業(yè)務(wù)關(guān)系制度化 物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系 地產(chǎn)關(guān)系 地產(chǎn) 物業(yè) 物業(yè)進(jìn)入可行性研究 物業(yè)管理概念和模式研究 物業(yè)管理方案和物業(yè)管理費(fèi)用 商業(yè) 、 管理用房 前期介入 、 接管驗(yàn)收 、集中入住 、 開荒費(fèi) 、 水電熱差額 、 差價(jià) 地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房 、 車庫(kù) 、 商鋪 、 項(xiàng)目部辦公室 、 賣場(chǎng) 、會(huì)所及娛樂場(chǎng)所 、 食堂 、 地產(chǎn)車輛 、 住戶巴士 、 尾盤銷售 、 物業(yè)租賃 、 房屋維修 、采購(gòu) 、 臨時(shí)用工 行政關(guān)系 經(jīng)營(yíng)考核 委托管理、經(jīng)營(yíng)、代理、臨時(shí)服務(wù)業(yè)務(wù) 項(xiàng)目物業(yè)管理委托關(guān)系 物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系示意圖 委托契約 與地產(chǎn)關(guān)系的理順 ? 服務(wù)內(nèi)容 ? 與地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)對(duì)接方式 ? 流程與操作規(guī)范 ? 費(fèi)用結(jié)算方式 ? 物業(yè)管理前期開辦服務(wù)協(xié)議 ? 物業(yè)管理前期介入服務(wù)協(xié)議 ? 物業(yè)管理零星服務(wù)協(xié)議 開盤準(zhǔn)備 ? 示范區(qū)開荒 ? 銷售處現(xiàn)場(chǎng)布置 ? 人員及車輛管理 ? 制定應(yīng)急預(yù)案 雙向八車道市政公路 項(xiàng)目工地 地產(chǎn)項(xiàng)目部 銷售大廳 ? 在銷售廳與排隊(duì)等候區(qū)之間設(shè)置隔離區(qū)域 ? 排隊(duì)區(qū)設(shè)護(hù)欄，避免排隊(duì)爭(zhēng)議，準(zhǔn)備足夠的坐椅、雨傘 ? 為排隊(duì)等候人員提供面包，飲料等 ? 排隊(duì)人員認(rèn)購(gòu)時(shí)分批進(jìn)入，出入口分開設(shè)置 ? 設(shè)置足夠的車輛交通指揮崗 ? 設(shè)置足夠的停車區(qū)域，必要時(shí)可考慮市政公路的可能性 ? 在銷售廳外與銷售廳內(nèi)分別設(shè)接待區(qū)，隔離處理客戶爭(zhēng)議與突發(fā)事件 ? 配備足夠的安全崗位 ? 將集會(huì)的信息知會(huì)警署，設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)辦公點(diǎn)，掛置橫幅 ? 對(duì)講機(jī)分配、移動(dòng)廁所、午餐安排、車輛不入內(nèi)、拆遷辦現(xiàn)場(chǎng)辦公、便衣機(jī)動(dòng)人員安排 工程施工跟進(jìn) ? 范圍： ? 主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前 3－ 5個(gè)月。 ? 簽訂： ? 時(shí)間：開發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 ? 簽訂時(shí)間： ? 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30日完成 （各地法規(guī)不同）； ? 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得 《 商品房預(yù)售許可證 》之前完成； ? 備案：如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章政策有要求 ? 與客戶簽訂： ? 以銷售合同 附件方式（不鼓勵(lì)） ? 以補(bǔ)充條款方式：摘要有關(guān)業(yè)主權(quán)利義務(wù)重要條款 前期物業(yè)管理合同 ? 內(nèi)容填寫的重要性 ? 填寫錯(cuò)誤 ? 不當(dāng)承諾（突發(fā)事件為 0、設(shè)備完好率 100%等） ? 注意事項(xiàng)： ? 物業(yè)管理費(fèi)繳納時(shí)間 ? 項(xiàng)目類型的全面性（會(huì)所、學(xué)校等） ? 不同產(chǎn)權(quán)的車位的不同標(biāo)準(zhǔn)與收益分配 ? 利用公共部位與公共設(shè)施獲得的經(jīng)營(yíng)收入按約定納入維修基金 ? 附件中物業(yè)構(gòu)成部分 ? 兩個(gè)問題： ? 前期維修資金能否使用 ? 違約金物業(yè)是否有權(quán)減免 業(yè)主臨時(shí)公約 ? 內(nèi)容： ? 約定業(yè)主之間共同遵守的規(guī)定，不應(yīng)包括物業(yè)公司或開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)。 有兩個(gè)大堂：寫字樓大堂和住
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